Схема продажи квартиры по ипотеке

Содержание

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Схема продажи квартиры по ипотеке

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие третьей стороны – банка, который должен одобрить ее. В статье расскажем, законна ли реализация недвижимости с обременением и на что следует обращать внимание при проведении сделки.

Краткое содержание

Права участников ипотечной сделки регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Согласно ст. 29 настоящего нормативного акта, заемщику разрешается использовать ипотечную жилплощадь по назначению. Это значит, что он может не только проживать в ней, но и:

  • зарегистрироваться самому и/или прописать третьих лиц;
  • сдавать в аренду, получая из имущества доход.

Однако если речь идет о распоряжении жилплощадью, возникают ограничения. В соответствии со ст.37 №102-ФЗ, заемщик может менять, дарить или продавать ипотечное имущество только с согласия банка, выдавшего кредит. При нарушении данного условия, сделка может быть оспорена, а имущество, согласно ст. 301 ГК РФ, переходит в собственность банка.

Таким образом, продать ипотечную квартиру можно, но только с согласия кредитора.

Варианты продажи

Есть четыре законных способа продать квартиру в ипотеке. Рассмотрим подробно каждый из них.

Досрочное погашение

Это самый простой для понимания, но самый сложный для реализации способ реализации ипотечной недвижимости из-за сложностей с поиском покупателя.

Процедура заключается в погашении им остатка долга, после чего обременение аннулируется и квартира переоформляется на нового собственника.

Такой способ называют «доверительным», так как покупатель несет основной риск, закрывая ипотеку до оформления акта приема-передачи имущества.

Чтобы обезопасить его, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, а после снятия обременения – основное соглашение с перерегистрацией объекта недвижимости.

Такая сделка подходит для всех типов недвижимости на первичном и вторичном рынке. Но из-за высокого риска покупателя, чаще применяется при продаже новостройки на этапе строительства.

Погашение ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является непосредственным участником сделки, как получатель задатка. Отличительная особенность метода – использование двух депозитарных ячеек с разными условиями:

  • в одну кладется сумма задатка (в размере невыплаченного жилищного кредита);
  • в другую – остаток стоимости недвижимости.

Такой вариант сделки наиболее безопасный, так как риски для каждой стороны минимальны:

  • покупатель не откажется от соглашения – он уже заплатил банку;
  • продавец не сможет присвоить деньги – они вернутся к покупателю в случае отмены договора (в том числе, при возникновении форс-мажорных обстоятельств);
  • банк гарантированно получает остаток долга, выступая гарантом сделки.

Единственный минус – процедура фактически контролируется финансовой организацией, которая определяет все даты. Это не всегда удобно для остальных участников сделки.

Такой вариант продажи ипотечной собственности самый распространенный и одинаково часто применяется как для первичного, так и вторичного рынка.

Продажа долговых обязательств

Второе название данного способа продажи ипотечной квартиры – перезайм. Он предполагает оформление нового кредитного договора, по которому долг погашается другим заемщиком. При этом закладная по-прежнему находится в банке.

Данный вариант продажи самый сложный, так как он несет риски для банка – нет гарантий, что новый заемщик будет платить так же добросовестно, как и предыдущий. Это значит, что получить согласие на продажу будет труднее всего.

Если потенциальный покупатель подходит под требования кредитора (имеет стабильный доход и положительную кредитную историю), то шансы на одобрение сделки повышаются, но по сравнению с другими методами продажи, остаются невысокими.

Такой вариант подходит для всех типов недвижимости, при оформлении сделки, кредитный договор может быть заключен как на прежних, так и на новых условиях.

Продажа квартиры банком

Это самый неприятный вариант реализации объекта недвижимости, он применяется, если заемщик:

  • допустил длительные просрочки;
  • сообщил банку о невозможности дальнейшего погашения долга.

Обязательное условие – согласие кредитора и владельца жилплощади, но у последнего, как правило, нет выбора. Сделка безопасная для всех участников – продажа проводится со специальных торговых площадок.

Такой метод применятся для квартир в проблемной ипотеке – банк идет на продажу после того, как все другие способы получения долга исчерпаны.

Как договориться с банком

Итак, ключевое условие для реализации недвижимости с обременением – получение согласия кредитора.

Чтобы договориться с банком о продаже ипотечной квартиры нужно направить соответствующий запрос в финансовую организацию и дождаться ответа.

Заявление подается письменно, по форме, установленной финансовой организацией. Срок ожидания ответа – до 10 рабочих дней, но обычно вопрос решается быстрее.

Получение согласия зависит от следующих факторов:

  • способ реализации ипотечной собственности;
  • срок выплаты процентов по займу – чем меньше осталось до полного погашения, тем выше шансы на одобрение сделки;
  • состояние и рентабельность жилплощади;
  • использование депозитарных ячеек для расчета;
  • обращение покупателя в данный банк для получения ипотеки (если планируется перезайм).

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Общий порядок продажи ипотечной квартиры следующий:

  1. Получение разрешения от банка.
  2. Поиск покупателя и согласование условий продажи.
  3. Проведение сделки.

В зависимости от способа продажи, этапы процедуры различаются. Рассмотрим их подробнее.

При досрочной уплате

Если выбран такой способ продажи, нужно:

  • получить согласие банка;
  • определить остаток долга вместе с финансовой организацией;
  • оформить предварительный договор купли-продажи с нотариальным заверением (обязательно нужно указать, что покупатель погашает ипотеку вместо продавца и остаток задолженности вносится в виде аванса или задатка);
  • выписать из жилплощади всех зарегистрированных лиц, в том числе, несовершеннолетних (с согласованием с органами опеки и попечительства);
  • получить у покупателя задаток;
  • внести его на ипотечный счет, закрыть долг и снять обременение;
  • подписать основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности;
  • получить остаток суммы и завершить сделку.

Это самый быстрый способ продажи, при котором согласие банка имеет минимальное значение. Но он самый рискованный для покупателя, так как продавец может выйти из сделки в любой момент. Благодаря нотариальному заверению, покупатель может вернуть уплаченные средства, но решение вопроса в судебном порядке сильно затягивает этот процесс.

Если долг погашается в ходе сделки

Такой способ продажи предполагает следующие этапы:

  • получение согласия банка и определение остатка долга;
  • открытие двух ячеек, в которые покупатель закладывает денежные средства: в одну для кредитора (в размере задолженности), в другую – для продавца;
  • подписание договора купли-продажи и регистрация сделки;
  • получение продавцом денег из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • выдача покупателю погашенной закладной и снятие обременения;
  • получение продавцом денег из второй ячейки.

Если оформляется перезайм

При продаже квартиры вместе с долговыми обязательствами нужно:

  • уведомить банк о намерении продать жилье и досрочно погасить ипотеку;
  • найти покупателя, желающего взять эту квартиру в кредит (минимальный размер первого взноса должен соответствовать остатку долга);
  • заключить договор о задатке с нотариальным заверением (обязательно нужно указать банк, в котором оформляется новый ипотечный заем);
  • получить от продавца первый взнос и погасить долг;
  • снять обременение;
  • передать документы в банк, в котором планируется оформление нового ипотечного кредита (перечень устанавливается финансовой организацией);
  • пройти процедура оценки (оплачивается покупателем).

Если кредитор одобряет нового заемщика, остается подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и получить остаток суммы от покупателя.

Если продает банк

В этом случае сделка предполагает следующие этапы:

  • подписание заемщиком согласия на продажу жилья банком;
  • оценка объекта недвижимости, выставление на торги и поиск покупателя (обычно это длительный процесс, предполагающий постепенное снижение стоимости квартиры, на которое продавец не может повлиять);
  • открытие двух ячеек – первая с суммой долга, вторая с деньгами для продавца (если ипотека оформлена недавно, вторая ячейка может быть пустой);
  • оформление договора купли-продажи, снятие обременения и получение банком остатка долга;
  • регистрация перехода права собственности и открытие ячейки для продавца.

При таком варианте продажи стоимость квартиры сильно занижается, так как банку нужно вернуть только свои средства и интересы продавца его не волнуют.

Документы для продажи

Для разных вариантов сделки потребуются следующие документы:

  • удостоверения личности всех собственников жилплощади (паспорта и свидетельства о рождении лиц младше 14 лет);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственником несовершеннолетний (предоставляется только в том случае, если сделка не ухудшает жилищные условия ребенка);
  • согласие на сделку второго супруга (если квартира приобреталась после заключения брака);
  • акт об оценке объекта недвижимости.

Окончательный список формируется банком, в зависимости от конкретных условий сделки.

Возможные нюансы

Что еще нужно знать при продаже ипотечной квартиры:

  1. Уплата налогов. Она осуществляется по стандартной схеме: нужно уплатить 13% от вырученной суммы, если квартира продается по цене, превышающей ту, по которой покупалась, а срок владения недвижимостью менее 3-х лет (для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года – менее 5 лет).
  2. Военная ипотека. Предполагает, что жилье находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны (№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004). Это значит, что уведомить о намерении продать ипотечную квартиру нужно не только кредитора, но и ФГКУ «Росвоенипотека». В остальном схема продажи не отличается от гражданской ипотеки, но чаще используется вариант досрочного погашения.
  3. Если использован материнский капитал. В этом случае детям должны быть выделены доли, а сделка согласована с органами опеки. В противном случае она может быть признана недействительной, в том числе, оспорена детьми после достижения совершеннолетия.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке предполагает более сложную схему, чем стандартная сделка. Но при этом риски продавца минимальны, благодаря тесному сотрудничеству с банком.

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/props/prodazha-kvartiry-v-ipoteke

Как можно продать квартиру в ипотеке: способы, особенности военной ипотеки и продажи доли

Схема продажи квартиры по ипотеке

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

  1. Подробнее о продаже
  2. По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
  3. Как банк относятся к таким сделкам?
    1. С участием банка
    2. Без участия банка
  4. Права владельца на квартиру в ипотеке
  5. Особенности продажи ипотечной недвижимости
  6. Способы продажи квартиры в ипотеке
  7. Процедура продажи квартиры в ипотеке
    1. Что потребуется?
    2. Какие потребуются документы?
    3. Пошаговые действия
  8. Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
  9. Особенности продажи квартиры при разводе
  10. Риски продажи квартиры в ипотеке
    1. Для покупателя
    2. Для продавца

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

  • при потере достаточного для погашения займа дохода;
  • если появилась необходимость в более просторном жилье;
  • клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу | Ипотека онлайн

Схема продажи квартиры по ипотеке

Сегодня разберемся, как происходит передача денег при ипотеке продавцу? Этот вопрос беспокоит банковских заемщиков, ведь покупка новой квартиры – важное событие в жизни семьи. Всегда есть риск нарваться на мошенников и потерять первый взнос, поэтому стоит изучить разные способы передачи денег по ипотеке. Как обезопасить себя при оплате недвижимости, расскажем в нашей статье.

Передача денег по ипотеке

Передача денег продавцу по ипотеке происходит в два этапа. Сначала оплачивается первый взнос, обычно он составляет 20-30% от цены недвижимости. После регистрации права собственности банк выдает кредитные средства, которые сразу же отправляются на расчетный счет продавца.

Если заемные деньги практически всегда перечисляются безналичным способом, то в отношении первого взноса возникают вопросы. Важно правильно оформить передачу денег по ипотеке продавцу. Иначе если сделка сорвется, можно так и не вернуть их обратно.

Обычно передача денег при покупке квартиры в ипотеку происходит следующим образом:

  1. Вы договорились с продавцом имущества обо всех нюансах сделки. В день подписания кредитного договора или чуть раньше можно передать первый взнос, если он состоит из собственных средств (то есть в нем нет бюджетных денег, например, как по мат.капиталу или жилищному сертификату). Одновременно подписывается договор купли.
  2. Весь пакет документов передается на регистрацию в Росреестр.
  3. После оформления права собственности и получения выписки с пометкой о залоге в пользу банка, выдаются кредитные средства. Они должны быть переданы продавцу в определенный срок, обычно на это дается 3-5 дней.
  4. Если для первого взноса вы использовали госсубсидии, они будут переведены согласно правилам жилищной программы. В частности, мат.капитал направляется на погашение займа или на счет продавца (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)) в течение 1-1,5 месяцев после обращения в ПФР. Примерно столько же идут деньги и по другим госпрограммам.

Как происходит передача денег при ипотеке? Предусмотрены разные способы, но далеко не все заемщики о них знают, используя передачу наличными или перевод на счет. Однако на практике это самые рискованные варианты. Как переводят деньги продавцу по ипотеке и что более безопасно, расскажем далее.

Рекомендуем прочитать статью: Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку — в статье есть образцы соглашений об авансе и задатке и расписки о передаче денег.

А также ответ на вопрос из другой статьи, если деньги передаете для снятия обременения. Там мои рекомендации как себя обезопасить и варианты сделки- https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html/comment-page-1#comment-122

Перевод на расчетный счет

Перечисление денег по ипотеке продавцу на расчетный счет нельзя назвать полностью безопасным способом взаиморасчетов.

Обычно сразу после подписания договора купли (скачать пример в word) стороны сделки следуют в отделение банка, где происходит перечисление первого взноса.

В качестве подтверждения оплаты выдается платежное поручение, которое заемщик должен предоставить ипотечному менеджеру.

Отменить перевод будет невозможно, даже если сделка впоследствии сорвется.

Перевод денег по ипотеке продавцу в основной части, состоящей из кредитных средств, происходит уже после регистрации права собственности.

Перечисление в рамках одной финансовой организации происходит моментально. Если банк переводит деньги по ипотеке продавцу на сторонний счет, ждать зачисления придется 3-5 рабочих дней.

Обратите внимание, что за совершение перевода может взиматься комиссия.

О том, будет комиссия или нет за перечисление на счет продавца в другой банк, нужно узнать заранее. У нас на практике комиссию еще ни разу не брали, так как перечисление целевых денежных средств. (Перевод ипотеки из ВТБ на счет продавца в Сбербанке).

Если же перечислять планируется первоначальный взнос отдельно от ипотечных денег, то комиссию обязательно возьмут. Как вариант, первый взнос можно положить на расчетный счет, а затем перечислить вместе с ипотекой.

Этот вариант чуть более безопасен, чем передача наличными, но риски все же есть. Если деньги перечисляются продавцу по ипотеке на расчетный счет, они становятся собственностью получателя.

Когда сделка срывается, он должен вернуть средства покупателю в соответствии с условиями договора купли (ГК РФ, ст. 487 (скачать)).

Если он этого не сделает или будет тянуть время, заемщику придется обращаться в правоохранительные органы или в суд.

В чем преимущество перевода на банковский счет? Это просто и доступно, не требует специальных знаний и больших расходов. Минус в том, что есть риск остаться без денег, если сделка отменится.

С использованием банковской ячейки

Взаиморасчеты через ячейку – один из самых безопасных способов передать нужную сумму при оформлении жилищного кредита. Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу и как происходит оплата квартиры:

  1. Вам нужно договориться со второй стороной сделки о том, что вы желаете оплатить недвижимость при помощи банковской ячейки. Уточните, кто будет оплачивать эту услугу, но обычно расходы ложатся на покупателя.
  2. Далее составляется договор аренды ячейки (скачать образец на примере Сбербанка) в том банке, где вы берете ипотеку. В нем прописываются условия доступа к содержимому, в частности, получение только после успешной регистрации сделки в Росреестре.
  3. Когда перечисляют деньги по ипотеке продавцу? После наступления оговоренного события он сам забирает средства из банковской ячейки. Если сделка срывается, покупатель получает обратно положенную в сейф сумму.

Эта схема передачи денег при ипотеке практически не имеет рисков и надежно защищает обе стороны от мошенничества. Из минусов стоит отметить расходы. В среднем придется заплатить 1,5-2 тысячи рублей, но это невысокая цена за собственное спокойствие.

Помните, что деньги в банковской ячейке не застрахованы, поэтому в случае ограбления банк не возместит эту сумму. Лучше всего сделать дополнительный договор страхования, но это увеличит расходы.

Важно, заранее уточняйте, можно ли открыть ячейку в вашем случае. Потому что, например, в Сбербанке ограничения по количеству продавцов, и открыть ячейку можно только если продавцов не больше двух.

Передача денег наличными

Передача денег по ипотеке продавцу наличными – самый рискованный вариант оплаты квартиры. Прибегнуть к нему можно, но только если нет другого выхода. Опасностей здесь достаточно, например, вторая сторона может просто забрать деньги и исчезнуть.

Как обезопасить себя при таком способе передачи денег при ипотеке:

  1. Отдавайте наличные только после подписания договора купли.
  2. Требуйте расписку в получении денег по ипотеке (скачать образец) от второй стороны. В ней должна быть следующая информация: именные и паспортные данные продавца, суть сделки с указанием адреса объекта недвижимости, сумма, подпись и дата получения денег.

Какие риски возникают, если вы передаете первый взнос из рук в руки? После получения денег по ипотеке продавцом сделка должна быть зарегистрирована, в противном случае они возвращаются покупателю. Как и в предыдущем варианте, есть риск не получить первый взнос обратно, если сделка сорвется. К тому же, совсем небезопасно ходить по городу с крупной суммой в кошельке.

Тем не менее заемщики часто передают средства именно наличными. Причина в том, что это не отнимает у них много времени и не требует составления дополнительных договоров с банком.

К тому же, многие просто не знают, как продавец получает деньги по ипотеке другими способами. Иногда об этом их просит вторая сторона, занижающая сумму сделки.

Важно понимать, что соглашаясь на такие условия оплаты, вы серьезно рискуете.

Через аккредитив

Безналичный аналог банковской ячейки – это аккредитив (Гражданский кодекс, ст. 867 (скачать)). Он безопаснее описанного выше способа оплаты, ведь доступ ко счету блокируется до наступления определенных условий.

Что из себя представляет аккредитив и каковы сроки перечисления денег по ипотеке продавцу:

  1. Стороны сделки заключают договор о взаиморасчетах по данной схеме. Продавец открывает в ипотечном банке счет, в условиях которого значится успешная регистрация договора купли и переход права собственности.
  2. Первый взнос и кредитные деньги зачисляются на указанный номер счета. Однако получить их продавец не сможет, ведь сумма останется заблокированной, пока не наступит условие выплаты. Не вправе снять с него деньги и покупатель.

Если регистрация купли-продажи не прошла в определенный срок (к примеру, 45 дней), средства вернутся заемщику в том же объеме.

Рисков нет ни у одной из сторон – продавец получает деньги сразу после регистрации документов в Росреестре, а покупатель уверен, что оплаченный им взнос не пропадет.

Единственный минус такой схемы взаиморасчетов – высокая комиссия банка. При передаче крупной суммы она может составлять до 40 тысяч рублей.

Эскроу-счета

Эскроу-счет по своему назначению очень похож на аккредитив, а выплата денег происходит практически также (ГК РФ, ст. 860.7 (скачать)). Рисков при такой схеме оплаты практически нет ни для покупателя, ни для продавца. Однако эти счета имеют ряд отличий:

  • не все банки имеют право открывать эскроу-счета. Аккредитивы же имеются в продуктовой линейке каждой финансовой организации;
  • могут быть установлены более гибкие условия получения денег продавцом, по аккредитиву они регламентируются законом;
  • банк контролирует не только факт выполнения требований договора, но и все этапы сделки;
  • при открытии счета должны присутствовать обе стороны.

Через сколько перечислят деньги по ипотеке? Когда будут выполнены условия, оговоренные в договоре банковского обслуживания.

Существенным минусом использования эскроу-счета является его высокая стоимость.

К примеру, в Сбербанке придется заплатить не меньше 15 тысяч рублей за открытие, около 3 тысяч рублей за проверку документов, в случае изменения условий договора – еще 2,5 тысячи рублей.

Передача денег у нотариуса

Функцию удостоверения передачи денег может взять на себя нотариус (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 87 (скачать)). Вам нужно будет записаться на определенное время и договориться с продавцом, кто оплачивает расходы.

Суть такого варианта оплаты заключается в том, что средства передаются нотариусу, который вносит их на собственный депозит до момента выполнения условий кредитной сделки, а именно регистрации права собственности.

После этого он отправляет деньги на счет продавца, а если продажа срывается, возвращает покупателю.

Стоимость нотариальной услуги может быть достаточно высокой. Необходимо внести госпошлину в размере 0,5% от суммы перевода (но не больше 20 тысяч рублей) и плату за совершение нотариального действия (обычно 1-1,5 тысячи рублей). Дополнительно придется заплатить банковскую комиссию за перевод между счетами.

Рисков при оплате через нотариуса практически нет. Однако данный вариант будет уместен, когда вы проводите сделку через того же специалиста. Гораздо проще оформить аккредитив в банке или арендовать ячейку.

Оцените автора (5 4,20 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-proishodit-peredacha-deneg-pri-ipoteke-prodavcu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.