Уступка права собственности на недвижимость

Содержание

Все, что нужно знать о переуступке права собственности

Уступка права собственности на недвижимость

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Что такое переуступка прав на квартиру?

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант.

Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Назад к содержанию

Виды переуступок

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

  • Объект принадлежит физическому лицу;
  • Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

Назад к содержанию

Особенности и возможные риски

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка.

Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением.

Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Назад к содержанию

Как продать квартиру по переуступке?

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

  1. Подготовка;
  2. Составление и подписание договора;
  3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию.

Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Подписанный договор цессии;
  • ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/vse-chto-nuzhno-znat-o-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Уступка права собственности на недвижимость

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Переуступка прав собственности на недвижимость в Балашихе

Уступка права собственности на недвижимость

Чаще всего право собственности на вещь появляется у приобретающего ее лица в момент получения этой вещи. Однако у этого правила существуют исключения, которые устанавливаются договором или законом. Недвижимость – одно из подобных исключений.

Ведь для неё возможен переход или переуступка прав собственности, где под регистрацией перехода прав на собственность подразумевается изъявление воли обеими сторонами сделки в виде подачи ими заявлений на регистрацию (в Регистрационную Палату г. Балашиха).

Переход права собственности на квартиру: нюансы этой процедуры

Переход права собственности на квартиру имеет некоторые особенности. В договоре обязательно должны быть указаны:

  1. Проживающие и прописанные лица.
  2. Все, имеющие по закону права на квартиру.
  3. Или же сведения об отсутствии таковых лиц.

Для осуществления перехода права собственности на квартиру необходимо взять справку в паспортном столе.

В том случае, если собственником квартиры является недееспособное лицо или лицо, не достигшее 14 лет, продажу квартиры осуществляют родители или опекуны.

В таком случае необходимо будет получить до совершения сделки и оформления собственности письменное согласие органов опеки. Сделка будет оформлена как распоряжение Администрации г.о. Балашиха.

Отчуждение имущества таких лиц не может ухудшать их положения. Органы опеки дадут согласие в том случае, если будет найдено равноценное жилье.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

При строительстве новостройки достаточно нередко инвесторы вкладывают средства с целью следующей реализации объектов строительства. Нередко в данной роли выступают банки. Как бы это было не странно, но до прошествия момента сдачи построенного дома, при отсутствии права принадлежности на строящиеся объекты, они передают право на их приобретение третьим лицам.

При такой схеме, когда юридическое или физическое лицо, сначала приняв роль в строительстве многоквартирного дома, потом дает свое право на получение квартиры – представляет собой переуступку права требования.

Квартиры, реализующиеся по таковой схеме, можно приобрести часто дешевле, чем у застройщика, и дешевле, чем квартиры, уже оформленные в собственность (в Регистрационной палате Балашихи).

Но, при всем этом нужно держать в голове, что приобретенные права неразрывно соединены с обязательствами по договору долевого строительства. Не считая того, к покупателю переходят все риски, связанные со строительством.

До того, как отважиться на подобную сделку, стоит поинтересоваться сроками завершения проекта по договору, и положением дел в текущей ситуации.

Ни для кого не секрет, что по действующему закону клиент может оформить контракт переуступки без согласования с застройщиком.

Однако, лучше всё же выслать застройщику письменное уведомление о производимой сделке, вне зависимости от того, было ли это оговорено в договоре строительства или нет.

Препятствовать осуществлению этой сделки застройщик не имеет права. В законе верно прописано возможность дольщика уступить право требования по договору до подписания акта приема-передачи (после подписания возможно оформление в собственность).

Обратите внимание на то, что необходимо изучить для чистого оформления сделки типа переуступка прав собственности на квартиру в Балашихе:

  1. В договоре непременно должны быть указаны реквизиты контракта, который послужил основанием для передачи прав требования на строящийся объект.
  2. В документе также должны быть зафиксированы порядок расчета и сумма – это значительные условия контракта.
  3. Необходимо лично убедиться в наличие всех правоустанавливающих документов у застройщика: разрешения на стройку, права принадлежности на землю.

Таковой контракт на квартиру в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.

Некие застройщики относятся к этом резко негативно, прописывая ограничения конкретно в договоре на долевое строительство. И даже не надо и говорить о том, что остальные — относятся расслабленно, но требуют уплатить всю сумму по договору сходу.

Безупречным вариантом будет, если в договоре о праве уступки требования на квартиру — застройщик будет выступать в качестве третьей стороны.

Если вы не готовы действовать самостоятельно в этой ситуации или сомневаетесь в каких-то аспектах подобной сделки — обращайтесь к нашим юристам. Нами накоплен огромный опыт проведения безопасных сделок типа переход права или переуступка прав собственности в Балашихе.

Источник: http://BalAdvokat.ru/pereustupka-prav-sobstvennosti/

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит

Уступка права собственности на недвижимость

В последние годы в нашем государстве активно развивается жилищное строительство. Многие до сих пор предпочитают вторичку, но существует и такая практика, как покупка квартир в строящихся многоэтажках на разных этапах готовности.

Подобный вид договора является способом инвестирования в возведение будущего жилища с целью получения его на более выгодных условиях.

Однако продажа квартир в недавно сооруженных домах или находящихся на завершающем этапе возможна также на основании такого документа, как договор переуступки прав собственности на квартиру.

Как происходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке и что это такое?

Что это за сделка

Потребитель, заключивший с застройщиком договор купли-продажи, получает предварительные права на данное имущество. По желанию он может передавать эти права другому человеку, заключив с ним еще одно подобное соглашение.

Переуступка прав собственности на квартиру – что это? Термин обозначает передачу прав на жилое имущество в руки третьего лица. Как правило, он еще имеет название «цессия», поэтому человек, приобретающий будущие квадратные метры, и тот, кто их непосредственно передает, именуются: цедент и цессионарий.

В качестве третьей стороны подобного документа выступает организация, которая взяла на себя обязательство построить жилое помещение.

Необходимость нахождения в договоре застройщика, обусловлена тем, что передача прав собственности на квартиру, то есть непосредственно сама уступка, производится с его участием.

После того как данный тип договора будет заключен между покупателем и продавцом, далее все интересующие вопросы первый будет обсуждать напрямую с компанией, которая занимается строительством дома.

Один из ключевых пунктов в соглашении подобного рода: договор переуступки подписывается до того, как новостройка будет завершена и сдана. То есть сделка совершается, как правило, пока здание не станет официально использоваться по назначению.

Поэтапное рассмотрение переуступки на то или иное жилое помещение:

  1. Будущий владелец заключает с компанией, которая приняла на себя обязательство построить дом, договор на долевое участие. Дольщик обязуется внести определенную сумму, а строительная компания – возвести здание в пределах установленных сроков.
  2. Процесс подписания соглашения долевого участия. На этом этапе дольщик имеет право требовать от застройщика передачи ему в собственность одной из строящихся квартир.
  3. Заключение договора переуступки с человеком, который готов купить данную собственность у дольщика. На основании документа права на пользование данным жильем получает непосредственно покупатель с возможной выплатой оставшихся денежных средств застройщику либо же передачей денег исключительно своему продавцу.

Какие бывают виды переуступки

Существует всего две формы переуступки прав собственности:

  1. ДДУ. Дольщик заключает контракт с застройщиком и выплачивает ему определенную сумму, которая идет на строительство того или иного жилого объекта на определенном участке. При этом он получает более выгодные условия для приобретения жилья в новом доме, например, ему предлагаются низкие проценты по ипотеке. И уже после того, как человек, инвестирующий данное строительство, выплатил все денежные средства, предусмотренные договором, он получает право продавать свое имущество другому человеку. На практике в последнее время существует такая тенденция, как передача обязательств перед застройщиком третьему лицу. Однако такая передача может быть совершена только до того момента, как строительство будет завершено, и здание начнет официально эксплуатироваться. Такие соглашения в течение того времени, пока объект только строится, можно заключать не один раз.
  2. Предварительная купля-продажа. При заключении договора оставшиеся денежные средства, которые необходимо передать застройщику, полностью ложатся на плечи человека, приобретающего данное жилье. Однако подобный вид соглашения вовсе не означает, что покупателю сразу передаются права на пользование этим имуществом. Вся суть состоит в том, чтобы впоследствии переуступить недвижимость. Однако в том случае, если такая сделка по каким-либо причинам расторгается, то приобретателю прав на недвижимость возвращаются все денежные средства, которые он уплатил перед этим.

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

  • застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
  • люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
  • процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Что нужно сделать, чтобы оформить договор переуступки

Сам процесс переуступки жилого помещения является весьма долгим и изнурительным в материальном и интеллектуальном смысле, причем для всех сторон сделки. Человеку, который продает собственность, необходимо совершить следующие действия:

  • сообщить компании, которая проводит соответствующие работы в доме, что он собирается переоформить ДДУ на другого человека;
  • застройщик рассматривает это обстоятельство и впоследствии выдает официальное согласие на заключение сделки, за что дольщик должен отдать немалую сумму денег;
  • инвестор должен запросить у строительной фирмы справку, которая свидетельствует об отсутствии долгов фирмы перед другими;
  • необходимо сдать выписку, полученную из ЕГРП;
  • если инвестор состоит в брачном союзе, то ему необходимо оформить официальное согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку при наличии семьи он не имеет права решать подобные вопросы самостоятельно;
  • продавец должен посетить банк и получить официальное уведомление, что все транши перед застройщиком были погашены. Если же часть денег, которые осталось выплатить, переадресовывается покупателю, необходимо указать это в соответствующем пункте договора.

При оформлении сделки продавец теряет возможность передавать данную недвижимую собственность каким-либо другим лицам бесплатно, то есть, например, по договору дарения или же по праву наследования родным и близким.

Если же договор в свое время имел какие-то несовершенства, по которым можно признать его недействительным, то родственникам придется продолжительное время доказывать свою правоту, и что они имеют определенные права на жилое помещение.

При этом также невозможна сдача жилого участка другим лицам, опять же при оговорке, что в договоре имелись моменты, при наличии которых его могут признать недействительным.

Договор переуступки на конкретное жилое помещение может заключаться непосредственно в юридической конторе либо же в офисе застройщика, давшего согласие на осуществление сделки. В процессе регистрации официального соглашения между покупателем и продавцом необходимо присутствие каждой стороны и представителя регистрирующего органа.

Когда продавец сдает во владение жилье не в новостройке, а во вторичке, то набор документов для регистрации договора несколько отличается от перечня, предоставленного выше. Однако все равно весь процесс регистрации должен проходить под неусыпным наблюдением представителя того органа, где соглашение регистрируется.

Дольщик, который передает права на свое имущество другому человеку, также обязан заплатить государству государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Какие еще налоги должен уплатить продавец

Когда дольщик заключает договор переуступки прав, он обязан, помимо госпошлины, заплатить государству с земли, на которой расположен дом, тринадцать процентов.

Причем они берутся не в качестве земельного налога, а в виде части денежных средств от проданного недвижимого имущества. Перечислить данные средства государству необходимо до конца апреля года, следующего за тем, в который была совершена сделка купли-продажи.

Конечно, пользы от этого продавцу мало, но, как говорится, с законодательством не спорят.

Срок, в течение которого регистрируют соглашение о переуступке прав на то или иное жилое имущество, составляет 10 дней после того, как вся документация будет подана в регистрирующий орган.

Моменты, требующие особого внимания

Весь процесс передачи прав на квартиру с первого взгляда кажется легким и не затруднительным. Однако на практике граждане сталкиваются с проблемами в процессе регистрации подобного соглашения либо же на этапе сбора всей необходимой документации.

Например, в договоре уступки обязательно присутствие третьей стороны. Зачастую в качестве нее выступает строительная организация, которая возложила на себя обязательство возвести здание.

Без наличия организации, которая вела и ведет строительные работы на участке, соглашение не может быть заключено.

В том случае, если жилое помещение перепродается с использованием ипотечных средств, то при заключении сделки обязательно присутствует представитель банка, в котором покупателю был выдан кредит.

Заключение договора переуступки является еще половиной дела. Многие строительные организации после того как сделка уже совершена, требуют внушительные проценты, которые получил продавец. И в данной ситуации дольщик ничего не может сделать, поскольку подобные моменты никак не регулируются законодательством нашей страны.

В тот момент, когда жилое помещение передается другому лицу по договору уступки, оно не должно быть обременено.

Каковы риски при заключении

Сделка может быть признана сомнительной, если при ее заключении не присутствует представитель государственного органа. Поэтому необходимо, чтобы весь процесс регистрации проходил на его глазах. Именно в этом случае сделка может быть признана безопасной, так как будут защищены все права и интересы каждой из сторон.

В тексте самого договора очень важно указать полную сумму, которую продавец требует с покупателя.

Если между сторонами возникают какие-то разногласия или конфликтные ситуации, приводящие к расторжению договора переуступки, то покупателю возвращаются все денежные средства, которые он уплатил предварительно продавцу.

В том случае, если в тексте договора не приведена полная стоимость недвижимого имущества, такая сделка не может быть признана действительной. Тогда либо договор переписывается и оформляется заново, либо же расторгается.

Жилое помещение нельзя многократно передавать по договору уступки, поэтому сначала необходимо убедиться, что та квартира, которую вы хотите приобрести, не передавалась ранее аналогичным образом. Стоит также отметить, что договор уступки необязательно регистрировать. Как правило, процесс регистрации проходят для того, чтобы обезопасить само соглашение.

Отдельно стоит отметить, что оплачивать стоимость квартиры человеку, который ее приобретает, необходимо только после того, как ему на руки будет выдана вся документация, подтверждающая его право на владение данным недвижимым имуществом.

Бывает так, что договор переуступки дольщик оформляет практически сразу после того, как ему становится известно о финансовой несостоятельности застройщика. В подобной ситуации покупатель уже не сможет вернуть свои денежные средства, даже в порядке судебного разбирательства.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/nedvizhimost/pereustupka-na-novostrojku.html

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Уступка права собственности на недвижимость
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”.

Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке.

Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические.

Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.