Уступка прав требования по дду

Переуступка прав по ДДУ: с какими сложностями может столкнуться покупатель?

Уступка прав требования по дду

Продажи новостроек через договор переуступки (цессии) довольно часто встречаются в крупных городах, в частности в Санкт-Петербурге.

Цессия — соглашение, по которому передаются права и обязанности по договору участия в долевом строительстве жилья от одного первоначального участника строительства к другому. Возможность переуступить права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст.

11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Такая возможность переуступить права требования на ещё строящееся жилье очень востребована среди инвесторов в недвижимость, поскольку дает возможность продать объект до оформления его в собственность.

Однако сейчас у таких договоров начала проявляться новая особенность – всё чаще переуступки начали оформлять от юридического лица физическому. Особенно популярно это стало после введения экроу-счетов, застройщики продают квартиры практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям, чтобы избежать новой модели.

Обычно такая схема выглядит следующим образом: часть квартир застройщик по сниженной цене продаёт аффилированной компании. Именно она уже по рыночной цене будет перепродавать эти квартиры частным покупателям.

При этом застройщик убивает сразу двух зайцев: взнос в компенсационный фонд, который оплачивает застройщик, рассчитывается от заниженной стоимости первичного договора, плюс прибыль от повторной реализации будет не на его счетах.

Сама по себе переуступка права по ДДУ совершенно законна. Это могут быть и договоры простых потребителей, по каким-то причинам решивших продать недвижимость в строящемся доме, или вознаграждение застройщика подрядчикам, поставщикам или владельцам земли, на которой реализуется проект.

Но стоит отметить, что именно такой формой пользуются и недобросовестные застройщики. Ведь по договору переуступки покупатель приобретает не саму квартиру, а только права и обязанности, предусмотренные в ДДУ.

А, следовательно, продавец не несёт никакой ответственности за исполнение обязательств, предусмотренных договором, ни по срокам сдачи объекта, ни по его качеству.

Давайте рассмотрим, с какими проблемами в этом случае может столкнуться потенциальный покупатель.

1. Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Т.е. фиктивные ДДУ аффилированной компании застройщик оформляет по минимальной цене.

При этом при заключении договора переуступки прав с итоговым покупателем сумма значительно возрастает (как правило, покупателю это объясняется большей готовностью объекта). Но застройщик отвечает перед дольщиком только по той цене, что указана в первоначальном договоре.

И если по какой-либо причине покупатель захочет расторгнуть договор с застройщиком (будь то срыв сроков или неудовлетворительное качество объекта), то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ.

2. Но в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика. В этом случае возмещение рассчитывается из цены квадратного метра, определённой отчётом оценщика, но не менее цены, указанной в ДДУ.

Причём дольщик имеет право пригласить своего оценщика, если будет не согласен с предоставленной оценкой конкурсного управляющего, и потребовать включить в реестр требований к застройщику именно наибольшую стоимость.

Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. Хотя и это не гарантирует возмещения рыночной стоимости квартиры в случае банкротства застройщика, особенно в случае, если застройщиком не вносились обязательные отчисления в компенсационный фонд.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде.

3. Если при заключении обычного ДДУ в сделке участвуют двое: застройщик и покупатель, то при продаже квартиры через переуступку таких звеньев в цепочке может быть значительно больше. А значит, возрастает риск, что какое-то из этих звеньев окажется недобросовестным.

Ни для кого не секрет, что перед покупкой квартиры в строящемся доме необходимо собрать максимум информации о застройщике. А в случае с переуступкой, тем более от юрлица, придется осуществить проверку сразу нескольких компаний. В противном случае есть серьёзный риск потерять квартиру.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее. Платежи должны быть признаны действительными.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Лучше также изучить информацию о компании, на которую оформлен ДДУ: давно ли она существует, какую деятельность ведёт, какой штат сотрудников, отчисляет ли налоги, есть ли с её участием судебные разбирательства.

Насторожить должен, например, тот факт, что в компании зарегистрированы 2 человека, а застройщик с ней оформил ДДУ на условиях взаимозачёта за выполнение определённых работ. Необходимо также проверить правовые основания предыдущих сделок. Т.к. если одна из сделок в цепочке будет признана недействительной, это может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

4. Существует также понятие добросовестного приобретателя. Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать.

И по общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли. Т.е. вновь купленная квартира в этом случае должна остаться у конечного приобретателя. Но покупатели, оформляющие договор переуступки, не получают защиту добросовестного приобретателя, так как они не получили право на готовую квартиру как вещь. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ.

Источник: https://pravo.org/articles/pereustupka-prav-po-ddu/

Договор уступки права требования по ДДУ

Уступка прав требования по дду

Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000 годах, когда застройщики обманывали вкладчиков. Невысокая стоимость жилого квадратных метров в новом построенном доме и его безопасность, которая обеспечена федеральным законом о долевом строительстве, в совокупности делают покупку более привлекательной.

Однако, в этой форме инвестиционной деятельности строительства разговор идёт о приобретении квартиры, которая ещё находится в стадии реализации. Срок сдачи такого жилья может достигать от 3 лет и более, с дольщиком за такое время может произойти что угодно.

Поэтому хорошим подспорьем в таких случаях служит договор цессии – переуступки, который предоставляет возможность передачи права требования другом лицу.

Что это

Договор переуступки (цессии) – документально подтверждённая передача права требования на любую вещь, в случае с ДДУ – квартира. Согласно бумаге лицо, передающее право – цедент, а приобретатель права – цессионарий. В соглашении участвуют дольщики и девелопер. Это объясняется тем, что дальнейшие вопросы и проблемы будут разрешаться с самим застройщиком.

Стоит учитывать, что это соглашение довольно серьёзно разнится с договором купли-продажи, ведь на момент сделки передаётся право требования квартиры, находящейся ещё в стадии постройки, и иметь оно не будет юридическую силу до тех пор, пока многоквартирную постройку не сдадут в эксплуатацию. Собственно, после введения в эксплуатацию по объекту недвижимости составляют акт приёма-передачи, основываясь на котором, осуществляется передача определённого пакета документов застройщиком дольщику, после чего такая квартира должна продаваться, как обычный объект недвижимости.

Цедент не несёт абсолютно никакой ответственности за сам процесс строительства и не отвечает перед цессионарием за нарушение его прав девелопером. После того, как договор заключён, дольщик претензии предъявляет застройщику.

Фактически существуют два варианта передачи прав требования, регламентируемые ФЗ № 214-ФЗ:

  • первый, когда все долги погашены (внесены все суммы). Необходимо предъявление бумаги, подтверждающей факт погашения установленной суммы, чтобы произошла регистрация договора;
  • второй, когда дольщиком-продавцом стоимость доли по договору ДДУ была внесена частично, то есть имеется задолженность перед девелопером. В таковом договоре новому дольщику переходят не только права требования, но и, собственно, долг. Но это ещё не всё, при совершении таковой сделки потребуется разрешение банка (если доля была куплена в ипотеку или иной форме кредита), мало того, также необходимо взять письменное согласие у девелопера, на сделку.

Дольщик вправе выбрать любой, удобный для него вариант.

Договор переуступки в новостройке, проблемы и возможные риски

Иногда договор уступки прав более безопасен, чем ДДУ. Обычно подобные соглашения совершаются на заключающем этапе возведения объекта и уже будет прекрасно видно с какой стороны себя проявил застройщик.

По цене указанный договор не сильно дороже того же обычного ДДУ, так как квартира всё-таки ещё не введена в эксплуатацию. Основной сложностью таковых сделок является участие третьих лиц – девелопера и, как правило, банка (нередки случая приобретения недвижимости в ипотеку).

Головная боль заключается в том, что при заключении подобного рода сделок застройщик в ДДУ указывает, требуется его согласие или нет.

Девелоперы, обычно, против регистрации/заключения подобных сделок, так как застройщики не хотят дальнейшей перепродажи своих квартир по повышенным ценам из-за посредников, исключить путаницу в делопроизводстве (что является основной причиной).

Иногда при заключении договора переуступки возникают ситуации, когда застройщик требует комиссионные, что фактически является неправомерным. Сумма таких комиссионных (а это от 10 – 150 тысяч рублей) абсолютно не соразмерна с его расходами на подобные соглашения, ведь он не несёт никаких расходов. Указанную выплату можно оспорить в суде.

Прецеденты судебные допускают, что председательствующий, обычно, на стороне ответчика.

Но есть одно но передача права требования по договору участия в долевом строительстве доступна только после того, как произойдёт регистрация ДДУ, из чего следует следующее: при судебных разбирательствах с застройщиком, будущий дольщик просто не успеет принять квартиру от девелопера из-за длительности судебных тяжб, и заключения уступки уже будет невозможно.

Указанное обстоятельство можно обойти благодаря нотариальному оформлению уступки, после чего застройщик уже никак не сможет ничего истребовать.

Государственные органы, регистрируя подобные сделки, идут навстречу дольщикам, если полностью погашена задолженность перед застройщиком. По окончании регистрации в Росреестре и заверения нотариуса, нужно обязательно известить о цессии строительную компанию.

Существуют риски при заключении описанной сделки.

К этим рискам относится:

  1. Серьёзный риск – подписание договора переуступки прав требования, не основываясь на ДДУ. Вероятность получения жилья в таком случае равен 50%. Обычно, подрядчик по договорённости с застройщиком передаёт возведённую недвижимость своим покупателям. На первый взгляд, кажется, что это не несёт в себе никакой опасности. Но при любой ссоре, конфликте между подрядчиком, передавшим квартиры, и застройщиком, сделка может быть обоснованно аннулирована в соответствии с федеральным законом, контролирующим долевое строительство многоквартирных домов.
  2. Моменты, когда сделка не согласована с супругом и в ДДУ отсутствуют дети или недееспособные граждане. При заключении уступки прав с дольщиком, состоящим в браке обязательно нужно взять письменное разрешение супруга на заключение данного вида сделки, не будет согласия, не будет сделки. Если данный объект недвижимости покупается с учётом материнского капитала, то требуется разрешение от органов опеки на перевод средств застройщику для выплаты установленной доли. Необходимо не только такой документ, но и участие представителей попечительских органов в подписании ДДУ с целью контроля над выделением доли ребёнка в договоре. В ином случае ДДУ с использованием маткапитала будет недействительным.

Нередки ситуации, когда дольщик-продавец передаёт свои права и обязанности нескольким покупателям.

Это происходит тогда, когда дольщики не знают, что цессия официально проходит регистрацию в Росреестре или же, когда происходит уступка прав по договорам купли-продажи или по каким-либо иным договорам, не требующим регистрации в государственном реестре.

При заключении таковых договоров придётся выяснять о существовании прав на требование квартиры у самого продавца и, следовательно, об основании их переуступки.

Нюансы при оформлении документов

Прежде чем решиться на такой серьёзный шаг, необходимо ещё раз удостовериться в благонадёжности девелопера. Часто подобный вид сделок совершается не из-за благоприятных стечений обстоятельств.

Зачастую это проблемы со строительством и документами.

Для того чтобы разъяснить эти моменты желательно детально ознакомиться со всей документацией и нелишним будет посетить саму стройку, дабы удостовериться в процессе стабильного строительства.

Документы, которые следует проверить у девелопера:

  1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию, наличие юридического лица в ЕГРЮЛ (Единый Государственный Реестр Юридических Лиц).
  2. Постановка на учёт строительной организации в налоговой службе.
  3. Документы, проекты, связанные с «воздвижением» объекта.
  4. Декларация проекта.

Следует проверить девелопера и выгодоприобретателя (продавца).

Первым делом стоит убедиться в наличии зарегистрированного договора ДДУ в Росреестре, для того чтобы узнать, на самом ли деле цедент обладает правами собственника, потребуется выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на объект переуступки. Далее нужно сделать запрос документов у застройщика, подтверждающие отсутствие задолженности у предыдущего участника сделки.

Итак, перед самой сделкой дольщику-покупателю, необходимо убедиться лишь в двух моментах, а именно:

  • нотариально заверенное согласие от супруга или супруги на совершение цессии, если же был заключён брачный договор, то подобного соглашения не требуется;
  • если дольщик-покупатель приобретает права требования благодаря ипотечному кредиту (или иному) ему потребуется согласование кредитного договора и закладной. Если использованы средства материнского капитала, то потребуется бумага от Пенсионного фонда, разрешающая перечисление средств на счёт застройщика.

Следующим этапом является непосредственное совершение сделки, сторонами подписывается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве одним лицом другому. Очень важный факт: сам договор не должен быть в форме акта или же протокола, так как подобный документ может быть аннулирован.

Стоит обратить внимание на очень серьёзный аспект: при заключении договоров уступки прав возможно ли его оформление/переоформление прошлой датой (задним числом). Как правило, при заключении таковых сделок проходит достаточно много времени и иногда лучше подстраховаться и оформить цессию прошлым числом. Это возможно только уже при наличии права собственности на объект недвижимости.

При переоформлении договора переуступки прав требования на основании ДДУ, то необходимо поставить удобную дату на акте приёма-передачи.

договора уступки

Нет образца договора уступки права требования, но имеются основные положения, которые нужно соблюдать при составлении важной бумаги; они прописаны в федеральном законе о долевом строительстве.

Обычно заключается двухсторонние договора, где указан цедент – дольщик-продавец, и соответственно цессионарий – дольщик-покупатель, идеальным решением является, конечно, заключить трёхсторонний договор, третье стороной может быть застройщик либо представитель, от лица которого предоставляется сама собственность.

Основные требования к оформлению бумаги:

  1. Наличие введения, в котором содержится информация об участниках сделки.
  2. В ДДУ необходимо наличие номера (без его наличия договор не пройдёт регистрацию), основание заключения цессии, полное название компании-девелопера, адрес проданной недвижимости. Желательно, чтобы в этой части присутствовала описательная часть, которая будет касаться квартиры (цена, жилплощадь и т. д.).
  3. Наличие обязанностей сторон договора – цессии. Для первого лица – цедента это передача полного пакета документов, а второго – цессионария уплата цены сделки, цессии.
  4. В договоре должна чётко быть прописана ответственность сторон, заключающих сделку. Сюда входит информация, касающаяся разрешения споров, нарушения обязанностей по договору, дополнительных условий.
  5. В заключительной части договора указываются реквизиты сторон, ставятся подписи в соответствующих полях. К договору пишется приёмно-передаточный акт, содержащий в себе опись документов, которые прилагаются к акту.

Указанные требования нужно учитывать при составлении бумаги, в противном случае договор можно с лёгкостью признать недействительным.

После оформления указанного договора с учётом всех нюансов и требований, описанных выше, требуется зарегистрировать сделку в любом отделении МФЦ или в Кадастровой палате.

При самой регистрации необходимо присутствие представителя регистрирующего органа и закреплённый законодательно набор бумаг:

  • документы, удостоверяющие личности;
  • соответствующий договор;
  • информация о задолженностях, если таковая имеется;
  • разрешение другого супруга на сделку, если таковое требуется;
  • разрешение от органов опеки и попечительства (при привлечении материнского капитала);
  • разрешение компании-девелопера на переуступку;
  • если фигурирует ипотека, то необходим кредитный договор и письменное подтверждение от банка.

Впоследствии оплачивается государственная пошлина. Оформляется заявление, в котором указываются характеристики объекта, далее сотрудник той государственной службы, в которую было обращение, выдаёт расписку о получении зарегистрированного документа (с датой регистрации).

Продавец обязан уплатить в казну государства налог 13%, так как это дополнительный доход. Передача прав требования – это сделка, приносящая прибыль. Сделка в обязательном порядке фиксируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Дальше зарегистрированный документ заверяется, процедура осуществляется в течение двух-трёх недель.

После заверения регистрационного документа посредством подписей обеих сторон, новый дольщик забирает эту бумагу, согласно которой он фактически становится продавцом, приобретая его права.

Нужно учитывать, что реализация права возможна только в том случае, если оно было заверено документально. А передача прав по договору долевого участия осуществляется исключительно после его регистрации.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/dogovor-pereustupki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.