Тождественность согласия супруга на покупку квартиры

Содержание

Когда нужно согласие супруга на совершение сделки

Тождественность согласия супруга на покупку квартиры

В некоторых случаях (они определены законом) перед совершением сделки необходимо получить нотариальное согласие супруга.

Такое требование направлено на защиту прав и интересов супругов, не являющихся сторонами сделки, а также на предотвращение незаконных действий.

При несоблюдении этого требования пострадавший супруг может признать сделку, совершенную без его согласия, недействительной, и вернуть объекты, переданные по сделке.

В статье мы рассмотрим случаи, когда на совершение сделки требуется согласие супруга, а также случаи, когда такого согласия не требуется.

На какие сделки согласие супруга нужно

Законом предусмотрены три случая, когда для совершения сделки требуется согласие супруга. К этим случаям относятся:

  • заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Это, прежде всего, права на недвижимость, а также права на результаты интеллектуальной деятельности;
  • заключение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма. В качестве примеров таких сделок можно привести сделки с долями в уставном капитале ООО, сделки по ренте;
  • заключение сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. К таким сделкам, в частности относятся купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше одного года, и другие.

Отметим, что согласие супруга в этих случаях заключения сделок должно быть нотариально удостоверено. Другим способом, кроме нотариального, выразить свое согласие на указанные виды сделок супруг не может.

Наиболее распространенной ситуацией, требующей нотариального согласия, является сделка по продаже недвижимости.

Если сделка, требующая согласия, совершена без нотариально удостоверенного согласия, то супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной через суд. На это у него есть один год со дня, когда он узнал или должен был узнать об этой сделке.

Нотариальное согласие супруга по сделкам, перечисленным выше, не требуется, если имущество, являющееся предметом сделки, принадлежит на праве собственности исключительно тому супругу, который совершает сделку. Речь идет об имуществе, не входящем в состав общего имущества супругов, например, имущество, полученное одним из супругов в дар или по наследству.

Кроме того, нотариальное согласие также не требуется в ситуации совершения сделки одновременно обоими супругами в качестве одной из ее сторон. В качестве примера такой сделки можно привести заложение ипотечной квартиры.

Важно также иметь в виду, что требование об обязательном получении нотариального согласия на сделку может относиться также и к бывшим супругам.

Имеются в виду ситуации, когда супруги при разводе не изменили режим общей совместной собственности на имущество.

Дело в том, что если после расторжения брака раздел имущества не производился, то в отношении него сохраняется режим общего имущества, и для его отчуждения требуется получение нотариального согласия на общих основаниях.

Нотариальное согласие супруга на сделку: образец

Для оформления нотариального согласия супруга на совершение сделки другим супругом необходимо обратиться к нотариусу, имея при себе паспорт гражданина РФ и свидетельство о заключении брака.

Как правило, текст согласия составляет сам нотариус на основании документов о сделке и т.п. В нотариальном согласии указывается конкретная сделка, которую супруг одобряет, и/или указываются общие полномочия другого супруга, такие, например как разрешение супругу продать конкретное имущество за любую цену и на любых условиях по его усмотрению.

Необходимо иметь в виду, что указание в нотариальном согласии на то, что один супруг доверяет другому совершение сделок с имуществом на любых условиях по его усмотрению, будет означать, что второй супруг в любом случае обязан продать имущество по цене не ниже его среднерыночной стоимости.

С образцами нотариальных согласий на совершение сделки с имуществом супругов можно ознакомиться по ссылкам, приведенным ниже:

За удостоверение согласия нотариусу государственной нотариальной конторы надо оплатить госпошлину, а частному нотариусу — нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру госпошлины. В случае необходимости частному нотариусу также отдельно придется оплатить услуги правового и технического характера.

Когда согласие супруга на сделку не требуется

Перечень случаев, когда на совершение сделки необходимо получить предварительное нотариальное согласие супруга, является исчерпывающим. Эти случаи приведены в первом разделе настоящей статьи. Поэтому все остальные сделки, которые не подпадают под предусмотренный законом перечень, могут совершаться без оформленного согласия супруга.

В частности, на заключение договора поручительства такое согласие не требуется, несмотря на то, что в будущем при нарушении должником обеспеченных поручительством обязательств могут возникнуть определенные риски. К ним можно отнести обращение взыскания на общее имущество супругов по требованиям кредитора.

Дело в том, что поручительство, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.

Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном порядке.

Поэтому на заключение договора поручительства не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Кроме того, нотариальное согласие супруга также не требуется в случае совершения другим супругом сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, но при этом никаким имуществом по этой сделке этот супруг не распоряжается.

В качестве примера можно привести сделку по выкупу земельного участка, предоставленного по договору аренды.

Эта сделка не требует нотариального согласия со стороны супруга, если второй супруг является арендатором, так как он (второй супруг) не распоряжается имуществом, а приобретает его в собственность.

Источник: https://lawrecom.ru/soglasie-supruga-na-sovershenie-sdelk/

Как быстро передать заверенный нотариусом документ в другой город.Равнозначность (тождественность) документов

Тождественность согласия супруга на покупку квартиры

Время! Самый ценный ресурс человека. Зачастую требуется решить вопрос быстро и хорошо бы поприсутствовать в двух – трех местах одновременно. Такова жизнь.

Она несется стремительно, ворох дел разной степени срочности давит на современного человека все сильнее, ежедневная суета отбирает все больше времени и важные вопросы остаются отложенными на последний момент, а то и вообще забыты.

Иногда выехать в другой город не дают дела, но передать необходимые документы есть срочная необходимость или уполномочить доверенностью другого человека очень нужно. Встает вопрос о каких срочных делах и документах идет речь и как быстро переслать эти документы в другой город?

Что можно передать.

Жизненные ситуации могут быть разными. Назову самые часто встречающиеся.

Первое – конечно доверенности. Очень часто требуется передать доверенность на продажу (покупку) имущества, когда одна из сторон не может лично присутствовать, а вторую торопят жизненные обстоятельства и заключение сделки под угрозой срыва.

Когда требуется срочно решить вопрос в суде, полиции и других правоохранительных органах, нередко представителям бизнеса требуется срочно урегулировать дела с таможней, налоговой и другими контролирующими органами, где бизнесмен не может присутствовать лично.

Второе – это заявления представителей бизнеса в налоговую инспекцию о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

При чем отмечу, что передать бизнесмены могут не только заявление или доверенность, но любые другие электронные документы, причем не только в налоговую, но своему контрагенту.

(как это сделать и как превратить обыкновенный документ в электронный я расскажу в одном из следующих материалов).

Третья – согласия супругов и согласия родителей.

Опыт подсказывает, что люди действуя в интересах своей семьи, зачастую упускают из виду, что иногда требуется официально оформить мнение близких родственников или наделить их нужными правами.

Конечно я имею в виду в первую очередь согласия супругов на проведение сделок (купли-продажи, дарения) совместно нажитого имущества и согласия родителей на выезд несовершеннолетнего ребенка за границу.

Конечно это не полный перечень, но на редких случаях я останавливаться не буду.

Как отправить?

Конечно можно прибегнуть к традиционным способам – почта. Рынок полон предложений различных почтовых услуг, в том числе и на условиях быстрой доставки. Но все равно это время. А как это сделать по другому – почти мгновенно? Предложу следующий алгоритм действий.

Предположим вы удостоверили у нотариуса доверенность на покупку (продажу) своей квартиры. Вам нужно что бы она как можно скорее попала к вашему представителю находящемуся в другом городе.

Для этого можно обратиться к любому нотариусу с просьбой перевести вашу доверенность в электронный вид (нотариальное действие называется – удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу).

В результате нотариус выдаст вам файл, которых будет подписан электронной подписью нотариуса.

Обращаю внимание! Этот файл является точно таким же документом, как и бумажная доверенность, которую вы держите в руках! Они ничем не отличаются и имеют равную юридическую силу.

Далее его можно переслать на электронную почту вашего представителя (который скачивает ее на свой носитель) и тем самым получает на руки документ полностью идентичный (тождественный) доверенности, которая осталась у вас.

Точно так же этот файл вы можете переслать любой организации, государственному органу, банку которые требуют от вас (или вашего представителя) предоставления этого документа. Еще раз подчеркиваю – документ на бумажном бланке и документ в виде файла по значению равны и ничем друг от друга не отличаются.

А если файлом не берут?

Бывают случаи когда представление документа в виде файла невозможно или просто не берут. Иногда это обусловлено объективными причинами, но бывает, что роль играет нежелание отдельных клерков изучать что-то новое и непривычное.

Можно конечно вступить в противостояние и доказывать свою правоту, но когда время поджимает – нет возможности это делать.

Предложу следующий выход. Ваш представитель может с полученным от вас электронным документом обратиться к любому нотариусу (в том городе где представитель находится) и перевести документ из электронного вида (файла) в обычный бумажный документ.

Нотариальное действие называется – удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. По результату у вашего представителя на руках будет вожделенный клерком бумажный документ.

Который он может потрогать и подшить к материалам дела.

Пару слов о безопасности

Зачастую возникают подозрения о подлинности текста в электронных документах.

Развею сомнения, нотариус обеспечивает подлинность документа фиксируя его содержание в представленном виде и подписывает его своей электронно цифровой подписью.

Файл полученный вами будет содержать, как текст самого документа, так и цифровую подпись нотариуса. Изменить текст не нарушив цифровую подпись нотариуса невозможно.

ВНИМАНИЕ!!!

В заключение хочу обратить внимание на такую важную деталь.

Текст и любые характеристики файла который уже заверен электронной подписью нотариуса изменять нельзя!!!! Ни в коем случае!!! Даже если вы нашли опечатку, если вы решили изменить пробелы, абзацы, шрифт, сделать более четкими изображения и навести другую подобную “красоту”!!! Любое вмешательство делает электронный документ недействительным!!! Помните об этом.

ВСЕМ ХОРОШЕГО ВРЕМЕНИ СУТОК!

взято из открытого источника

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d9c47572fda8600b152ffbd/kak-bystro-peredat-zaverennyi-notariusom-dokument-v-drugoi-gorodravnoznachnost-tojdestvennost-dokumentov-5daebc31c0519800b07b8cdb

Нотариальное согласие мужа или жены на продажу квартиры в 2020 году – образец и порядок оформления

Тождественность согласия супруга на покупку квартиры

Согласно Семейному кодексу, обязательным условием для совершения сделки по передаче права собственности является согласие супруга на продажу недвижимости. При этом ни юрист, ни адвокат не могут выступать заверителями. Юридическое право на оформление данного согласия имеет только нотариус.

Документ подписывается при условии личного присутствия человека, дающего согласие. Если состояние здоровья не позволяет супругу явиться в нотариальную контору, можно вызвать специалиста на дом за дополнительную плату.

Законодательное регулирование

В п. 2 ст. 35 СК указано, что согласие мужа или жены считается положительным по умолчанию. В связи с этим у многих возникает вопрос о том, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры вообще.

После принятия ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» договор о купле-продаже может быть оформлен без разрешения от супруга, но данная сделка будет оспоримой.

Поэтому лучше сразу позаботиться об оформлении согласия, чем спорить с сотрудниками Росреестра, которые могут отказаться принять документы. При этом для сдачи прилагается копия разрешения, а оригинал отдается покупателю.

Скачать в Word [41.00 KB]

Ситуации, не требующие разрешения на продажу квартиры

Если имущество принадлежит одному из супругов на праве собственности, то от другого члена семьи согласие на продажу квартиры не требуется. Такие моменты нередко вызывают споры. Жилье не считается общим в следующих случаях:

  1. Квартира приватизирована на одного из супругов. Это значит, что второй отказался от приватизации или не имел на нее права. Например, прописка была оформлена по другому адресу.
  2. Недвижимость получена в порядке наследования или дарения.
  3. Квартира куплена до брака.
  4. Права собственности одного из супругов на спорный объект недвижимости прописаны в брачном договоре.

Во всех перечисленных ситуациях разрешение от другого супруга на распоряжение имуществом не нужно. В других случаях придется доказывать, что квартира или другое жилье не является общим. Например, купленное на личные или подаренные деньги. Тогда лучше получить согласие у жены (мужа) или обратиться в суд за признанием права собственности.

Продажа недвижимости без получения документа о согласии может быть осуществлена посредством оформления доверенности на имущество. В этом случае подразумевается, что второй супруг ознакомлен и согласен с проведением всех операций с недвижимостью.

Когда согласие супруга необходимо

Если квартира была приобретена одним из супругов до регистрации брака, но была оформлена ипотека, которая выплачивалась мужем и женой в период совместного проживания, то недвижимость считается общей. В таком случае необходимо разрешение на продажу независимо от суммы, выплаченной в браке.

Согласие бывшего супруга на продажу квартиры требуется, если сделка совершается после развода, а права на жилую площадь имеются у обоих.

В случае, когда отчуждение недвижимости все-таки произошло без данного документа, бывший муж (жена) имеет право подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Такой иск может быть подан в течение 3 лет с момента подписания договора купли-продажи или с того дня, когда бывшему супругу стало известно о совершении сделки без его согласия.

Так как они остаются совладельцами, потребуется только участие обоих в подписании договора от имени продавцов. В любом случае, приобретая недвижимость у разведенного человека, необходимо уточнить все нюансы, чтобы не пришлось столкнуться с его бывшим супругом в суде.

Порядок оформления документа

Чтобы законным образом зарегистрировать сделку с недвижимостью, необходимо в первую очередь обратиться в нотариальную контору. Используя образец согласия супруга на продажу квартиры, нотариус оформит заверенное разрешение на сделку. Перечень обязательных документов, необходимых для предъявления:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (или о его расторжении);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины за оформление договора.

Скачать в Word [25.00 KB]

Само разрешение не имеет установленного бланка, поэтому составляется в свободной форме. В нотариальном согласии должна присутствовать следующая информация:

  • точное наименование объекта недвижимости, находящегося в собственности супругов;
  • полный адрес данного объекта;
  • паспортные данные обоих совладельцев отчуждаемого объекта;
  • реквизиты свидетельства о браке;
  • сведения о покупателе квартиры (указываются не всегда).

Подписывается согласие в присутствии нотариуса, который заверит факт принадлежности подписи заявителю. В большинстве случаев данный документ не имеет временных ограничений. Но иногда заявитель может указать определенный период действия разрешения.

Супруг, давший согласие на реализацию общей недвижимости, в любой момент может передумать и отозвать его. Для этого необходимо обратиться в ту же контору и составить соответствующее заявление, о чем нотариус должен уведомить второго супруга письмом.

Все нюансы, сопровождающие оформление согласия одного из членов семьи на продажу недвижимого имущества, регулируются следующими документами:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (пункты о сделках с недвижимостью, об обеспечении их законности).
  2. Семейный кодекс РФ (пункты о совместно нажитом имуществе состоящих в браке людей).

Оформление согласия  у нотариуса будет стоить 1 000 рублей плюс госпошлина 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ) В каждом регионе Нотариальной палатой прописаны свои цены на подобные услуги – следует предварительно узнать их стоимость у любого нотариуса.

Источник: https://FreeLawyer.guru/semejnoe/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

Согласие супругов: неясное стало ясным

Тождественность согласия супруга на покупку квартиры

22 Март 2018

В нотариальном сообществе постоянно обсуждаются некоторые вопросы и проблемы, связанные с согласиями супругов в соответствии со ст.

 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ) как в аспекте непосредственного удостоверения согласий, так и в аспекте их истребования при удостоверении тех или иных сделок.

Особенно обсуждаемыми стали эти вопросы в связи с появлением в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) ст. 157.1 «Согласие на совершение сделки».

Последнюю точку в этих обсуждениях поставил Верховный Суд Российской Федерации, изложив в постановлении Пленума № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также Постановление Пленума) позицию по спорным вопросам.

О правовой природе согласия. Вопрос о правовой природе согласия являлся предметом обсуждения различных публикаций[1]. Пленум Верховного Суда однозначно в п. 5 Постановления высказался, что согласие физического или юридического лица является сделкой. Данное разъяснение имеет важное правоприменительное значение.

По вопросу о распространении ст. 157.1 ГК РФ, в т.ч. п. 3, на согласия супругов.

Приходилось слышать мнение коллег о пределах распространения указанного пункта в следующем аспекте: пункт не распространяется на согласие супругов, требуемое в соответствии со статьей 35 СК РФ, так как согласие супругов регулируется семейным законодательством, а также потому, что супруги не являются третьими лицами, а дают согласие как собственники имущества.

С момента появления ст. 157.1 ГК РФ прошло почти 2 года и сложившаяся практика уже сама по себе опровергла мнение о неприменении указанной статьи к согласиям супругов и, в основном все нотариусы применяют положения п. ст. 157.1 ГК к согласиям супругов.

Пленум Верховного Суда, хотя и прямо не высказывает позиции по данному вопросу, однако из контекста постановления это усматривается. Так, в п.

 55 Постановления указано: «согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ)».

Таким образом, супруг, дающий согласие другому супругу на совершение сделки, рассматривается третьим лицом.

По вопросу содержания согласий. согласия зависит от его вида — предварительного или последующего(одобрения). Достаточно подробный анализ был приведен мною ранее[2]. Не повторяясь подробно, напомню лишь требования законодательства в этой части:

в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие;

при последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дается согласие.

Однако в практике встречались нотариально удостоверенные согласия, которые не соблюдали указанных требований, например, согласия на покупку или приобретение любого имущества, т.е. без указания конкретного адреса приобретаемого объекта.

В связи с этим нотариусы должны учитывать позицию Верховного Суда о невозможности выдачи общего согласие третьего лица на совершение любых сделок с конкретно неопределенным видом имущества, за исключением случаев, когда такая возможность предусмотрена законом или вытекает из особенностей правоотношений сторон сделки и третьего лица, согласующего лица (п. 56 постановления).

Очевидно, что возможность выдачи согласий супруга в общей форме не предусмотрена ст. 35 СК РФ, а также не может вытекать из правоотношений сторон сделки и супруга, дающего согласие на сделку.

Несмотря на то, что в Постановлении Пленуме говорится об общих согласиях (любых сделок с неопределенным имуществом), полагаю, что это вывод распространяется и на выдачу согласия на конкретную сделку — в предварительном согласии должны быть указаны не только сделки, но и конкретное имущество, в отношении которого дается согласие.

Кроме того, имелось мнение, что согласие должно даваться в отношении конкретного объекта, а в отношении нескольких объектов только в случае, если эти объекты будут являться предметом одной сделки (например, распоряжение земельным участком и расположенным на нём жилым домом)[3].

Верховный Суд занял иную позицию, указав, что «третье лицо вправе дать одно согласие на совершение нескольких сделок» (абз. 2 п. 56 Постановления Пленума).

Таким образом, может быть удостоверено согласие на совершение супругом разных сделок с любыми объектами, например, согласие на продажу имеющейся квартиры и приобретение по договору долевого участия другой квартиры.

Об отмене согласия. Этот вопрос наиболее часто обсуждается в нотариальном сообществе и варианты предлагаемого его решения разные — о возможности отмены согласия, так и недопустимости отмены. Верховный Суд признал право лица, давшего согласие на совершение сделки, на изменение своего волеизъявления, указав, что с учетом ст.

 6 ГК РФ (аналогия закона) применяются положения об отзыве акцепта, предусмотренные ст. 439 ГК (п. 57 Постановления Пленума). В связи с этим, возникает вопрос в какой форме должен осуществляться отзыв акцепта. В соответствии со ст.

 156 ГК РФ «К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки». ГК РФ не содержит общей нормы об отмене односторонних сделок, отзыве акцепта. Это вновь позволяет применить аналогию закона.

Отзыв акцепта условно можно сравнить с расторжением договора. В соответствии же со ст. 425 ГК РФ «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

Применяя аналогию права, отзыв согласия супруга должен подчиняться правилам удостоверения самого согласия — т.е. должно нотариально удостоверяться по правилам удостоверения сделок. Ст. 439 ГК РФ использует понятие «извещение об отзыве акцепта».

Полагаю, что именно такую форму документа можно использовать при нотариальном удостоверении отзыва согласия супруга и нотариальные сделки могут пополниться новым видом односторонних сделок — удостоверением извещения об отзыве согласия.

Уже давно признано, что отсутствие удостоверительной надписи не может являться основанием для отказа в совершении нотариального действия. Полагаю, что удостоверительная надпись может быть изложена в виде, аналогичном форме удостоверительной надписи 73, с заменой слова «согласие» на слова «извещение об отзыве согласия». При этом хочется акцентировать внимание на то, что применяется именно форма 73, не предусматривающая проверку факта регистрации брака, т.к. этот факт в данном случае юридически безразличен, кроме того, отзыв согласия может осуществляться и после расторжения брака.

К вопросу об односторонних сделках: в ближайшее время в связи с внесением изменений в Федеральный закон от 08.02.1998 г.

№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» значительно расширится перечень нотариально удостоверяемых односторонних сделок (оферт, заявлений о выходе из общества и др.). Не исключено, что в гражданском обороте перечень таких сделок будет расширяться и далее.

В связи с этим актуальным будет введение унифицированной удостоверительной надписи для односторонних сделок, требующих нотариальную форму. Такая форма могла бы выглядеть следующим образом:

«Город (село, поселок, район, край, область, республика)

Дата (число, месяц, год) прописью

Настоящий (ая, ее) наименование сделки, удостоверена мной, ФИО, (наименование государственной нотариальной конторы или нотариального округа).

Наименование сделки подписан(а,о) гр. ______________ в моем присутствии. Личность установлена, дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за № .

Взыскано по тарифу:

Нотариус

Примечание к удостоверительной надписи:

Настоящая удостоверительная надпись применяется при удостоверении сделок (в том числе односторонних, кроме распоряжений об отмене завещаний), для которых не предусмотрена соответствующая форма.

При участии в сделке юридических лиц, представителей, рукоприкладчиков, переводчиков и т.д. данные об этом отражаются в удостоверительной надписи аналогично формам удостоверительных надписей, предусмотренных настоящим приказом.».

Возвращаясь к вопросу о нотариальном удостоверении извещения об отзыве согласия, считаю, что нотариус обязан разъяснить супругу, обратившемуся за совершением указанного нотариального действия, следующие последствия отзыва согласия:

обязанность уведомить стороны сделки об отзыве согласия до момента её совершения,

отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся,

отзыв согласия (как предварительного, так и последующего) после совершения сделки не может служить основанием для признания сделки недействительной,

обязанность возместить сторонам сделки убытки, вызванные таким отзывом.

Постановление Пленума, безусловно, является документом, имеющим важное значение в правоприменительной практике, внесет в неё необходимые коррективы.

[1] О.Л. Федулова. Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок в нотариальной практике. Нотариальный вестник, 2012, № 5, И.А. Косарев, А.А. Косарева.

К вопросу о понятии и видах юридических фактах в семейном праве. Семейное и жилищное право, 2009, № 6, Е.А. Чефранова, С.Ю.

Чашкова, Применение семейного законодательства в нотариальной практике, научно-практическое пособие, М., 2014 г. с.53-55.

[2] Н.В. Артемьева. Согласие на совершение сделок: Применение новелл гражданского законодательства в нотариальной практике. Нотариальный вестник, 2013, № 12.

[3] Чефранова, С.Ю. Чашкова, там же, с. 60 .

Источник: https://notariat.ru/ru-ru/publishing-center/author/soglasie-suprugov-neyasnoe-stalo-yasnyim/

Согласие супруга на продажу недвижимости: образец 2020 г., срок действия, когда требуется

Тождественность согласия супруга на покупку квартиры

Последние изменения: Январь 2020

Как следует из положений СК РФ, при проведении сделок с совместной собственностью необходимо заручиться общим согласием сособственников. Составляют письменный документ – согласие супруга на продажу недвижимости, чтобы не иметь проблем со сделкой и исключить риск оспаривания.

Устные заверения для этого не подходят, поскольку позже второй партнер вправе обратиться с оспариванием договора по отчуждению, и аннулировать сделку.  Гарантом соблюдения законности юридических процедур станет нотариус, уполномоченный составлять и заверять документы такого рода.

Даже если посещение нотариальной конторы вторым супругом физически невозможно, согласие нуждается в заверении. Для этого нотариуса вызывают на дом или по месту присутствия супруга.

Нормы закона

 Между требованием наличия письменного согласия супруга на продажу и пунктом 2 ст. 35 семейного законодательства (СК РФ) есть некоторые разночтения. Дело в том, что Семейный Кодекс считает принятым по умолчанию согласие второго партнера по браку. Возникает недопонимание, зачем необходимо подписывать этот документ, если позиция одного супруга распространяется на мнение второй половины.

Разъяснения дает закон №218-ФЗ, описывающий, в числе прочих норм проведения государственной регистрации недвижимости, вопросы совершения сделок супругами. Без письменного нотариального разрешения на продажу квартиры отчуждение собственности будет считаться оспоримым действием, что дает право впоследствии второй стороне обратиться в суд для оспаривания сделки.

Подобные сложности вряд ли обрадуют нового владельца, настаивающего на подготовке к сделке супружеского согласия на продажу квартиры. Проблемы ждут уже на стадии обращения в регистрирующий орган для оформления перехода прав к новому собственнику. Регистратор потребует предъявить нотариальное согласие супруга, предвидя риски новых владельцев имущества.

Процедура оформления согласия не вызывает сложностей, если партнер по браку не возражает против сделки.

Процесс подготовки и подписания документа регулируется следующими нормами закона:

  1. ГК РФ в статьях, регламентирующих передачу собственности и контроль за законностью сделок.
  2. СК РФ в статьях, устанавливающих порядок владения и распоряжения совместным имуществом, нажитым в годы брака.
  3. Размер обязательной пошлины, выплачиваемой нотариусу, регламентируется положениями ст. 333.24 налогового законодательства. Тарифы за услуги нотариуса определяют согласно принятым Нотариальной Палатой региона расценками.

Когда нотариальное согласие на продажу квартиры не понадобится

Первый принцип, из которого исходят при определении обязательности согласия, это форма собственности и обстоятельства ее получения.

Если недвижимое имущество является личной собственностью партнера, никакого согласия не предусмотрено, поскольку супруг не вправе выдвигать претензии в отношении чужой собственности. Иное дело, если квартиры и дома куплены или безвозмездно получены в период брака.

Такое имущество может оказаться совместным, то налагает определенные обязательства супругов друг перед другом.

Правила, когда не потребуется письменное разрешение на продажу, описаны в пункте 1 ст. 36 Семейного Кодекса.

Обстоятельства, когда сделка обходится без подготовки разрешения:

  • Имущество приобретено до заключения брака, на имя одного из партнеров. Собственность не является совместным имуществом, и распоряжения супруг вправе производить по личному усмотрению, без согласования.

  • Собственность унаследована в годы семейной жизни (передана по завещанию или в силу закона на имя одного из супругов), что предполагает личное право распоряжения, без согласования.
  • Объект передан в дар конкретному гражданину, что не предусматривает распространения прав на супруга.

    Подаренное имущество не считается совместным и не предполагает согласования сделки.

  • Квартира или доля в квартире приватизирована, и имя супруга указано в договоре приватизации.

    Если супруг не проживал в момент приватизации в квартире, либо отказался от принятия муниципальной собственности, он не вправе участвовать в распоряжениях относительно приватизированного объекта, но пожизненно сохраняет право жить на указанной жилплощади, если ранее был подписан отказ.

Есть еще особые ситуации, когда собственность приобретают в период брака за подаренные деньги. Чтобы избавиться от претензий второй половины (включая иски бывших супругов, если жилье покупалось в период брака), придется собирать документы, подтверждающие факт дарения денег или искать иной способ подтверждения того, что собственность должна считаться личной.

Чтобы избавиться от потребности в нотариальном составлении доверенности, оформляют альтернативный вариант – доверенность, заверенную у нотариуса. Супруг должен передать право представления интересов и оформления сделок от своего имени, что по умолчанию предполагает согласие со всеми возможными сделками.

Случаи, когда нужно согласие супруга на продажу квартиры

 

Общая ситуация с потребностью нотариального согласия выглядит так: если право собственности совместное, для сделки отчуждения понадобится документ.

Если супруг не имеет отношения к жилплощади второго партнера, бумага не нужна.

Жилье, обретенное по договору мены, купли-продажи, переуступки, долевому строительства, оформленное в годы брака на одного из партнеров, предполагает согласование в письменном виде.

Пунктом 2 ст. 34 Семейного Кодекса России устанавливается, что квартира, оформленная на любого одного из супругов, будет считаться совместной или общей собственностью, независимо от того, кто вписан в качестве владельца в базу Росреестра.

В трактовке этого положения есть некоторые нюансы:

  1. Если сделка зарегистрирована до вступления в брак, но куплена за заемные средства, с погашением долга уже будучи в браке, покупку расценивают как общее приобретение, с равными правами на собственность. Это предполагает обязанность согласовать продажу со вторым партнером, даже если сумма долга на момент регистрации оказалась незначительной.
  2. Согласование необходимо в любой момент после развода, если квартиру купили в период брака в качестве совместного приобретения. Если продать такую квартиру после развода, возможны риски оспаривания и признания в суде договор купли-продажи недействительным. Право оспаривания сохраняется на протяжении 3 лет, срока исковой давности, с момента, когда о сделке стало известно бывшему партнеру по браку. Если несогласный со сделкой супруг подает иск в суд, и суд выносит положительное решение, то последует отмена права собственности.
  3. Если после развода произошел раздел имущества, оба супруга наделяются долями в квартире, с вытекающими обязанностями приоритетного права выкупа и получения согласия на продажу доли. Если необходимо продать всю квартиру целиком, договариваются с владельцем второй доли об одновременной сделки продажи.
  4. Если между супругами был подписан брачный контракт, устанавливающий распределение имущества, или соглашение о разделе, при продаже собственности руководствуются содержанием брачного контракта. При передаче всех прав на квартиру одному супругу, второй лишается права на собственность, необходимость в разрешительном документе отпадает согласно п.1 ст. 256 и статьям 38 и 42 ГК РФ.

Если нет возможности самостоятельно заниматься продажей и согласованием сделки, партнеры по браку вправе поручить исполнение поручений своим доверенным лицам. После подписания нотариальной доверенности на продажу, разрешение на сделку утрачивает актуальность.

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не ограничен, то есть заверенный документ имеет бессрочное действие.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.