Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

Содержание

Зачем строить на съемном земельном участке?

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

Петербуржцам, планирующим переселиться за город или построить дачу, привычнее вести стройку на земле, оформленной в собственность.

Реже встречаются случаи строительства на арендованном земельном участке, которое связано с рядом юридических тонкостей и в большинстве случаев весьма рискованно.

Чем привлекателен этот маневр и какие подводные камни ожидают застройщиков, избравших такую тактику?

«Две большие разницы»

Частный собственник, строящий дом в садоводстве, и девелопер-инвестор имеют разные цели при реализации недвижимости на земельном участке в аренду. Их суть объясняет директор по развитию компании «Русь: Новые Территории» Светлана Невелева.

Частного застройщика чаще всего привлекает возможность жить в красивом месте, где по юридическим ограничениям невозможно приобрести земельный участок в собственность. «Для конечного покупателя риски строительства на арендованной земле очень велики.

Возникает ряд вопросов: почему в аренде, у кого в аренде, почему нельзя оформить право собственности? Возможно, привлекает конкретное место на берегу чудесного озера или залива, но по документам это земли рекреации.

Риск частично оправдан, если речь идет о небольшом строении с низкой стоимостью», – комментирует эксперт.

Инвестор, занимающийся строительством недвижимости на участке в аренду, может использовать такой ход для последующего приобретения этой земли в собственность.

«В нашем законодательстве есть такая возможность: сначала арендовать земельный участок, потом возвести на нем некий жилой объект, зарегистрировать этот жилой объект и после этого выкупить земельный участок под строением. Такая тактика применяется, если как чистую землю этот участок в собственность не оформить», – поясняет г-жа Невелева.

Спикер отмечает, что этот случай имеет очень много нюансов в юридическом аспекте и не лишен рисков: во время строительства могут корректироваться законы и договоренности сторон, меняться люди на должностных постах.

Риски аренды земельного участка

Строительство на арендованной земле требует знания юридических тонкостей, в том числе функционального назначения участка и возможностей арендатора, которые отражаются в договоре аренды.

Срок эксплуатации земельного участка, место и характер построек, возможность или невозможность капитального строительства – эти и другие моменты нужно согласовывать не только с арендодателем, но и с государственными органами.

Нарушение одного из пунктов договора может повлечь за собой его расторжение или переоформление.

Застройка взятого в аренду земельного участка имеет мало гарантий.

«Любое капитальное строительство, которое идет на земле, не принадлежащей застройщику и не соответствующей по своей категории или разрешенному использованию для строительства, – проект очень рискованный.

Инициатора такого строительства могут обязать снести постройку и вернуть ландшафту первоначальный естественный вид. И это не вымысел, такие примеры есть в реальности, и их достаточно много», – рассказывает Светлана Невелева.

Риск строительства на участке в аренду заключается как в разногласиях и возможных изменениях в договоренностях сторон, так и в целенаправленном отслеживании таких случаев со стороны государства. «С каждым годом контроль за такими постройками усиливается и меры принимаются.

Поэтому проекты такого рода, которые удавались еще лет пять назад, сейчас имеют весьма сомнительные перспективы», – отмечает Светлана Невелева.

Добавим, что риск повышается за счет нелегитимных предложений аренды земельных участков, расположенных около заповедных или охранных территорий государства, на землях сельскохозяйственного назначения и других зонах, где капитальная стройка запрещена.

Стоит ли овчинка выделки?

Есть несколько ситуаций, когда застройщик идет на риск и готов вести строительство на арендованном земельном участке.

По словам г-жи Невелевой, такие проекты возникают «при чрезмерной уверенности застройщика в своих силах, при наличии у него возможности оформлять документы задним числом, из-за непрофессионализма либо по крайней экономической выгоде, возможной при успешном разрешении этой авантюры.

Впрочем, возможно, что при благополучном завершении строительства землю удастся оформить в собственность; однако с уверенностью предсказать успех такого предприятия нельзя.

По мнению спикера, ни один из вариантов не лишен риска и не может быть абсолютно оправдан. «Свой капитальный дом стоит строить на своей земле, которая принадлежит по праву и – более того – легитимно подходит под такое строительство», – заключает Светлана Невелева.

Источник: https://Zagorod.Spb.ru/articles/5159-zachem_stroit_na_semnom_zemelnom_uchastke

Дом в собственности, а земля в аренде – стоит ли этого опасаться?

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

   Ответить на эти волнующие вопросы редакция журнала «НА» попросила Ольгу Петроченко, директора агентства недвижимости «Юридический совет плюс» и опытного риэлтора, действующего на рынке недвижимости нашего региона уже 13 лет.

  – Ольга Борисовна, расскажите подробнее, что такое аренда земли?

   – Аренда земли – широко распространенная практика в условиях рыночной экономики. Любой собственник земельного участка вправе предоставить его в аренду для получения прибыли. Причем собственником может выступать физическое лицо или муниципалитет, а арендатором могут стать как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранные.

   Фактически земля на правах аренды передается во временное пользование на 3, 5 или – самое больше – на 10 лет. Арендатор обязуется при этом использовать землю в соответствии с договором аренды, своевременно вносить плату за пользование участком, а также поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии.

   По окончании договора аренды, право на использование земли у арендатора утрачивается и может быть передано по желанию собственника другому лицу либо продлено на новый срок. Объектом аренды в свою очередь могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота.

   При этом земли из семи категорий можно только арендовать, оформить их позже в собственность невозможно. К таким землям относятся те, что расположены в санитарной, охранной зоне, зоне подтопления, принадлежащие лесному или водному фонду и т.д.

   – Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?

   – Основная опасность заключается в том, что по вине прежних арендаторов собственник может расторгнуть договор аренды. Чтобы подстраховать себя, новый приобретатель должен внимательно изучить текст договора, а особенное внимание уделить пункту, где прописаны обязанности арендатора.

   Если все обязанности исполнялись в должном порядке, и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель, то у собственника не возникнет оснований для прекращения договора.

Не менее внимательно необходимо изучить и кадастровый паспорт (если он есть) и проверить, действительно ли предоставленный участок соответствует указанным границам.

В противном случае необходимо будет заказывать новый технический паспорт.

   Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли задолженностей по арендной плате. Ведь расторгнуть договор арендодатель вправе уже после того, как арендная плата не была внесена более двух раз подряд. Узнать о том, насколько своевременно вносилась плата, можно в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, которое располагается на ул.Ленина, 41.

  И естественно, если на земельном участке предполагается построить дом, то необходимо удостовериться, что данный земельный участок предназначен для этих целей.

   – Можно ли на арендованной земле построить дом?

   – Разумеется, в соответствии со статьей 41 ЗК РФ арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Таким образом, если вы взяли в аренду землю, то имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

   Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.

   Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

   Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобится сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка.

   Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой “загорается” желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили дом.

   Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

   – Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать?

   – Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.

   – Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?

  – Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий алгоритм действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.

   Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо:

   Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка.

   Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц.

   Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды.

   Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.

   – Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?

   – В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение или согласование в Управлении по строительству и архитектуре города или района. Там вам подробно расскажут, в каких границах можно возвести домовладение. Без этого документа ввести дом в эксплуатацию будет очень проблематично.

   А вообще, порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:

   – выписка из технического паспорта (подготавливается техником БТИ в течение 20-40 дней);

   – выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);

   – кадастровый паспорт на домовладение;

   – согласование на строительство, выданное администрацией;
-и документ, подтверждающий право пользования земельным участок (в нашем случае, это договор аренды).

   Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 3-4 месяца.

   – После того, как оформлен дом, как перевести арендованный участок в собственность?

   – Для оформления права собственности необходимо обратиться с заявлением в Главное Управление имущественных отношений Алтайского края и предъявить при этом следующие документы:

   – свидетельство о собственности на дом;

   – выписка из кадастрового паспорта;

   – постановление администрации;

   – копия кадастрового плана;

   – заявление в регистрационный центр;

   – оплата госпошлины  (от 200 до 1000 рублей);

   – паспорт.

   – Нужно ли опасаться возможных трудностей, приобретая земельный участок в аренду?

   – Нет, опасаться не стоит. Конечно, право собственности гораздо надежнее и обходиться дешевле. Однако, соблюдая все условия, можно довольно быстро превратиться из арендатора в собственника.

   Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».

Источник: http://realtai.ru/news/dom-v-sobstvennosti-a-zemlya-v-arende---stoit-li-etogo-opasatsya

Особенности строительства загородного дома на арендованной земле

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

Как правило, хороший земельный участок хозяину выгодно сдать в аренду, нежели просто продать. Арендовать землю можно для разных целей и разных построек.

Аренда земли под жилую постройку имеет множество немаловажных нюансов, которые иногда становятся причинами судебных разбирательств.

Планируя строительство загородных домов на арендованном участке желательно сразу решить все юридические вопросы.

Статус земельного участка

Изначально необходимо выяснить к какому типу относится данная территория. Физические лица, организации, различные компании и фирмы имеют право по закону приобрести или арендовать земельный участок, который относится к муниципальной или государственной собственности. А ведь, чаще всего, приятные для нашего взора места относятся к владениям властей. Однако тут есть целый ряд ограничений.

Будьте внимательны, если вам предлагают продать территорию, прилегающую к государственному национальному парку, природному заповеднику или местности, на которых расположены строительные объекты государственной охраны, федеральной службы безопасности, инженерно-технические постройки и здания, которые использует МВД. Это противозаконно. Соглашаясь на такую сделку, вы рискуете попасть впросак. Так же невозможно купить местность на границе и землю курортного предназначения.

Полный список  таких территорий с ограниченным оборотом можно найти в Земельном Кодексе РФ. От статуса земли зависит и возможность возведения на ней построек. Так, например,  нельзя строить здания на земле сельскохозяйственного назначения.

Осматривая будущую арендную площадь, обратите внимание на коммуникации и высоковольтные линии  электропередач. Иногда понравившийся участок не всегда соответствует своему функциональному назначению и для постройки объекта просто непригоден.

Срок договора

Договор аренды обязательно должен оговаривать сроки эксплуатации. Если точная дата не была оговорена, срок можно считать неопределенным.

Но в таком случае, арендатор и арендодатель могут в любое время прервать действие договора. О разрыве этого заключения необходимо предупредить заранее – не позже, чем за три месяца, согласно законодательству.

Хотим заменить, что участок леса можно арендовать не больше, чем на 49 лет, а водоемы – максимум на 20.

Но в этой статье речь идет о простом участке земли. Поэтому старайтесь заранее определить необходимый для вас срок и прописать все условия в случае досрочного прерывания договоренности.

  В случае если выбранный вами участок зарезервирован для муниципальных нужд, в договоре следует указать дату, которая не будет превышать срок резерва.  Иногда, земля в аренду для строительства дается только на период строительства. В любом случае, договор аренды должен включать все важные пункты.

Необходимо заранее согласовать конкретное место для будущей постройки и сроки эксплуатации. Кстати, аренда земли на срок менее года не требует обязательной государственной регистрации.

Согласование на постройку

Если вы взяли в аренду землю, вы имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его.

Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка. Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобиться сдать в аренду или продать.

В этом случае  при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка. Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы.

Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой “загорается” желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили свои дом.

Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки  на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

Аренда земли под промышленное использование

Промышленные или большие складские помещения заслуживают особого внимания. Такие строительные объекты могут стать вашей собственностью, однако вы должны информировать владельца земли о том, что и в каких целях планируется будущий объект.

Хранение радиоактивных веществ или химикатов, строительство сложных промышленных зданий требует дополнительных согласований не только с арендодателем, но и с рядом государственных структур.

  В таком случае договор будет составлен и подписан несколькими лицами.

Обязанности и правовые нормы

Для обеих сторон они будут одинаковыми. Разрешение на использование земель выступает главным документом между арендодателем и арендатором. Пакет документов на строительство включает в себя поручение префекта административного округа или наличие правового акта администрации. Еще одним альтернативным документом может стать  поручение от комиссии земельных отношений.

Арендатор теряет право на эксплуатацию участка в том случае, если он допустил нарушение правовых и законодательных прав во время строительства, а так же в случае, если договор аренды составлен неправильно или нарушены какие-то из его пунктов.

Строительство жилых домов на арендованном участке не всегда заканчивается хорошо, но все же, при внимательном отношении к документам и срокам их действия, вы сможете экономно использовать собственные ресурсы для постройки.

Во всяком случае, арендовать землю более выгодно для застройки, так как это ниже стоимости налога на собственность. Когда строительство завершено, у вас есть возможность выкупить участок или его части, и стать их законным обладателем.

Комментировать статью

Читать другие статьи раздела

Источник: https://www.TopDom.info/article/catarticle3/articlenews327.php

Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.

Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?

Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.

Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.

Какую недвижимость разрешено возводить?

В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.

Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).

Важно! Строить можно любой объект недвижимости. Главное – наличие разрешительной документации от контролирующих органов.

Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).

Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.

Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».

Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.

В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.

Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.

Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.

Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:

  • ангары;
  • бытовые помещения;
  • хозяйственные постройки из модульных блоков.

Полный перечень представлен в Сборнике сметных норм затрат ГСН 81-05-01-2001.

Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.

Гараж, возведенный без разрешающих документов, может быть снесен на основании требования собственника участка земли.

  • Если владелец участка согласен на строительство гаража, то узаконить постройку должен сам застройщик.
  • Если объект находится на территории садоводческого или дачного товарищества, то его можно оформить как вспомогательное помещение.
  • В остальных случаях легализация происходит в судебном порядке. Потребуются доказательства, что строение не несет угрозы здоровью и жизни людей, не ущемляет прав проживающих на соседних участках.

Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.

Как это сделать легально?

Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Написание заявления

Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:

  • ФИО адреса, его должность, организацию/учреждение;
  • сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  • заголовок документа – «Заявление»;
  • изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  • сведения об участке земли;
  • характеристика возводимого объекта.

В конце документа указывается список приложений.

Сбор документов

Потребуются такие документы:

  • паспорт заявителя;
  • если получение разрешения на застройку производится через представителя, то ему, кроме паспорта, потребуется нотариальная доверенность;
  • договор аренды земельного участка;
  • схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  • градостроительный план.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.

Подача

Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.

Решение комиссии

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?

Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.

Материальные затраты

Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:

  1. Предоставляемые копии документов необходимо заверить у нотариуса. Стоимость составит 200-500 рублей в зависимости от региона и тарифов нотариальной конторы.
  2. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 руб., юридические – 22 тыс. руб.
  3. Передача земли в собственность зависит от ее расположения. В крупных городах это 10-20% от кадастровой стоимости, в местных образованиях – не более 3%. Для городов с населением более 3 млн человек следует ориентироваться на верхнюю границу, т.е. 19-20%.

Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.

Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?

Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:

  • собственность на объект недвижимости была зарегистрирована ранее 2001 года, а земля в этом время находилась в аренде;
  • договор аренды участка заключен до 2001 года с целью возведения частного дома либо для организации личного подсобного хозяйства;
  • строения переданы физическим лицам в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование;
  • земельные участки принадлежат гаражному, строительному или садоводческому кооперативу.

О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.

Справка. В договоре аренды участка может быть прописано решение сторон о бесплатной передаче земли в собственность застройщику.

Необходимо:

  1. возвести постройку в сроки, указанные в соглашении;
  2. предусмотренным законодательством образом получить право собственности на здание;
  3. с документом, подтверждающим право собственности, обратиться в местную администрацию.

После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.

Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?

Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.

После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.

Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.

Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате.

Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).

Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.

На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку.

После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение.

Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/oformlenie-doma-na-arendovannoy-zemle

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

– изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

– единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Может ли арендатор участка под зданием снести его и построить новое? // Или о вреде строительной аренды и о пользе права застройки

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке

Наткнулся на довольно интересный вопрос, связанный с применением норм о двух наших «юридических уродцах» – (а) аренде земельного участка собственником здания и (б) аренде земельного участка для целей строительства.

Недостатки и первой, и второй конструкции настолько многочисленны и очевидны, что на их защиту встают лишь радикальные арендофилы-почвенники, которые выступают против всего доброго, светлого и прогрессивного только потому что это доброе, светлое и прогрессивное было придумано к западу от Белоруссии, а не в матушке-России.

Люди же доброй воли и здравого смысла требуют возвращения в российское право права застройки как удобного и цивилизованного способа застроить чужой земельный участок и далее иметь здание на чужой земле в течение срока действия права застройки.

Но довольно смеяться над угрюмыми почвенниками, давайте разберем вопрос, который меня заинтересовал.

Итак, ситуация такова. Некто А является собственником, скажем, 10 зданий, расположенных на муниципальном земельном участке, и образующих единую производственную базу (пусть это будут какие-нибудь здания проходной, склада, конторы, гаража, весовой и проч.).

Этот самый А поклонился местным чиновникам и те в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ предоставили ему земельный участок под зданиями в аренду, допустим на 29 лет. (Странно, конечно, это всё; может быть, люди, которые придумали аренду для целей эксплуатации зданий, полагали, что по истечении срока действия договора аренды здания улетают в горнюю высь или испаряются?).

Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем.

Для этого ему нужно изменить вид использования земельного участка – с «для размещения производственной базы» на «строительство жилых домов».

Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору.

В моей картине мире это всё должно осуществляться без каких-либо проблем.

Почему? То, что мы называем «арендой под зданием», разумеется, никакой арендой не является. Для того, чтобы это понять, достаточно посмотреть определение аренды – арендодатель передает, а арендатор обязан возвратить обратно вещь с учетом ее естественного износа.

Понятно, что и через 29 лет на этом участке так и стояли бы здания, которые находятся в собственности арендатора. Поэтому никакого «возвращения» участка произойти не может, у арендатора опять возникает исключительное право на то, чтобы заполучить земельный участок на новый срок.

 Эта «аренда» – на самом деле недоразвитое вещное право, близкое к праву застройки, но очень дурно урегулированное нормами Земельного кодекса.

Иными словами, у «арендатора» участка по ст. 39.20 – право исключительного господства над участком, почти собственность – никто не может претендовать на участок, пока на нем есть здания арендатора.

(Собственно, арендатор может выкупить участок в собственность, поменяв тем самым юридическое основание для своего господства над участком).

Можно и так сказать: собственник земельного участка (публичное образование) в силу факта нахождения на земельном участке чужого здания или сооружения по сути теряет власть над участком, его право собственности становится «голым».

(Я бы, например, даже отрицал бы наличие у такого «арендодателя» права требовать расторжения договора аренды при неплатеже арендной платы; он должен взыскивать долг и обращать взыскание на недвижимость и иное имущество «арендатора» по 39.20).

Господство «арендатора» участка, заключившего договор аренды по правилам ст. 39.20, над участком, разумеется, ограничивается нормами публичного права. В частности, градостроительного.

Это означает, что на участке не может осуществляться какая-либо деятельность, которая будет противоречить градостроительным нормам и правилам. Кстати, в этом смысле положение арендатора по 39.

20 ничем не отличается от положения собственника – тот точно так же связан градостроительными режимами участка.

Исходя из этих соображений – наличия господства арендатора по 39.20 над участком – он вправе с согласия арендодателя перестраивать здания, которые расположены на участке, в том числе, и полностью сносить их и строить новые.

В пределах, разумеется, градостроительных регламентов.

(Кстати, именно такими правами обладает суперфициарий (субъект права застройки) – в пределах срока действия права застройки он может перестраивать здания, сносить их и строить новые).

Однако судебная практика нескольких окружных судов, увы, этот подход не разделяет.

Я нашел которое количество дел, в которых окружные суды заняли такую позицию (и, по всей видимости, последовательно ее проводят): если арендатор получил земельный участок в аренду по ст. 39.20 ЗК РФ, арендодатель и арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования участка с эксплуатации существующей недвижимости на строительство новой недвижимости.

Я так понял позицию судов. Чтобы застроить свой участок арендатор должен сначала снести принадлежащие ему здания, возвратить земельный участок публичному образованию свободным от построек. Публичное образование выставит этот свободный уже участок на торги для целей заключения договора строительной аренды, и прежний собственник зданий эти торги может быть выиграет.

Сказать, что это позиция чуднАя – не сказать ничего. В ней проигнорированы не только юридические особенности договора аренды земельного участка по 39.20 ЗК, о которых я писал выше.

Хуже, в ней проигнорирован здравый смысл и банальная экономическая логика! С такой идеологией НИ ОДИН НОРМАЛЬНЫЙ предприниматель не будет заниматься строительством.

Или будет – но только тот, который коррумпирует чиновников, отвечающих за организацию аукциона на заключение строительной аренды, чтобы те обеспечили ему победу на торгах. Вот такие вот стимулы суды посылают  участникам строительного бизнеса.

И конечно, такая позиция дестимулирует собственников старой и экономически неэффективной недвижимости заниматься девелопментом участков, на которых она расположена.

Любопытно, что в делах, на которые я наткнулся, истцом является прокуратура. Возможно, эта абсурдная позиция была придумана именно прокурорскими сотрудниками; в этом случае мне вдвойне жаль, что окружные суды ее поддержали. Раньше (до 2014 г.) над ней просто бы посмеялись…

В описанных делах от постановления в постановление кочует фраза о том, что дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором, которым был изменено вид использования участка, является ничтожным, так как оно направлено на обход процедуры торгов, которая является обязательной при заключении договора аренды для целей строительства. При этом суды частенько ссылаются на дело Президиума ВАС РФ № 1756/13, в котором якобы была сформулирована такая же позиция.

Однако это совершенно не так. В этом деле обсуждается вопрос о том, вправе ли арендодатель отказать арендатору в изменении цели использования земельного участка. В этом деле Президиум ВАС сказал, что да, вправе. И обосновал это принципом автономии воли, который распространяется и на публичное образование – арендодателя по договору аренды.

В этом же деле имеется одно важнейшее отличие от сюжета, который я описал выше: договор аренды, по которому арендатору в этом деле было отказано в изменении использования земельного участка, был заключен не по ст. 36 ЗК (нынешняя 39.20), а в рамках предоставления земельного участка, свободного от строений, для размещения на нем временной автомобильной стоянки.

Этот договор заключался без процедуры торгов. А затем арендатор пожелал – действительно, фактически в обход процедуры торгов – приступить к строительству жилья (а для заключения такой строительной аренды торги требуются).

Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац! – получить без торгов возможность застройки участка жилыми домами!

Именно поэтому Президиум ВАС и подчеркнул, что изменение вида разрешенного использования арендованного участка повлекло бы за собой обход законодательного запрета предоставлять земельные участки для строительства без торгов.

Совершенно другая ситуация в разбираемом выше казусе: здесь нет никакого обхода закона, устанавливающего обязательность проведения торгов.

Никто не может претендовать на участок, занятый зданиями, кроме самого собственника зданий. Поэтому сама идея торговать правом застроить участок – при наличии исключительного права собственника зданий, предусмотренного ст. 39.

20 ЗК РФ и фактического отстранения всех третьих лиц от участка – выглядит нелепой.

В общем, я призываю всех обратить внимание на эту проблему и что-то с этой порочной практикой подобных прокурорских исков делать. А то как же майские рескрипты указы о миллионах квадратных метрах жилья выполнять-то?!

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/05/27/mozhet_li_arendator_uchastka_pod_zdaniem_snesti_ego_i_postroit_novoe__ili_o_vrede_stroitelnoj_arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.