Уступка по дду что это

Содержание

Переуступка прав по договору ДДУ

Уступка по дду что это

Если говорить простым языком без юридических терминов, то переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия) это возможность купить квартиру дешевле, чем у застройщика. Причем цена будет на 20-30% ниже.

Это сделка, в которой напрямую задействован застройщик, и потому стоимость всегда минимальная. Однако соглашение о переуступке – документ, подписываемый будущим владельцем недвижимости и дольщиком, который ранее оформил ДДУ с застройщиком. Поэтому процедура имеет ряд особенностей.

И если их знать, то какой-либо риск при оформлении сделки можно исключить.

Переуступка с ДДУ: что это?

Компания застройщик приступает к возведению жилого дома с целью получить прибыль от продажи квартир. Капитальное строительство многоквартирных жилых комплексов требует больших финансовых затрат.

Чтобы продажи начались уже на стадии рытья котлована или на последующих этапах, застройщик выставляет часть жилого фонда на продажу по сниженным ценам. Покупатель жилья в строящемся доме подписывает договор долевого участия, становясь при этом дольщиком.

Но если он решит продать квартиру, его статус меняется. Договор переуступки прав требования, подписываемый при этом называется цессией.

Следует четко понимать значение следующих терминов:

  1. Цессия – сделка, предполагающая передачу прав на квартиру при условии исполнения обязательств перед застройщиком, которые по ДДУ не исполнены.
  2. Цедент – лицо (физическое или юридическое), ранее подписавшее договор долевого участия с застройщиком, но пожелавшее продать квартиру в новостройке.
  3. Цессионарий – субъект, принимающий на себя обязательства при передаче договора. Это лицо, которое по договору цессии станет владельцем собственной квартиры.

Правовое основание – Федеральный Закон 214-ФЗ, в котором оговорена возможность оформления переуступки прав по ДДУ с согласия застройщика. По условиям договора цессионарий обязан выплатить цеденту сумму, оговоренную в тексте.

При этом новый дольщик принимает на себя материальные обязательства, которые ранее не выполнил продавец. Если проще, то новый владелец квартиры покупает жилье на условиях застройщика за минусом части, уже исполненной цедентом.

Необходимые условия для оформления переуступки прав по ДДУ

Помимо указанного выше Федерального Закона при оформлении сделки руководствуются целым рядом законодательных актов, включая Гражданский и Налоговый Кодекс Российской Федерации, а также различного рода постановлениями и рекомендациями. Каждый, кто желает оформить переуступку прав по ДДУ должен знать, что:

  1. На момент подписания договора купли-продажи с переуступкой дольщик (продавец) должен фактически иметь право требовать жилье по ДДУ, и ранее не отписал квадратуру третьему лицу. Вторая переуступка по ДДУ возможна, но потребует дополнительных действий при проверке правомерности действий цедентов.
  2. По времени сделка проводится в период между моментом регистрации договора долевого участия и оформлением акта приема-передачи квартиры в собственность дольщика. Раньше уступка невозможна по причине отсутствия права называться цедентом, а позже она бессмысленна, и подписывают стандартное соглашение о купле-продаже.
  3. Переуступка предполагает два варианта развития событий. Первый случай – дольщик полностью внес стоимость жилья, но дом еще не введен в эксплуатацию. Второй – стоимость квартиры выплачена застройщику не полностью, и тогда требуется оформить соглашение о переводе долга.
  4. Если недвижимость оплачена не полностью, переуступка прав по ДДУ оформляется с разрешения застройщика. В противном случае этого не требуется, если в договоре долевого участия нет соответствующего требования. Поэтому всегда имеет смысл уведомлять застройщика о смене дольщика.

Если пренебрегать данными требованиями законодательства, можно стать заложником ситуации, когда третье лицо через суд добивается расторжения договора цессии. Чтобы этого избежать, следуйте инструкции, приведенной далее. Уделяйте особое внимание работе с документами.

Порядок действий (Как оформляется)

Сразу необходимо определить, каким образом будет передаваться право требования квартиры. Вариантов всего два:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом случае дольщик так и остается дольщиком, и только после сдачи дома квартиру можно переоформить по стандартному договору купли-продажи недвижимости.
  2. Переуступка прав по ДДУ. Это тот самый случай, который рассматривается в настоящей публикации. Право требования передается в момент подписания цессии, и если перед застройщиком есть задолженность, ее погашает цессионарий.

Пошаговая инструкция по сути проста. Собираете документы, оформляете договор. Далее следует передача денег продавцу и регистрация в МФЦ или Росреестре. Однако каждый этап необходимо рассмотреть отдельно.

Необходимые документы

Потребуйте от застройщика уставные документы, свидетельство о регистрации и постановке на учет в Федеральной Налоговой Службе. Это доказательство законности деятельности.

Затребуйте финансовый отчет (баланс) за последний отчетный квартал текущего года, убедитесь, что компания не является банкротом, и проблем с финансированием строительства нет.

Потребуется бумага, указывающая на наличие прав собственника на землю, а также разрешение на застройку земельного участка. В проектной документации интересует:

  1. Целевое назначение здания.
  2. Соответствие этапа строительства.
  3. Окончательный срок реализации проекта.
  4. Дата ввода здания в эксплуатацию.

Также требуйте бумагу, в которой указаны источники финансирования. Это могут быть собственные средства застройщика, а также деньги, получаемые от сторонних инвесторов. В свою очередь продавец (цедент) обязан подготовить следующие документы:

  1. Копию уведомления застройщика о планируемой переуступке.
  2. Письменное разрешение строительной компании на проведение сделки.
  3. Письмо о согласии из банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  4. Выписку из ЕГРН о наличии прав собственности на квартиру (бывший ЕГРП).

Если покупатель состоит в законном браке, разрешение его супруги(а) также необходимо. Несмотря на то, что список кажется большим, лично покупатель готовит только этот документ. После сбора документацию необходимо проверить на достоверность и соответствие. Теперь приступайте к оформлению соглашения.

Как составить договор?

Желательно привлечь к процедуре юриста. Скачать образец несложно, но он послужит лишь примером. Каждый случай отличается, и важно учесть все нюансы. Унифицированной формы договора на переуступку прав на квартиру по ДДУ нет. Пользуются общими положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Документ обретает юридическую силу при наличии следующих обязательных атрибутов:

  1. Дата заключения, место события.
  2. Название, регистрационный номер.
  3. Нотариальное заверение.
  4. Отметка о регистрации в ЕГРН.
  5. Полные реквизиты участников сделки.
  6. Подписи представителей юр лиц.
  7. Печати (для юридических лиц).

Существует два типа таких соглашений: двустороннее и трехстороннее. В первом случае договор визирует продавец и покупатель. Такая форма предусмотрена на случай, если взнос за квартиру первоначальный дольщик внес в полном объеме. Трехстороннее соглашение предполагает участие застройщика.

Это если деньги за жилье внесены не полностью, и вместе с правом требования передаются долговые обязательства. Со стороны юридических лиц подписи ставят официальные представители. Это первые руководители или сотрудники, выступающие на основании доверенности.

Сам же договор переуступки прав по ДДУ признается ничтожным (незаключенным, недействительным), если отсутствует заверение нотариуса.

Что после?

Последним этапом оформления является посещение государственного регистратора. Нет четких ограничений по срокам регистрации в Росреестре, но это нужно делать незамедлительно.

Предварительно, еще до подписания договора проверьте, чтобы недвижимость не была обременена. Это возможно, например, если дольщик признан неплатежеспособным.

Банкротство предполагает арест имеющейся недвижимости с последующей реализацией, чтобы получить средства для погашения долгов.

А чтобы пройти процедуру регистрации цессионарий (новый владелец недвижимости) готовит следующий пакет документации:

  1. Квитанцию об уплате государственной пошлины за услуги регистратора.
  2. Копии и все экземпляры подписанного договора о переуступке прав по ДДУ.
  3. Паспорта каждого из участников или их представителей с доверенностями.
  4. Согласия мужей и жен продавца и покупателя, если стороны – физические лица.
  5. Собственно договор первичного дольщика с застройщиком (о долевом участии).
  6. Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или договор о переводе долга.
  7. Разрешение, выданное компанией-застройщиком на право перепродать квартиру.
  8. Банковские разрешения (для ипотеки) или закладная (если жилье – залог по кредиту).

На основании регистрации вам выдадут выписку, где сказано, кто является новым собственником и на основании каких правовых актов. Но перед этим сотрудник МФЦ или Росреестра примет бумаги, выпишет расписку об изъятии. Процедура длится от 7 до 10 дней. В назначенную дату выписка будет готова. Чтобы ее получить, возьмите гражданский паспорт.

Налог

Став собственником, придется платить налог на недвижимость. На цессионария не накладывается дополнительного налогообложения. Согласно Налоговому Кодексу России НДФЛ взимается с лиц, получающих денежную выгоду от сделки.

Цессия – договор возмездный, но покупатель тратит деньги, и налоги не платит. Однако он может вернуть себе часть затраченных на покупку средств, а именно 13%, если оформит налоговый вычет.

Как только дом введут в эксплуатацию и вы подпишете акт приемки квартиры, подавайте декларацию по форме 3-НДФЛ.

У возврата есть и ограничения. 13% возвращается с суммы, потраченной на покупку жилья. Лимит – 2 миллиона рублей, если квартира приобретена за личные средства, и 3 миллиона, если за счет кредитных средств, выданных банком. Для цедента ситуация выглядит иначе.

С него государство потребует заплатить 13% НДФЛ, если субъект является резидентом Российской Федерации. Нерезиденты РФ платят 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Если речь идет о переуступке прав по ДДУ, но из начисленной суммы необходимо вычесть деньги, потраченные на оплату доли застройщику.

Ипотека

В своем общем порядке процедура идентична той, что описана ранее. Однако есть одно отличие. Банк также является участником. Если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств, необходимо получить разрешение кредитора, даже если застройщик получил всю стоимость квартиры.

Важно, чтобы ипотечный займ был погашен или покупателю придется принять обязательства по кредитному договору на себя. Покупать квартиры по переуступки ДДУ в ипотеку также разрешено. Соберите документы согласно перечню, приведенному выше, отправляйтесь в банк, пишите заявление. Обговорите условия, подпишите кредитный договор, выплачивайте взносы (теперь уже банку).

Застройщик и цедент в этом случае получат причитающиеся деньги в полном объеме.

Если застройщик требует денег за согласие

Подобные ситуации на практике встречаются часто. Когда дольщик решает продать квартиру в недостроенном доме, застройщик не дает согласие, требует иногда до 20% стоимости. В Гражданском Кодексе РФ и Федеральном законе 214-ФЗ нет положения, подтверждающего наличие данной повинности, но и запретов также не указано.

Здесь решающий фактор – условия договора долевого участия. В тексте может находиться пункт, предполагающий подобный перерасчет. Подпись дольщика свидетельствует, что он ознакомлен и добровольно согласился с данным условием. Поэтому перед оформлением переуступки прав по ДДУ обязательно вычитайте документ.

Если такого пункта в тексте не окажется, требования застройщика незаконны, и сделку доводят до конца.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/pereustupka-prav-po-dogovoru-ddu/

Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Уступка по дду что это

> Защита дольщиков > Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Некоторые граждане приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости в инвестиционных цвелях для их последующей перепродажи и получения прибыли.

Но бывают и ситуации, когда по каким-то причинам (например, дольщик нашёл более выгодное предложение с небольшой доплатой), к моменту завершения строительства многоквартирного дома необходимость в объекте долевого строительства у собственника пропадает и он выставляет его на продажу.

Поскольку на рынке новостроек крутятся огромные деньги, то это всегда будет привлекать на него посредников в лице всевозможных «риэлторов» (посредников) и недобросовестных граждан, которые стремятся нажиться на доверии и неопытности покупателей. Если в первом случае речь идёт об «услугах», которые могут быть оценены до 10% от стоимости объекта недвижимости за «подбор квартиры», то в случае с мошенничеством новый покупатель и вовсе может лишиться квартиры и денег.

Не упускают возможности «заработать» на дольщиках и застройщики, которые не перестают совершенствовать свои ДДУ.

В настоящее время недобросовестные строительные компании прописывают в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика согласовывать с ними переуступку прав требования на объект долевого строительства и получать от них соответствующее разрешение.

Разумеется, что не за бесплатно. Стоимость подобных «разрешений» может составлять до 10% от цены договора, что не так уж и мало даже с учётом возросшей стоимости квартиры.

Вместе с тем, согласно действующему законодательству Российской Федерации, у участника долевого строительства отсутствует обязанность по согласованию с застройщиком переуступки приобретённой квартиры (при условии исполнения им обязательства по полной оплате цены ДДУ) и тем более платить за это деньги. Дольщик должен лишь уведомить застройщика о том, что он переуступил квартиру третьему лицу, направив в адрес строительной организации подтверждающие факт сделки документы.

Дольщику, далёкому от юридической науки и нюансов сделок с недвижимостью очень трудно увидеть проблемные моменты в ДДУ и в договоре переуступки (цессии). Чаще всего покупатели жилья не привлекают к сопровождению сделок с недвижимостью профессиональных юристов, а подписывают договора бегло их просмотрев и поверив абстрактным фразам продавца / менеджера застройщика.

Самым важным при покупке квартиры по переуступке прав требования является безусловное подтверждение наличия у продавца прав, которые переуступаются.

Некоторые нюансы приобретения квартиры в новостройке по договору уступки права требования

  1. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика, поскольку он приобретает лишь право требования у застройщика объекта долевого строительства; соответственно и все претензии по ДДУ покупатель может предъявить только застройщику, а не цеденту (продавцу).

  2. В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства может рассчитывать только на возврат застройщиком цены договора (указанной в ДДУ), а не всей суммы, уплаченной им по договору цессии продавцу.

  3. Оплата по договору цессии должна осуществляться только после перехода права требования квартиры новому участнику долевого строительства (при этом для защиты продавца в договор можно внести пункты о признании сделки недействительной в случае отсутствия оплаты со стороны покупателя в установленный срок).

  4. Если квартира изначально приобреталась первоначальным покупателем за счёт средств ипотечного кредитования и он до конца не погашен, то переуступить объект недвижимости без согласия на это кредитной организации (банка) на представляется возможным.

  5. Переуступка прав требования на объект долевого строительства возможна только до подписания акта приёма-передачи между дольщиком и застройщиком или признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

  6. Если в ДДУ в качестве участников долевого строительства фигурируют несколько собственников в виде супругов, то для переуступки квартиры, равно как и для других сделок с ней необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов на сделку.
  7. Основным документом, подтверждающим право продавца (участника долевого строительства) на квартиру в новостройке является договор долевого участия (ДДУ), который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, ровно также как и договор уступки права требования на квартиру (договор цессии).

Основные риски при приобретении квартиры в новостройке по переуступке для нового покупателя

Риски при переуступке для покупателя

Приобретение объекта с недостатками

Квартира в «долгострое» или «недострое»

Признание цессии недействительной

Мошенническая схема с «двойной переуступкой»

Продажа квартиры по заниженной цене

Перевод долга на нового покупателя

Квартира, приобретённая на материнский капитал

Проблемы с арендуемым земельным участком

Рассмотрим каждый из вышеприведённых рисков более подробно:

  • Продавец может хотеть избавиться от приобретенной недвижимости по причине наличия в квартире множественных недостатков, которые были выявлены им в результате первоначального осмотра объекта (который не обязывает его сразу же принимать объект у застройщика). Наличие недостатков квартиры, в соответствии со ст. 8 № 214-ФЗ, позволяет дольщику отказаться от принятия квартиры до устранения застройщиком выявленных недостатков. В то же время некоторые недостатки объекта долевого строительства могут быть весьма существенными (например, криво уложенные плиты перекрытия потолка или отсутствие межквартирной шумоизоляции) и для их устранения потребуется вложение значительных денежных средств. Кроме того, нельзя исключать и возможные серьёзные дефекты многоквартирного дома (типа трещины в фундаменте здания) о которых каким-то образом могло стать известно «счастливому» владельцу.
  • Объект незавершённого долевого строительства может быть выставлен на продажу собственником по причине его осведомлённости о высоких рисках недостроя многоквартирного дома и/или скорого банкротства строительной компании. Также многие дольщики избавляются от квартир в домах, строительство которых неоднократно приостанавливалось или ведётся слишком медленными темпами (так называемые «долгострои»). Приобретение квартиры в подобной новостройке по переуступке ДДУ не сулит новому участнику долевого строительства ничего хорошего. По этим причинам, следует внимательно и всестороннее проверять жилой комплекс и застройщика перед покупкой квартиры по цессии у частных продавцов.
  • Признание договора цессии недействительным в результате неправильно оформленной и/или проведённой сделки или неточных юридических формулировок в тексте грозит новому участнику долевого строительства серьёзными последствиями в виде потери движимого и недвижимого имущества (денег и квартиры). Сделка может быть умышленно проведена неправильно недобросовестным продавцом с целью её последующей отмены в судебном порядке. Во избежание подобных инцидентов настоятельно рекомендуется сопровождение сделок по переуступке прав специализированными юристами и/или риэлторами. Мнимая экономия может обернуться катастрофическими последствиями.
  • Квартиры в новостройках по переуступке могут продаваться не только по договорам участия в долевом строительстве, но и по другим видам договоров, не проходящих обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а потому велик риск наткнуться на так называемую «двойную переуступку». Даже если удастся привлечь мошенников к ответственности, вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно. Самостоятельное приобретение объектов долевого строительства по договору цессии без ДДУ категорически не рекомендуется без сопровождения сделки профессионалом.
  • Недобросовестный продавец может пытаться убедить покупателя приобрести у него квартиры по «заниженной цене» для уменьшения налоговой нагрузки на него. Так, в договоре цессии указывается цена продажи, а сделка осуществляется по другой – более высокой цене. «Разницу» покупатель, как правило, передаёт продавцу за наличный расчёт под расписку, а цену договора оплачивается в безналичной форме. Новому участнику долевого строительства не в коем случае не стоит соглашаться на этот «трюк» и «входить в положение» продавца, поскольку такая схема несёт лишь неоправданные риски и лишает возможности, в частности, воспользоваться налоговым вычетом в полном объёме.
  • Если изначальный участник долевого строительства не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком, установленные договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части оплаты цену ДДУ, то переуступка объекта долевого строительства возможна лишь с письменного согласия строительной компании и только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового дольщика (в силу положений ст. 11 № 214-ФЗ). Перед покупкой квартиры по переуступке следует истребовать у продавца и застройщика справку и платёжные документы, подтверждающие факт того, что цена договора была полностью выплачена и никаких задолженностей не имеется.
  • Следует быть предельно осторожными с приобретением по переуступке квартиры в новостройке по ДДУ, в котором фигурируют несовершеннолетние дети, а для оплаты цены договора использовались средства материнского капитала. Дело в том, что приобретение квартиры за счёт средств материнского капитала имеет свои особенности, а покупатели в лице родителей берут на себя определённые обязательства перед государством, неисполнение которых с большой долей вероятности может привести к признанию сделки по переуступке квартиры недействительной, в результате чего новый покупатель может безвозвратно лишиться квартиры и денег. Проведение подобных сделок рекомендуется только при наличии высококвалифицированного юриста.
  • Нередко встречаются случаи, когда в договоре долевого участия в строительстве указывается, что земельный участок находится в аренде у застройщика, а его владельцем является некое третье лицо (а не орган муниципальной власти). Не обязательно, но вполне возможно, что у покупателей квартир после завершения строительства многоквартирного дома и истечения срока действия договора аренды земли могут возникнуть серьёзные проблемы в виде земельных споров. Самым безопасным вариантов является приобретение новостройки, земля которой передана в аренду муниципальными властями, поскольку по истечении срока аренды (который обычно составляет 50 лет) он, как правило, беспроблемно продлевается.

Источник: https://bastion-com.ru/pereustupka-ddu.html

Переуступка прав по ДДУ

Уступка по дду что это

Стоимость жилья на первичном рынке недвижимости намного ниже, чем в уже возведенных домах. Благодаря чему для граждан выгоднее вкладывать денежные средства в долевое участие в строительство, а затем передавать введенную в эксплуатацию недвижимость по сделке переуступки.

Разберем в данной статье вопросы, каким образом оформляется договор цессии, какой правильный порядок ее заключения и все возможные нюансы и риски сторон.

Смысл указанной сделки заключается в переуступке одним лицом своих прав и обязанностей за плату на третье лицо. Участниками сделки могут являться как физические, так и юридические лица.

Часто предметом цессии может являться задолженность одного лица перед другим.

После оформления сделки, обязанность по уплате долга переходит на другое лицо.

С помощью данного правового механизма могут перераспределяться долги между коммерческими организациями.

Например, одно предприятие имеет задолженность перед другим в соответствии с заключенным договором.

Однако, могут происходить ситуации, когда у кредитора нет времени ждать выплаты задолженности должником, в соответствии с условиями договора.

В этом случае он имеет право уступить свои права иному лицу, подписав с ним договор цессии.

При этом в рамках переуступки может смениться как кредитор, так и должник.

Т.е., происходит переход его обязанности по уплате средств другому лицу, также оформив с ним сделку переуступки.

В силу гражданского законодательства данный договор может быть заключен только при согласии кредитора, выраженном в письменной форме. Эта сделка носит наименование цессии (переуступки).

Сделка подлежит заключению в письменной форме. В ГК РФ не допускается устная уступка прав.

При устном совершении сделки по уступке прав, крайне сложно удостоверить факт заключения сделки по взаимному согласию сторон, и условия такой передачи.

Чтобы лучше понять суть сделки переуступки, нужно разобрать пример. Юридическое лицо С. Передало физическому лицу К. некоторую денежную сумму под годовые проценты на срок 4 года.

Гражданин несет обязанность по своевременному внесению ежемесячных платежей, график которых приложен к договору.

Внезапно, у организации изменяются обстоятельства, поэтому ей срочно требуются финансы. Но требовать средства с должника раньше завершения срока действия договора она не может.

В этой ситуации имеется выход — переуступить свои права требования другому лицу, которое и будет взыскивать у должника оставшуюся сумму долга.

При этом происходит смена кредитора, и должник продолжит вносить ежемесячные платежу по имеющемуся графику платежей, но другому лицу.

Новый кредитор имеет право внести изменения в договор:

  1. Снизить величину процентов.
  2. Понизить сумму регулярного платежа.
  3. Изменить прочие условия сделки, выгодные обеим ее сторонам.

Правовые нюансы

Поскольку переуступка — это гражданско-правовая сделка, то у нее имеются свои особенности и нюансы.

К ним относятся следующие:

 Обязательным требованием является участие 3-й стороны сделкидоговор может считаться незаключенным, если 3-я сторона, т.е. фирма-застройщик не принимает участие в сделке. ОН должен сделать согласие на передачу прав в письменной форме
 Механизм защиты прав дольщиков не продуманп частности, передавая квартиру в порядке сделки цессии граждане не полностью застрахованы от того, что застройщик может «заломить» огромные проценты. Юридических способов избежать своеволия строительной фирмы в настоящее время не имеется

Без учета указанных двух особенностей, сделка по переуступки прав по ДДУ достаточно выгодное соглашение для всех участников.

Юридическая защита сделки производится службой Росреестра, которая выполняет регистрацию сделки и контролирует его законность.

Центральной особенностью сделки цессии прав по договору долевого участия является возложение всех обязанностей по выплате долга на покупателя.

При этом, на него переходят не только обязанности, но и права владельца жилого помещения, определенные в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве

Приобретение жилья по сделке долевого участия довольно распространенное явление в России в настоящее время.

Переуступка связана с тем, что гражданин-дольщик, приобретающий квартиру на начальной стадии строительства, перепродает ее дороже.

Выгода дольщика заключается в том, что последующий приобретатель покупает жилье по высокой стоимости. Однако покупателю необходимо узнать у застройщика о порядке расчетов.

Помимо этого, требуется обязательное письменной согласие на сделку переуступки. Иначе договор может быть признан недействительным.

Зачастую цессия производится за счет банковских средств. При отсутствии собственных денег, покупатель вынужден обратиться в банк.

Сделка переуступки прав по ДДУ должна проходить обязательную государственную регистрацию. Информация о переходе прав на квартиру посредством цессии заносится в ЕГРН.

Следует обращать внимание на то, что продавец жилья по договору цессии, должен уплачивать налог с полученного дохода.

Приобретатель может воспользоваться налоговым вычетом в силу статье 220 Налогового кодекса РФ, а в случае покупки жилого помещения с помощью ипотечного кредитования, то вычетом за уплаченные в банк проценты.

Переуступка родственнику

Законодательно допускается оформление сделки переуступки права на приобретенную жилплощадь близкому родственнику.

К примеру, если гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома.

Но у него возникают сложности с выплатой в отношении застройщика цены приобретенной квартиры. Выходом из ситуации является заключение сделки переуступки прав с родственником.

В СК РФ действует понятие близких родственников. К ним причисляют:

  • супругов;
  • детей;
  • родителей;
  • бабушек и дедушек;
  • внуков и т.д.

При заключении цессии дольщиком с близким родственником, обязанности по внесению налога в бюджет не возникает. Однако, во время регистрации сделки нужно подтвердить наличие родства с дольщиком.

В случае же оформления сделки между дальними родственниками, к примеру, племенником и дядей, она должна быть заключена по всем установленным нормам и с возникновением обязанности уплаты налога.

С ипотекой

Часто переуступка прав по ДДУ сопряжена с оформлением ипотеки дольщиком.

Так как жилье в России имеет достаточно высокую стоимость, граждане вынуждены использовать кредитные средства, взятые в банках.

Все кредитные учреждения стремятся к тому, чтобы минимизировать риски по невыплате ипотечного займа.

Это приводит к увеличению срока ипотечного кредитования, а также увеличению его размера.

При заключении договора цессии необходимо участие банка, поскольку он является займодателем средств на приобретение квартиры.

Банк может устанавливать свои условия и дополнительные пункты в тексте договора уступки.

Обычно фирмы-застройщики сотрудничают с определенными банковскими учреждениями, с которыми уже имеется соглашение об уступке прав на приобретаемую квартиру.

Как правило, в случае необходимости покупки жилья по договору долевого участия с ипотекой, строительная фирма, соглашаясь на переуступку, рекомендует покупателю список банков, с которыми она сотрудничает. В ином случае, застройщик моет отказать в согласии на цессию.

Что такое переуступка прав аренды земельного участка смотрите в статье: переуступка прав аренды.

Порядок оформления

Для заключения действительной сделки переуступки прав по ДДУ, следует учитывать требования законодательства к порядку его оформления.

Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом:

 Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный домна этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить:

  1. Учредительные документы, Устав.
  2. Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ.
  3. Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором возводится новостройка.
  4. Разрешение на строительство в установленной форме.
  5. Проект многоквартирного жилого дома.
  6. Иные документы, удостоверяющие законность выполнения строительных работ
 Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступкистороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки.
 Составление текста договорапри отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами
 Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестраи переход собственности на купленную по ДДУ квартиру

Какие действия выполняют стороны

При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

 Сбор необходимых бумагсоставление договора цессии
 Обсуждение условий сделкив случае наличия спорных моментов, их следует решить
 Заключение самого договор переуступкипри необходимости, оформляется ипотечный кредит

В частности, продавец совершает:

 Уведомление застройщикао принятии решения о продаже квартиры по сделке переуступки
 Получение согласия строительной фирмы на заключение договоразаказ выписки из ЕГРН на интересующее жилье
 Получение справки об отсутствии задолженности по внесению платежей за квартируесли задолженность не погашена, то справка предоставляется продавцу при договоренности между приобретателем и продавцом, что обязательства по оплате долга берет на себя покупатель
Если дольщик состоит в официальном браке, то необходимо получение согласие другого супругапри оформлении ипотеки на покупку жилплощади, потребуется получение согласия банка на сделку переуступки

Перечень нужных документов

Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

К ним относятся:

 Если участником договора является гражданинто нужен его паспорт и оригинал договора ДУ
Банковские реквизиты организацииза подписью директора юридического лица и гл. бухгалтера
 Справка с указанием оставшейся суммы задолженности перед застройщикомтакже потребуются документ, который подтверждает итоговый размер долга
 Выписка из реестра юридических лиц, со сведениями о фирме-застройщикеНужно учитывать, что срок действия такой выписки составляет 30 дней со дня выдачи. Вследствие чего нужно проверять ее актуальность
 Если гражданин-дольщик состоит в браке, то нужно получить нотариальное согласие другого супругалибо документ, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке. Эту справку можно получить в органах записи актов гражданского состояния
  При наличии заключенного брачного контрактаследует его представить
 Также необходимо подготовить выписку из ЕГРНВыписка подтверждает отсутствие обременений или ограничений на данный объект недвижимости

Образец договора

Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

 Место и дата его заключения договора, номер (при наличии)личные сведения о сторонах переуступки. Стороной сделки, как уже говорилось, могут быть как физические лица, так и организации
 Описание предмета договорат.е. права, которые уступаются по нему. Первоначальным договором может являться договор кредита или займа на конкретную денежную сумму
 Следует точно описать обязательства обеих сторонкроме того, необходимо прописать цену передачи прав по ДДУ. В большинстве случаев сделка является возмездной. Также не следует забывать, что от указанной в договоре  стоимость определяются налоговые последствия для продавца
 Ответственность контрагентовданный пункт также должен подробно содержаться в тексте. Нужно описать все случаи, при которых наступает ответственность сторон при нарушении условий сделки
 Претензионный (досудебный) порядок улаживания конфликтных ситуацияподписи сторон с расшифровками и печати (для юр.лиц), иные реквизиты и т.д.

Регистрация договора

После подписания договора каждой стороной, он должен пройти процедуру гос. регистрации в органе Росреестра.

Эта мера гарантирует, что сделка соответствует нормам гражданского законодательства. При обнаружении в договоре несоответствий правовым актам, он не пройдет регистрацию. Это снижает риск мошеннических действий.

Заявление на регистрацию может быть подано через МФЦ. Также потребуется приложить к нему необходимые документы.

Срок выполнения услуги по государственной регистрация договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве — 7 рабочих дней.

Регистрация потребует оплаты государственной пошлины. Помимо этого, следует тщательно проверять все сведения, включенные в текст договора, поскольку они будут включены в реестр прав на квартиру.

При обнаружении ошибок или неточностей после проведения гос. регистрации, потребуется заново проходить эту процедуру.

: Переуступка прав требования по ДДУ: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Уступка права требования по договору долевого строительства / Sibdom.ru

Уступка по дду что это

Покупка квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования — распространенная сделка. С момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства первоначальный инвестор может продать квартиру другому лицу, заключив с ним договор уступки права требования.

  • при уступке права требования действие первого договора долевого участия не прекращается, меняются только стороны договора (происходит смена лиц в обязательствах);
  • все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними;
  • права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре);
  • первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Порядок заключения договора уступки определяется гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Договор уступки права требования составляется сторонами сделки в произвольной форме. Для заключения договора уступки права требования не нужно получать согласование застройщика (если такое условие не содержится в договоре долевого участия).

Пакет документов для заключения договора уступки 

1. Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве.

2. Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства.

Кроме справки от застройщика о том, что оплата произведена, покупателю нужно проверить первичные платежные документы (приходно-кассовый ордер, свидетельствующий о том, что деньги поступили в кассу застройщика; если оплата осуществлялась в безналичном порядке — выписку с банковского счета участника долевого строительства (первого инвестора), платежное поручение с отметкой банка о проведении платежа).

3. Покупатель должен удостовериться в наличии у продавца прав на уступаемый объект долевого строительства (получив информацию у застройщика, в Росреестре, изучив оригиналы документов).

3.1. Обратиться за информацией к застройщику. «Прежде чем заключать договор уступки права требования, желательно прийти к застройщику и убедиться в том, что человек, который продает квартиру, действительно является владельцем права требования, — рассказывает заместитель генерального директора ОАО „ДСК“ по правовым вопросам Сергей Успанов.

 — Мы готовы предоставлять такую информацию, а также информацию о том, в какой доле оплачены обязательства. Потому что на рынке встречаются случаи мошенничества, когда инвесторы продают право новому участнику строительства, заключив с застройщиком договор долевого участия и заплатив по нему только небольшой взнос».

 Как купить квартиру у подрядчика

3.2. Обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что инвестор действительно имеет права на уступаемый объект.

Выписка выдается на земельный участок, на котором ведется строительство, для ее получения покупателю необходимо знать кадастровый номер участка (указан в договоре долевого участия в строительстве). В полученном документе нужно найти переуступаемую квартиру и проверить, кто указан в качестве участника права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, заявитель (физическое или юридическое лицо) может получить в виде бумажного документа, лично обратившись в офисы Росреестра или  в электронном виде  заполнив форму запроса, размещенную на сайте www.rosreestr. ru.

4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на заключение договора уступки требования. Его отсутствие в дальнейшем может привести к судебным искам от супругов, не согласных с уже совершенной сделкой или с ее ценой.

Если у продавца в паспорте отсутствует штамп о браке, покупатель вправе попросить его предоставить заявление в простой письменной форме о том, что продавец в браке не состоит и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью.

Несмотря на то, что содержание первоначального договора долевого участия проверялось при государственной регистрации, при заключении договора уступки содержание первого договора в любом случае нужно проверять.

5. Если заключаемому договору предшествовали договоры уступки требований, указанные документы следует проверять по всей цепочке сделок, начиная от первой сделки с застройщиком.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Порядок оплаты по договору уступки права требования

По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.

1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором.

На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика.

В таком случае получение согласия застройщика обязательно.

2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.

Договор уступки права обязательно должен содержать 

  • название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
  • цену уступки права;
  • сроки расчетов по договору;
  • условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
  • реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку.

На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку.

Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком

Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов.

По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.

Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика.

В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.

В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).    

Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки  Как купить квартиру у подрядчика

Регистрация договора уступки прав требования 

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):

  • три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
  • письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
  • если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
  • если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.

Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора.

Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней.

Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.

О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица.

 Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).

После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.

Рекомендуем также прочитать:

Договор уступки права требования: как купить квартиру у подрядчика

Внимание: сложная сделка!

Регистрировать недвижимость будет проще, но дороже

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1330/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.