Уступка прав 214 фз

Как уступить квартиру по ДДУ

Уступка прав 214 фз

› Дольщику о ДДУ ›

В этой статье мы расскажем, как заключить договор уступки права требования по договору долевого участия, если вы покупаете новостройку у другого дольщика, или, наоборот, желаете безопасно продать свою недостроенную квартиру. Для наглядности мы подготовили схему действий при заключении договора уступки.

Правила заключения договора уступки ДДУ

Помимо заключения ДДУ напрямую с застройщиком, квартиру в строящемся доме можно купить по договору уступки, заключенному с предыдущим дольщиком.  При  уступке предыдущий дольщик передает свои права и обязанности по ДДУ новому дольщику.  Для этих целей заключается договор уступки (цессии), либо соглашение о передаче договора долевого участия.

Договор уступки прав на получение недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.  Однако уступка штрафов, пеней и неустоек не подлежит госудаственной регистрации, если оформлена отдельным договором.

Государственная пошлина за регистрацию составит 350 рублей для физического лица. При этом применяются те же правила, что и при регистрации основного договора долевого участия.

Договор уступки можно заключить в любой момент до подписания передаточного акта на квартиру (т.е. до ее получения дольщиком).  При этом договор долевого участия, права по которому передаются, уже должен быть зарегистрирован Росреестром.

Существенным условием договора уступки (цессии) будет точное описание договора долевого участия, права по которому переуступаются.  Новому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием до совершения уступки.

В случае, если предыдущий дольщик полностью выплатил цену квартиры, права по договору могут быть уступлены без согласия застройщика. Однако полностью исключить застройщика из участия в уступке не получится: для регистрации договора потребуется справка — подтверждение от застройщика, что средства получены в полном объеме.

Договор долевого участия может содержать запрет на уступку требований по нему. Однако такой запрет не будет действителен для случаев, когда предыдущий дольщик полностью оплатил цену квартиры.  В судебной практике положения статьи 11 закона 214 — ФЗ рассматриваются, как дающие возможность совершать уступку требований по такому договору вне зависимости от содержащихся в договоре запретов.

Если расчеты по договору между предыдущим дольщиком и застройщиком не завершены:

  • потребуется согласие застройщика на переуступку;
  • цена уступки по договору должна быть уменьшена на сумму, которую новый дольщик должен будет уплатить застройщику.

В этом случае перед заключением договора уступки необходимо будет получить письменное согласие застройщика на нее.  Застройщик вправе отказать в выдаче такого согласия.  Некоторые застройщики включают в договор долевого участия запрет на уступку до полной оплаты цены ДДУ.  Такой запрет будет допустимым с точки зрения закона.

Как зарегистрировать договор уступки прав на долевое участие в строительстве

Для регистрации договора уступки прав по ДДУ в Росреестре потребуются следующие документы:

  • Документы продавца — цедента и покупателя-цессионария;
  • Согласие застройщика на уступку, если оно требуется;
  • Если дольщик оплатил цену квартиры, нужна также справка о полном расчете по договору, в которой подробно перечислены все сделанные дольщиком платежи и сроки их совершения. Такая справка может быть выдана застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи;
  • Договор долевого участия, права по которому переуступаются;
  • Согласие банка, если квартира куплена в кредит;
  • Согласие супруга, если продавец -физическое лицо состоял в браке на момент заключения ДДУ. Аналогичное согласие супруга потребуется и от покупателя;
  • Согласие органа опеки и попечительства, если права по договору уступает несовершеннолетний.

Срок регистрации договора уступки составит

  • 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр напрямую
  • 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

О чем нужно помнить покупателю квартиры по договору уступки

Зачастую договоры уступки предлагают работающие на объекте компании-подрядчики, с которыми застройщик рассчитался правами на будущие квартиры.

Если права по договору передает юридическое лицо, оплата за уступку должна быть произведена только после государственной регистрации договора уступки. Это правило установлено, чтобы защитить дольщика от возможной потери средств.

Поэтому даже при заключении договора цессии между двумя физическими лицами для покупателя желательно проводить окончательный расчёт уже после регистрации договора.

Если предыдущий дольщик приобрёл квартиру в ипотеку, то необходимо согласие банка-кредитора на переуступку прав по такому ДДУ. Как правило, банк даёт такое согласие при условии, что он получит часть средств напрямую от покупателя. Банк также может выдать покупателю кредит для оплаты. В любом из этих случаев, схема действий при уступке усложнится.

Если к договору долевого участия был открыт счет эскроу, все права на него переходят к новому дольщику одновременно с регистрацией соглашения об уступке прав по ДДУ.Как правило, договор уступки влечёт больше рисков для покупателя, чем обычный договор долевого участия.

Например:

  • Основной договор долевого участия может быть не оплачен или не зарегистрирован,
  • объект строительства мог быть не проверен надлежащим образом, т.к. продавец изначально собирался перепродать эту квартиру по переуступке;
  • Продавец может оказаться банкротом.
  • В результате новый дольщик может лишиться и денег, и квартиры.

Чтобы уменьшить риски, помимо стандартной проверки застройщика и объекта, в случае уступки необходимо дополнительно убедиться, что:

  • Договор долевого участия действительно заключён с продавцом квартиры и зарегистрирован в Росреестре;
  • Этот договор действительно является договором долевого участия, а не другим видом договора. Закон не запрещает заключать ДДУ между юридическими лицами, но и не обязывает. Поэтому застройщик и подрядчик могут заключить друг с другом иной договор — инвестиционный, подрядный и т.д. Передача прав по такому договору физическому лицу невозможна, т.к. это противоречит закону 214 ФЗ.
  • Продавец и застройщик рассчитались между собой за квартиру. Они должны предоставить все подтверждающие это финансовые документы. Нужно иметь в виду, что если квартиру по переуступке продаёт подрядчик, пакет документов может быть весьма объёмным. Зачастую он включает разнообразные акты и соглашения о зачете, которые покупатель должен тщательно изучить. Желательно также получить на руки копии всех этих документов, чтобы иметь доказательства на случай суда;
  • В случае, если цена квартиры не уплачена полностью, согласие застройщика на ее переуступку обязательно. Однако и при полной оплате покупатель может заручиться согласием застройщика для собственного спокойствия.
  • Если уступка не первая, желательно убедиться, что предыдущие договоры также оплачены.

В заключение еще раз отметим, что только правильно составленный, подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор уступки сделает нового покупателя квартиры полноправным дольщиком. Тщательный анализ всех предлагаемых к подписанию документов позволит избежать неприятных сюрпризов.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Как уступить квартиру по ДДУ Ссылка на основную публикацию

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/ustupka

Уступка права требования неустойки по ДДУ

Уступка прав 214 фз

Полезная информация » Уступка права требования неустойки по ДДУ

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком отнюдь не гарантирует своевременное получение дольщиками построенного жилья. Затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, а затем и несвоевременная передача квартиры дольщику происходит повсеместно.

Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ

В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.

На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ  № 214-Ф.

Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется.

Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.  

Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.

Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.

Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.

Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ

Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).

Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.

В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж.

Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию.

Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.

Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu

Положение, прописанные статей 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, касаемо уступки прав требования по ДДУ, нацелены на защиту прав участников договора и служат обеспечением исполнения застройщиком своих обязательств, связанной с передачей дольщику оплаченной им квартиры (объекта недвижимости).

Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон № 214 ФЗ в этом случае не определяют никаких правовых препятствий касаемо возможности уступить право требования неустойки по ДДУ другому лицу. Поэтому осуществляться уступка может в любой ситуации.

Однако существуют некоторые ограничения и правила, влияющие на действительность такого соглашения:

  • Договор (ДДУ) может содержать условия, запрещающие уступать кому-либо права требования, касаемо и самой недвижимости, и любых компенсаций, в том числе и неустойки.
  • ДДУ может содержать требования о необходимости получения письменного согласия застройщика на заключение договора цессии и передачи прав на требование неустойки третьему лицу
  • Уступить право требования на неустойку можно только после полного погашения дольщиком денежных обязательств (цены договора) по ДДУ, или если с соглашением об уступке одновременно переводится долг на нового участника долевого строительства.
  • Договор об уступке права требования по ДДУ не будет иметь юридической силы, если он не прошел гос. регистрацию, либо застройщик и дольщик уже подписали между собой передаточный акт или иной документ, о том, что объект долевого строительства передан дольщику.
  • Соглашение, на основании которого будет произведена уступка прав требования неустойки, подлежит обязательной гос. регистрации в порядке, который установлен положениями закона N 218-ФЗ о гос. регистрации и ст. 389 ГК РФ (форма уступки требования в ред. закона N 367-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного дольщик, заключая договор долевого участия, должен внимательно изучить его условия и правильно определять и понимать их правовые последствия.

Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?

Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.

Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина.

Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров.

Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.

В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.

Немаловажный момент – отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.

Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.

После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:

  • Известить компанию застройщика о переуступке права требования неустойки и смене кредитора, а если договор содержит условия о получении у застройщика согласия, то необходимо его получать в письменном виде.
  • Составить и подписать договор уступки требования (цессии).

Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:

  • данные дольщика;
  • данные компании застройщика;
  • реквизиты третьей стороны, которая получает право на неустойку;
  • подробную информацию о квартире;
  • сроки сдачи объекта, которые указаны в ДДУ;
  • условия, согласно которых происходит уступка прав требования на неустойку;
  • другие сведения, о которых стороны договорились как о существенных.

Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.

После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.

Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.

Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.