Юридическая чистота квартиры проверяем сами

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостотельно

Юридическая чистота квартиры проверяем сами

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

  • Свидетельство о регистрации права собственности
  • Документ-основание
  • Кадастровый паспорт и техплан
  • Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

  • Паспорт
  • Справка из ПНД
  • Наличие иных претендентов на квартиру
  • Долги по квартире

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

  • ушедшие служить в армию на срочную службу
  • пожилые родители, помещенные в дом престарелых
  • заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
  • дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
  • лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Инструкция по процедуре, как снять обременение с квартиры

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

  1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
  2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
  3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

  • газ
  • телевидение
  • Интернет
  • стационарный телефон (если он остается вам)
  • домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных покупок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/proverit-chistotu-kvartiru-pokupke.html

Как проверить квартиру перед покупкой – определяем юридическую чистоту

Юридическая чистота квартиры проверяем сами

Квартирные аферисты во многом напоминают вредоносных  термитов: они заводятся и обитают на территории рынка жилья, планомерно  изъедая его изнутри и  нанося существенный урон всей его безопасности.

Поэтому, имея счастливую возможность и искреннее желание приобрести себе жильё, необходимо, на время сделки, превратиться в опытного детектива и провести тщательную проверку предстоящей сделки.

Вооружитесь увеличительным стеклом, освободите достаточное количество свободного времени и, засучив рукава, погрузитесь в «увлекательный мир» документации.

Несмотря на то, что именно агентство недвижимости, в которое Вы заблаговременно обратились, должно заниматься мониторингом необходимых документов, всё же и покупателю следует знать: как проверить квартиру перед покупкой. И, вообще, «осведомлён – значит вооружён». Не забывайте об этом!

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Стерильность» квартиры, с точки зрения закона, следует проверить, запросив у продавца следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жильё, плюс к этому: договора купли/продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке содержится вся информация обо всех, совершённых когда-либо, сделках с квартирой.
  • Выписка из домовой книги. Она позволяет узнать, кто именно зарегистрирован в продаваемой квартире. Эту выписку оперативно делают в МФЦ. В тексте выписки должна быть указана информация о том, что все жильцы, которые проживали на продаваемых квартирных метрах, благополучно сняты с регистрации.
  • Справки, полученные через МФЦ, с информацией об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
  • Справка, выданная психоневрологическим и наркологическим диспансерами, о дееспособности лица, осуществляющего продажу жилья.

Первый шаг – он трудный самый

Первый шаг – это тщательная проверка на подлинность документов, предъявляемых Вам продавцом жилья.  Документы на квартиру необходимо проверить с особой тщательностью, чтобы исключить возможность притязаний на купленное жильё со стороны иных лиц. Приводим перечень документов, подтверждающих собственность:

  • Договор (соглашение) о дарении,
  • соглашение о мене,
  • соглашение купли-продажи,
  • соглашение ренты,
  • свидетельство о наследовании жилья.

Имейте в виду! Если хозяин слишком торопится, продавая свою квартиру, а эта квартира, судя по документам, была им получена в собственность буквально «на днях» (путём завещания или дарения) – это должно служить для покупателя «индикатором опасности». Продавец может демонстрировать и вступившее в действие решение суда. Если такое происходит, необходимо детально заняться изучением подлинности этих документов: в них не может быть никаких исправлений, подчисток и т.д.

Проверка иных документов

Необходимо проверить информацию на юридическую чистоту сделки и выяснить: наложен ли на квартиру арест? Поэтому, следует потребовать от продавца предъявить информацию из ЕГРН. В расширенном варианте её выписки представлена вся «квартирная сага», начинаясь с самой первой записи в реестре: кто владел этим жильём раньше, и как часто его продавали.

Но одной лишь выпиской довольствоваться не стоит.

Ещё нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу.

В таком случае, сам владелец квартиры может вообще не участвовать в процессе купли/продажи своего жилья. Такая ситуация должна вызывать особое подозрение и проверяться особенно тщательно.

К сожалению, по данным статистики, часто подобные доверенности добываются не совсем законными путями.

Возьмите на заметку! Следует особо тщательно проверить информацию о самом собственнике. Для этих целей, попросите у доверенного лица контакты владельца жилья, лично с ним свяжитесь и получите подтверждение, что он жив, здоров и знает, что его квартира выставлена на продажу.

В выписке ЕГРН внимательно проверяйте графу, под названием «Обременение».

Там Вы найдёте всю информацию, касающуюся статуса покупаемого жилья: не состоит ли данная квартира в залоге?

По выписке из ЕГРН Вы сможете узнать: выплачена ли вся ипотека за квартиру до конца и не имеет ли банк на неё претензий.

В случае продажи жилья, даже по очень привлекательной цене, но сразу же после вступления в наследование – надо серьёзно насторожиться. Дело в том, что в продолжение 3-х лет вполне могут появиться новые наследники, готовые опротестовать Вашу сделку по купле-продаже через суд.

Перед приобретением жилья, разумно будет его самостоятельно проверить через Росреестр в интернете или при личном обращении – хотя бы в том объеме, в котором информация доступна.

Обратите внимание! Необходимо иметь в виду, что по закону, право на получение расширенной выписки с детальной историей объекта недвижимости, может получить лишь владелец. В связи с этим, документ придётся просить у него.

Информации старше 1998 года, в базах Росреестра, скорее всего, не будет – до 15 мая упомянутого года этой организации не существовало. В том случае, если Вы хотите получить какие-либо данные про такой объект недвижимости, то можете направить бесплатный запрос в адрес Департамента жилищной политики через госуслуги.

Проверяем жильё по БТИ: имеются в виду технический и кадастровый паспорта. В них обозначаются все параметры по жилью, и все совершённые (узаконенные) перепланировки. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке из ЕГРН. Исследуем на наличие перепланировок, особенно неузаконенных.

Важно! Разрешение на проведение перестройки и перепланировки жилья может выдавать лишь муниципальная служба. Иначе, любые переустройства являются не законными, и могут привести нового владельца (приобретателя жилья) к серьёзным проблемам и расходам.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!

Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

До того, как Вы получите и изучите все вышеперечисленные документы, никакой денежный задаток или аванс отдавать продавцу не следует.

Важно! Пока Вы не увидите собственника жилья, не пообщаетесь с ним лично, начинать заключение сделки крайне опасно. Поэтому договор надежнее подписывать именно с владельцем, а вовсе не с его доверенным лицом.

Огромное число фальшивых сделок с недвижимостью происходит под благовидным предлогом со стороны доверенного лица о том, что собственник находится за рубежом, либо в другом городе и не доступен для связи. К сожалению, осуществить проверку доверенности на подлинность у нотариуса, её выдавшего, невозможно: на такие запросы нотариус не отвечает.

При покупке квартиры, требуйте предъявить детализированную информацию из домовой книги.

К примеру, не забывайте, что права детей строго защищают органы опеки. Права пожилых людей, которые состоят на длительном лечении в стационаре, или в доме престарелых – защищает государственный закон. К тому же, продавец жилья может быть в официальном браке – тогда необходимо получить согласие супруга, свидетельствующее об отсутствии его возражений на продажу жилья.

Имейте в виду! Практика показывает неутешительную статистику о том, что порою граждане, которые считались пропавшими без вести, вдруг появляются и, спустя время, громко заявляют о своих правах на квартиру, уже после её продажи. Если есть хоть малейшие опасения возникновения такой ситуации, то немедленно отказывайтесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочется сказать следующее. Покупка квартиры – это фундаментальное событие в жизни рядового гражданина.

Порою, чтобы приобрести недвижимость, человеку приходится садиться на строгую экономическую «диету», откладывая существенную часть своих заработков.

Либо обращаться в банк за ипотечным кредитом, тем самым возлагая на себя бремя уплаты солидных процентов и финансовое «рабство» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить её чистоту. Будьте настороже, если продавец предлагает продать квартиру по явно заниженной цене. Обращайте внимание на поведение продавца: его манеру общения, моторику движений и реакцию на ваши вопросы.

В деле покупки и продажи квартиры не должно быть места для излишней суеты и подозрительной торопливости.

Покупая себе жильё, никогда не забывайте о бесплатном сыре в мышеловке!

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiryi-pered-pokupkoy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.