Уступка прав по дду без согласия застройщика

Содержание

Советы нотариуса: запрет на уступку по ДДУ

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы поговорим об уступке прав требования из договора долевого участия. Здравствуйте, Алексей Викторович! В договорах долевого участия встречается условие, в принципе запрещающее проведение каких-либо уступок или ставящее возможность уступки от получения согласия. Как смотрит на это судебная практика?

Алексей Комаров: Для того, чтобы ответить на ваш вопрос, нужно отойти немного назад. Во-первых, почему появляется необходимость включения в текст ДДУ условия о согласии застройщика на уступку или вообще условия о запрете уступки, что, конечно, встречается, но очень редко.

Застройщик не преследует цели заставить дольщика, желающего продать квартиру по уступке, виться как уж, чтобы продать квартиру, когда ему срочно нужны деньги, а избавиться от квартиры у него не будет никакой возможности, если в договоре абсолютный запрет на уступку.

В этом нет никакого смысла для застройщика. Если бы смысл был только в этом, тогда условие о запрете уступки нужно было бы признавать незаконным.

Но здесь смысл заключается в том, чтобы дольщики не создавали конкуренции застройщику, потому что некоторое время назад был активно распространен предпринимательский бизнес, когда покупали несколько объектов, потом продавали их, когда стоимость их увеличивалась в связи с тем, что падал риск недостройки дома. Это понятная причина, почему застройщик не хочет, чтобы переуступался объект недвижимости. По общему правилу, участие в долевом строительстве должно преследовать потребительские, а не коммерческие цели.

В законе указано, что если в ДДУ ничего не сказано про ограничение возможности уступки, то такая уступка возможна без согласия застройщика при условии, если дольщик всё оплатил застройщику по ДДУ. Но, как правило, застройщики включают в договор необходимость получения согласия.

Агенты, проводящие уступки, видя подобное условие, говорят, что такое условие в ДДУ незаконно, на него обращать внимание не нужно, застройщик не имеет право требовать согласия от дольщика на уступку права требования. Не основано такое утверждение на законе. В ст.

388 ГК указано, что необходимо в случае, указанном в договоре, получать согласие застройщика на уступку права требования по не денежному обязательству, а обязательство по передаче недвижимости, очевидно, не денежное обязательство.

Если стороны обращаются не к нотариусу, а хотят заключить уступку в простой письменной форме, то необходимо ли в этом случае предоставлять согласие, если оно указано в ДДУ, или можно махнуть на него рукой? В любом случае необходима регистрация уступки по ДДУ, поскольку она изменяет ДДУ, а ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Росреестр читает ДДУ, в отличие от некоторых покупателей в простой письменной форме, и даёт приостановку в регистрации в случае, если необходимо согласие. Этот фильтр не избежать.

Со стороны должника, т.е. застройщика, есть возможность оспорить такую уступку. Если покупатель, цессионарий, знал или должен был знать, что существует договорный запрет на такую уступку, то должник вправе оспорить такую уступку, признать её недействительной. Таким образом, первый барьер: Росреестр не пропустит, т.к.

читает ДДУ и уступку в простой письменной форме, если вы сделку совершаете в нотариальной форме, нотариус видит, что необходимо получение согласия, а согласия нет, то основание для отказа в совершении нотариального действия заключается в том, что ст.

388 ГК прямо указывает, что такая уступка может быть признана судом недействительной.

Есть также абсолютный запрет на уступку. Что в этом случае делать, если дольщик хочет заключить договор уступки права требования или договор замены стороны в обязательстве? Необходимо вносить изменения в ДДУ, регистрировать эти изменения, и только после этого можно будет заключать уступку.

Что касается взимания оплаты застройщиком за переуступку, то мне кажется это незаконным, поскольку здесь должна быть речь не об оплате, а о расходах, которые несет должник, связанные с оформлением уступки, если вдруг по каким-то причинам необходимо его согласие, если это вдруг указано в договоре. Иначе это будет очевидное навязывание услуги, ст.

16 Закона о защите прав потребителей этого не допускает, такое условие должно быть оспорено. Скорее всего, суд не признает пункт, содержащий условие об оплате, недействительным, а перетранслирует в необходимость покрытия расходов застройщика. На мой взгляд, это было бы справедливо.

На практике редко кто связывается с судом, обычно либо платят, либо не переуступают.

В.: Спасибо за ответы! Уважаемые зрители, Вам спасибо за внимание, до новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/300_sovety_notariusa_zapret_na_ustupku_po_ddu/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 32

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

Pavel_bosenko осваиваюсь
Сообщения: 129 Зарегистрирован: 10 дек 2018, 01:19 Пол: Мужской Благодарил: 73 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение Pavel_bosenko » 23 июл 2019, 18:51

Falcon писал(а) 23 июл 2019, 11:49Как разрешилась ситуация с Донстроем и ВТБ? Донстрой дал согласие на не сданные корпуса? Получилось ли продать через переуступку?

Ничего не получились, согласие не дали, ни ВТБ ни Донстрой. Обращались также по другим объявлениям где написано переуступка согласованна. Тоже самое ни бумаг ничего.

Единственное как можно купить данную квартиру это 100% нала и знакомые в Росреестре которые точны проведут сделку.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Falcon Pavel_bosenko Falcon наблюдатель
Сообщения: 2 Зарегистрирован: 23 июл 2019, 08:14 Пол: Мужской Благодарил: 1 раз Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Falcon » 24 июл 2019, 11:37

Вы хотели купить по переуступке? У меня ситуация другая, мне нужно продать квартиру. Каким путем идти? В договоре с ДС прописано: “Государственная регистрация уступки прав и обязанностей по Договору допускается только при наличии письменного согласия Застройщика. Немотивированный отказ Застройщика от согласования уступки прав (требований) не допускается.”

Как Донстрой “мотивировал” Вам отказ согласования уступки прав?

Falcon Newrasik новичок
Сообщения: 47 Зарегистрирован: 22 фев 2017, 12:04 Пол: Женский Благодарила: 26 раз Поблагодарили: 12 раз Не в сети

Сообщение Newrasik » 11 авг 2019, 13:45

Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: СергейСергей Newrasik hotpan постоялец
Сообщения: 315 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 112 раз Поблагодарили: 149 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 11 авг 2019, 13:50

Newrasik писал(а) 11 авг 2019, 13:45Поинтересовалась стоимостью услуг риелтора по сопровождению переуступки и не поняла, почему она зависит от суммы сделки. Я думала должна быть какая-то минимальная цена за работы плюс наценка за объем услуг. Но при чем тут стоимость продажи?

У разных риэлторов разный подход к ценообразованию за свою работу. Кто-то берет в процентах от суммы, кто-то твердую цену.

Тут как договоритесь, рынок) hotpan Shuran Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети
Сообщение Елена112233 » 23 авг 2019, 00:02

Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

Елена112233 ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 42 раза Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:00

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

нотариус сам документы готовит.

Он за правовую работу деньги берет, да и вникать в интернетные текста вряд ли станет ЕленаЛям ЕленаЛям новичок
Сообщения: 38 Зарегистрирован: 10 июн 2018, 22:22 Пол: Женский Благодарила: 42 раза Поблагодарили: 2 раза Не в сети

Сообщение ЕленаЛям » 03 сен 2019, 20:01

мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

ЕленаЛям Инвестор2016 Елена112233 новичок
Сообщения: 84 Зарегистрирован: 15 мар 2019, 15:38 Пол: Женский Благодарила: 12 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение Елена112233 » 03 сен 2019, 22:35

Сейчас эскроу счёта банки открывают бесплатно , и если указать в договоре цессии и про аккредитив и эсероу, то не надо платить деньги за открытие аккредитива , нотариус этого не знал и в банке не подсказали , поэтому мы ещё 3 к заплатили за аккредитив

Елена112233 alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 03 сен 2019, 22:57

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

проблема в покупателе..с разрешением от застройщика ему спокойнее…и да справка о полном расчете по дду обязательный документ при переуступке. Разрешение не требуют. Я не сдавал,хотя было. Позвоните в справку росреестра на всякий случай.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: ЕленаЛям alexs4444 hotpan постоялец
Сообщения: 315 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 112 раз Поблагодарили: 149 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 04 сен 2019, 11:38

Елена112233 писал(а) 23 авг 2019, 00:02Подскажите пожалуйста, первый раз продаю кВ потпереуступке , у застройщика цена 50к, не зочу им платить , посоветовали оформить сделку у нотариуса , вопрос , договор цессии самой заполнять надо или нотариус сам все делает, или можно просто шаблон скачать из инета и хочу через аккредитив ..

Нотариус сам все сделает. Паспорта и дду ему предоставить и все. Согласие супруга ещё. Если совсем экономить, то можно скачать дупт и акт, сшить четыре экземпляра и в мфц с согласие супруга. Справка о полном расчёте с застройщиком и его же разрешением на переступку – опционально
Отправлено спустя 2 часа 54 минуты 13 секунд:

Доброго дня!

Про схематоз Семён Санса с его проектом СЛ вопрос. Продают по переступке, изначальный ДДУ был от юрика к юрику. Менеджеры говорят, что при банкротстве застройщика конечному физику все выплатят, что у него в дупт прописано. Верно? Выплатят по ценники метра из ДУПТ?

hotpan olga070674 новичок
Сообщения: 11 Зарегистрирован: 27 сен 2019, 16:24 Пол: Женский Благодарила: 1 раз Поблагодарили: 1 раз Не в сети

Сообщение olga070674 » 27 сен 2019, 16:31

Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

olga070674 Гимли новичок
Сообщения: 79 Зарегистрирован: 12 сен 2018, 22:52 Пол: Мужской Благодарил: 13 раз Поблагодарили: 22 раза Не в сети

Сообщение Гимли » 27 сен 2019, 17:50

ЕленаЛям писал(а) 03 сен 2019, 20:01мне представляется, что требование застройщиком платы за согласие на уступку – незаконно. Может кто нибудь сталкивался с оформлением уступки без согласия застройщика?

Я делал без согласия (ЛСР) но ЛСР и не требовал согласования. При сделке нотариус все же поставила в известность, что, согласно закону, согласие застройщика не обязательно и требование застройщика незаконно. Гимли alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 27 сен 2019, 23:16

olga070674 писал(а) 27 сен 2019, 16:31Добрый день!Подскажите чайнику, пожалуйста. Какие могут быть “подводные камни” пр переуступке квартиры?Просто на циане нашла несколько объявлений продажи по переуступке, в частности меня интересуют ЖК Летний сад и Тринити. Цена квартиры по переуступке дешевле, чем у застройщика сейчас, причем на 1-1,5 млн.

Спросила, продавец покупал у застройщика не в ипотеку, разрешение на переуступку получено. В чем может быть причина такой низкой цены?

В Летнем Саду значительный объем на старте продаж ушел ” внутреннему инвестору” и с приличным дисконтом от застройщика он торгует на ЦИАНе уже давно..сбивая при этом цены и остальным..это как вариант, а так рынок определяет цену…Подводные камни те что и при покупке с собственностью, даже меньше-справка о полной оплате ДДУ + копии платежек, согласие супруги, если не в браке посмотреть не состоял ли на момент оплаты ДДУ, дееспособность ( справки из диспансеров) alexs4444

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-465

Переуступка фз 214 – 122 советов адвокатов и юристов

Уступка прав по дду без согласия застройщика

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 19.12.2017

Время на чтение: 5 мин

0

80

Приобрести квартиру в строящемся доме можно непосредственно от застройщика или у частного лица, которое заключило в своё время договор долевого участия с застройщиком. Выкуп у частного лица осуществляется по переуступке прав требования. Для такой сделки есть свои особенности.

  • Что такое переуступка прав требования?
  • Различия между переуступкой и договором долевого участия
  • Порядок продажи по переуступке
  • Возможные риски

Купила квартиру по ДДУ и продала – надо подавать декларацию

Заключив в 2020 году договор долевого участия и выполнив его условия, Вы получили право требовать у застройщика квартиру в многоквартирном доме после его сдачи.

Отмечу, что право требования не следует путать с правом собственности на квартиру! В 2020 году Вы переуступили это право за те же деньги, что и сами заплатили застройщику.

Таким образом, Вы не получили дохода, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ: 13% – для резидентов России, и 30% – для нерезидентов) уплачивается именно с полученных доходов. Если их нет, то налог платить не надо.

– В 2020 году мною была полностью оплачена квартира по ДДУ. В 2020 году эта квартира была мною продана за ту же сумму путем переуступки прав требований по ДДУ. Должна ли я подавать налоговую декларацию, и если да, то в этом году или в 2020?

Таким образом, налога к уплате у Вас не возникнет, но обязанность подать декларацию у Вас остается. Так как налоговым периодом для НДФЛ признается календарный год, то подать декларацию по форме 3-НДФЛ за 2020 год Вы должны в 2020, но не позднее 30.04.2020 года.

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома.

В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями.

Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Т.е. уступая право требования пени, дольщик:

  • Получает некоторую часть суммы неустойки
  • Экономит деньги на ведения дела через юристов
  • Экономит время на судебные дела
  • Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Квартиры от застройщиков с акциями

А.А.

: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Рекомендуем прочесть: Правила Регистрации Иностранных Туристов На Территории Рф В 2020 Году

Из вторых рук

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/pereustupka-prav-po-dogovoru-ddu-2.html

Согласие застройщика на переуступку (права требования, ДДУ) 2020 – скачать образец, как оформить без согласия, закон

Уступка прав по дду без согласия застройщика

Часто, чтобы сэкономить, люди покупают квартиры на стадии строительства. Но обстоятельства могут сложиться так, что продать недвижимость приходится еще до того момента, когда оно сдано в эксплуатацию и оформлено в собственность. Как происходит оформление такого рода сделок? Нужно ли получать согласие застройщика на переуступку права?

Положения закона об уступке прав требования

Порядок оформления и раскрытие понятия переуступки права зафиксированы в Гражданском Кодексе Российской Федерации и ФЗ-214. Федеральный закон дает описание понятия ДДУ. В нем прописаны:

  • обязанности застройщика;
  • ответственность за нарушение прав договора.

Переуступка права производится на основании Гражданского кодекса. Данный механизм носит название цессия. Порядок заключения договора прописан в статье 382 Гражданского кодекса. В соответствии с законодательством одна сторона передает второй права требовать с должника выполнение обязательств.

Федеральный закон № 214 говорит о том, что уступка права может быть произведена только после оплаты полной стоимости объекта, либо договор должен быть оформлен с передачей остатка долга.

Переуступка права может быть оформлена после того, как была произведена регистрации договора и до факта подписания акта покупателя со строительной организацией о передаче готового объекта строительства.

Понятие переуступки по ДДУ

Договор долевого участия – это право граждан участвовать в долевом строительстве. Приобретать жилье на стадии начала строительных работ могут как физические, так и юридические лица. После завершения строительных работ оно будет переведено в право собственности.

Гражданин, вступая в долевое строительство, заключает договор со строительной организацией. Но так как строительные работы идут несколько лет, жизненные ситуации могут измениться, и человеку требуется новая квартира.

Договор переуступки права требования — это возможность продать квартиру, которая еще не введена в эксплуатацию. 

О согласии застройщика на переуступку

Федеральный закон № 214 содержит только два пункта, по которым необходимо предоставлять согласие застройщика на переуступку права. Без их соблюдения сделки будут признаны недействительными:

Важно! По другим основаниям требовать согласие от застройщика не является законным. По закону о регистрации прав на недвижимое имущество согласие также не требуется.

Права покупателей в этом нюансе защищаются со стороны Закона о защите прав потребителя. Исходя из норм действующего законодательства, дольщик имеет право после погашения всей суммы долга переуступить права без согласия застройщика.

Этой же позиции придерживаются суды. По судебной практике можно увидеть, что даже прописанные пункты в договоре об обязательном получении согласия на переуступку не являются действительными, так как нарушают права потребителя. 

Скачать образец согласия застройщика. 

Что делать, если застройщик не дает разрешение

Если дольщик полностью погасил задолженность по договору, он имеет право переуступить свои права любому третьему лицу, заключив договор переуступки. Для этого нет необходимости получать согласие застройщика, даже если это требование прописано в договоре.

Покупателю необходимо подать документы в Росреестр:

  1. Если он получает отказ с требованием предоставить согласие застройщика, необходимо сделать официальный запрос в строительную компанию.
  2. Если фирма застройщик присылает отказ, с этим документом можно обращаться в суд.
  3. Не всегда дело доходит до суда, чаще всего сотрудники Росреестра принимают документы без согласия, даже если оно прописано в договоре. Важным моментом является наличие полной оплаты по договору.

Оплата за уступку и согласие

Строительные компании чаще всего не заинтересованы в передаче прав третьему лицу. Для этого они пытаются прописать в первоначальном договоре сложности, которые станут препятствием переуступки.

Существует несколько нюансов:

  1. В текс договора вносится дополнительный пункт, который обязывает вносить оплату за переуступку права. В некоторых договорах прописан пункт, по которому покупатель при заключении договора переуступки обязан заплатить застройщику определенную денежную сумму. Ее размер может варьироваться от 30 000 до 250 000 рублей. Этот пункт можно оспорить, данное условие не может быть обязательным. У застройщика нет права навязывать покупателю дополнительные условия по договору — это положение прописано в законе о защите прав потребителя. Данный нюанс можно будет оспорить в судебном порядке.
  2. Прописано обязательное требование в получении согласия застройщика.Таким же образом пытаются недобросовестные застройщики получить деньги с покупателей путем платы за согласие. Они прописывают в договоре пункт, что покупатель обязан получить согласие на переуступку прав. При получении согласия, они навязывают ему заключение дополнительного соглашения по оказанию услуг оформления уступки. И за это берут плату.

Оба случая не являются законными и могут быть оспорены в судебном порядке. Если покупатель выплатил весь долг перед строительной компанией, он имеет право зарегистрировать договор переуступки, даже если застройщик не дает согласие.

Как оформить и зарегистрировать договор цессии без согласия

Существует два вида оформления договора:

  1. Есть возможность оформить договор купли-продажи предварительной формы. Но такая сделка не означает передачу квартиры. Здесь возникает право оформления заключительного договора по окончанию работ по строительству. Согласно этому документу, не осуществляется продажа жилого помещения, а только подписывается договоренность о будущей сделки. Уступка права может быть осуществлена только в период с даты заключения договора предварительного плана до даты подписания основного. Договор предварительного плана не подлежит регистрации. Деньги по нему не передаются.
  2. При передаче договора участия в долевом строительстве. Перед произведением уступки права должны быть произведены все расчеты со строительной организацией. Если за покупателем остается долг, он переходит новому владельцу в полном объеме. По этой форме договора переуступка возможно только до того момента, пока не будет подписан акт приемки жилого объекта покупателями. Договор уступки в данном случае должен быть обязательно зарегистрирован.

По договору переуступки все права прежнего владельца сохраняются за новым в том же объеме, в каком они были зафиксированы в первоначальном договоре. В связи с этим в договоре должны быть четко прописаны все права и перечислены документы, которые передаются новому владельцу.

Важно! Уступку права можно оформить только после полной оплаты долга перед застройщиком, либо должен быть составлен договор с передачей долга.

После подписания договора переуступки, у нового владельца должны быть на руках следующие документы:

  • основной договор;
  • бланки, которые подтверждают отсутствие задолженности перед строительной компанией;
  • согласие застройщика на уступку;
  • если квартира была оформлена в ипотеку, потребуется разрешение от банка;
  • договор уступки;
  • акт передачи.

После того, как был подписан договор переуступки, новый владелец не может предъявить претензии к продавцу по вопросу качества жилья. Все вопросы он может решать только с компанией-застройщиком.

Уступка права не прекращает действие первоначального договора и не может менять какие-либо пункты в нем. Меняются только стороны договора. Все остальное в полном объеме переходит новому владельцу.

Договор переуступки участия в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации в Росреестр. Для подачи документов на регистрацию, необходимо предоставить следующие документы:

  1. Первоначальный зарегистрированный договор долевого участия.
  2. Договор уступки прав в двух экземплярах.
  3. Если оплата по первоначальному договору была внесена не полностью, требуется предоставить согласие застройщика на переуступку в письменном виде.
  4. Нотариальное согласие супруги или супруга продавца на продажу имущества.
  5. Если в первичном договоре участвуют несовершеннолетние дети, необходимо предоставить разрешение от опеки и попечительства.
  6. Два заявления на регистрацию договора, от продавца и от покупателя.
  7. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, то из документов потребуются учредительные документы. Заявление на регистрацию подается в многофункциональные центры или в территориальные отделы Росреестра.

: Консультация специалиста

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://masterurist.ru/soglasie-zastrojshhika-na-pereustupku/

    Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)

    Уступка прав по дду без согласия застройщика

    Среди возможных схем приобретения жилья в строящемся доме встречаются различные виды предварительных договоров.  Один из них – предварительный договор уступки. Рассмотрим, как можно его заключить, исполнить или расторгнуть.

    Что такое предварительное соглашение об уступке по ДДУ

    По предварительному договору уступки прав и (или) обязанностей на квартиру в новостройке:

    • действующий дольщик (цедент) обязуется в будущем заключить с новым покупателем квартиры основное соглашение об уступке к ДДУ;
    • покупатель (цессионарий) обязуется принять все права и и обязательства по заключенному с застройщиком договору долевого участия.

    Любые предварительные соглашения заключаются в соответствии со статьей 429 ГК РФ.  Чтобы быть юридически действительным, предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

    Для предварительных договоров уступки прав на квартиру по ДДУ это:

    • данные о договоре долевого участия, права по которому будут переуступлены (номер, дата, стороны);
    • описание объекта долевого строительства;
    • цена квартиры и правила ее уплаты. Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);
    • параметры проекта строительства – срок передачи ключей от квартиры застройщиком;
    • гарантийный срок на квартиру, установленный застройщиком.

    Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.

    Нужно ли согласие застройщика и банка на заключение предварительного договора

    Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику.  Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.

    Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:

    • Согласно более консервативному подходу, согласие застройщика необходимо. Его нужно получить до заключения предварительного договора, поскольку он будет предусматривать обязательные действия сторон по заключению основного соглашения.
    • Другая точка зрения состоит в том, что по предварительному соглашению уступка как таковая не происходит – поэтому и согласие можно получить позже, непосредственно перед заключением основного договора.

    Первый подход более удобен для покупателя квартиры.  Он получает дополнительную гарантию того, что сделка не сорвется.  Второй подход, напротив, выгоднее продавцу квартиры.  Он позволяет получить задаток и дальше заниматься оформлением документов.

    В любом случае, если застройщик уже одобрил предварительное соглашение, отдельное согласие на заключение основного договора не требуется. Поскольку предварительный договор содержит все условия основного соглашения, невозможно одобрить первое, не согласившись при этом с заключением второго.

    Более подробно про получение согласия застройщика и оформление уступки читайте в статье, посвященной уступке прав по ДДУ.

    Если цедент заключил договор долевого участия за счет кредитных средств, то переоформление уступки потребует также согласия банка, выдавшего ипотеку на приобретение квартиры.   Обычно предварительный договор заключается до получения согласия от банка.

    Если же средства требуются новому покупателю – цессионарию, оформление ипотеки может стать проблемой.  Далеко не все банки предоставляют кредиты на покупку квартиры по переуступке.

    Нужна ли государственная регистрация предварительного договора уступки

    Основной договор уступки подлежит государственной регистрации согласно статье 17 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и статье 48 Федерального закона  от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».   Однако по поводу регистрации предварительных договоров уступки мнения юристов опять расходятся:

    • Согласно части 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительные договоры должны быть заключены в той же форме, что и основные. По  умолчанию это письменная форма.  Регистрация соглашения не является элементом его формы, что неоднократно обсуждалось в судебных актах (например,   Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).  Зарегистрировано может быть соглашение как в простой письменной, так и в нотариальной форме — то есть регистрация никак не меняет саму форму договора.  Исходя из этого, регистрация предварительных договоров переуступки прав по ДДУ не требуется.
    • тем не менее, ряд юристов полагают, что регистрация необходима (хотя эта точка зрения не подкреплена какой-либо теоретической базой).

    Основная цель их заключения – достигнуть предварительной договоренности о сделке, чтобы обе стороны могли подготовиться к ней (оформить ипотеку, получить согласие застройщика на переуступку и т.п.).  Дополнительные формальности в виде регистрации существенно осложнят эту подготовку.

    Аванс или задаток?

    Частым условием предварительных договоров уступки является аванс или задаток – сумма, которую покупатель-цессионарий перечисляет продавцу – цеденту в подтверждение своих намерений заключить сделку.  Основное отличие между ними состоит в том, что произойдет, если стороны не подпишут основное соглашение об уступке.

    В соответствии со статьей 381 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора уступки прав по ДДУ.

    Для того, чтобы переданная сумма квалифицировалась, как задаток, она должна быть прямо названа задатком в предварительном договоре.

    В отличие от задатка, аванс представляет собой просто часть цены по основному договору. Если сделка не состоится, аванс должен быть возвращен в полном объеме.

    Если в сделке задействовано агентство недвижимости, его сотрудники часто просят внести аванс или задаток по отдельному соглашению о бронировании квартиры или подобному ему.  Иногда эту сумму именуют авансом, иногда – платой за подбор квартиры.

       Но в любом случае, для покупателя такая выплата влечет большой риск попрощаться с деньгами в случае, если сделка не будет завершена не по его вине.  Поскольку агентство не является стороной договора уступки, оно не вправе принять задаток в обеспечение обязательств по нему.  Поэтому на возврат задатка в двойном размере рассчитывать не приходится.

      Напротив, агентство будет заинтересовано удержать деньги покупателя как оплату услуг по подбору квартиры – в этом случае даже однократную сумму придется возвращать в судебном порядке.

    Риски покупателя

    Покупая квартиру по переуступке, покупатель рискует больше, чем при заключении договора долевого участия напрямую с застройщиком.  Добавление же еще одного звена – предварительного договора уступки – только увеличивает риск.

    Помимо надежности застройщика, покупатель должен будет проверить еще и непосредственного продавца – цедента по сделке уступки.   Если цедентом является физическое лицо, покупатель должен будет удостовериться в его дееспособности.  Не будет лишним (хотя и не строго необходимо) также запросить согласие супруга или супруги, если цедент состоит в браке.

    Если же уступку предлагает юридическое лицо, покупатель должен перепроверить, что оно не находится в состоянии банкротства и не близко к этому (в этом случае все заключенные сделки могут быть оспорены).

    Будущий покупатель-цессионарий не получает никаких прав на квартиру до момента заключения основного договора уступки, не может проверить отсутствие двойных продаж (уступок), и никак не защищен в случае банкротства застройщика (всю защиту получит основной дольщик – цедент).

    Утешением покупателю (хотя и слабым) может стать то, что по предварительному договору уступки, как правило, не передаются существенные суммы в оплату цены квартиры.   Однако и небольших денег, оставленных в качестве задатка, можно лишиться.

    Как расторгнуть

    Одно из основных правил гражданского законодательства состоит в том, что заключенное соглашение должно быть исполнено сторонами.   Стороны всегда могут расторгнуть его по взаимному согласию, либо указать в тексте порядок для расторжения по инициативе одной из сторон – в судебном порядке или без суда.

    Если же такой порядок одностороннего отказа не предусмотрен в условиях предварительной уступки права требования, отказавшейся выполнять договоренности стороне придется понести наказание.

      Если исполнение соглашения обеспечивалось задатком, его можно потерять (или заплатить в двойном размере, если виновная сторона – цедент).

      Кроме того, виновник несостоявшейся сделки должен компенсировать другой стороне понесенные убытки.

    В случае с предварительным договором уступки права требования, есть еще один способ избавиться от него.   Любой предварительный договор должен содержать срок на заключение основного соглашения.

    Если такой срок не указан, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, основной договор уступки должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного соглашения.

       Если этот срок прошел, но ни одна из сторон не предпринимает действий по заключению сделки, отношения между ними считаются прекращенными.  Правда, для возврата перечисленного задатка все равно придется решить вопрос о том, кто виноват в сложившейся ситуации.

    Уступка и потребители

    Предварительное соглашение об уступке прав по ДДУ могут заключить как физические, так и юридические лица.

    С точки зрения застройщика, покупатель – юридическое лицо выгоднее гражданина.

      Физические лица пользуются дополнительными преимуществами по Закону РФ «О защите прав потребителей» в виде возможности взыскать штраф с застройщика и моральный вред в случае, если стройка отклонится от запланированного сценария.

      Чтобы избежать повышенной ответственности, некоторые застройщики передают квартиры вначале дружественным юридическим лицам, которые затем продают их по переуступке.

    Однако при возникновении проблем покупатель квартиры – физическое лицо может сослаться на свой статус, и потребовать дополнительную защиту по условиям закона.  Если уступка уже состоялась, суд, скорее всего, станет на его сторону.  Но при этом заявителю придется доказать, что квартира была приобретена для личных, семейных или иных подобных нужд.

    Если же в наличии пока только предварительный договор уступки, вопрос о перспективах дела остается спорным.  Все меры защиты (в том числе по Закону РФ «О защите прав потребителей») находятся в распоряжении действующего дольщика – цедента.  Другая сторона предварительной уступки может лишь взыскать с цедента убытки вследствие несостоявшейся сделки (если их удастся доказать).

    Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

    Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/predvaritelnyy-dogovor-ustupki-po-ddu

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.