Строительство дома на арендованном земельном участке

Содержание

Строительство на арендованном участке

Строительство дома на арендованном земельном участке

Законодательство Российской Федерации разрешает строительство на арендованном участке как арендатору, так и субарендатору. Можно строить сооружения, здания, дома для проживания и другие капитальные/некапитальные объекты. Однако, не на всех категориях земель строительство разрешено и для каждого строящегося объекта есть свои нюансы. Об этом и поговорим в данном обзоре.

Строительство на арендованном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к  недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очень важно, чтобы перечисленные объекты строились на землях соответствующей категории и соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ земельный участок может относится к одной следующих категорий:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенный пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых природных категорий;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

На каждой категории земель устанавливается свой правовой режим в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором.

Самый простой способ узнать к какой категории земель относится земельный участок, и какой у него вид разрешенного использования – зайти на сайт https://pkk5.rosreestr.ru/ , ввести кадастровый номер участка или точный адрес и нажать Enter.

Если Вы все сделали правильно, то сайт выдаст следующую информацию о земельном участке:

Допускается ли строительство на арендованном участке?

Перед тем, как планировать строительство на земельном участке, помимо категории земель и вида разрешенного использования участка, необходимо выяснить к каким функциональным зонам относится планируемая к застройке территория. Для этого необходимо найти генеральный план поселения и градостроительный регламент.

На сайтах Администраций муниципальных образований обычно выложены в открытый доступ принятые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых внутри каждой категории земель выделены функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается градостроительный регламент и виды разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования бывают:

  • основные,
  • вспомогательные,
  • условно разрешенные.   

Если объект строительства соответствует одному из  видов разрешенного использования, то можно приступать к следующим этапам решения задачи.

Но если Вы хотите наверняка убедиться в возможности строительства того или иного объекта, то можно заказать Выписку из ПЗЗ на сайте Госуслуги  или лично, через МФЦ.

Таким образом строительство на арендованном земельном участке возможно, но строить необходимо соответствующие объекты недвижимости на соответствующей земле. Рекомендуется ознакомиться с некоторыми нормами Земельного, Градостроительного законодательства РФ, регионального и местного законодательства. В этом Вам могут помочь наши юристы. Обращайтесь за бесплатной консультацией.

И конечно же, в Вашем договоре аренды земельного участка должно быть включено условие о том, что арендатор имеет право возводить на участке капитальные или не капитальные объекты недвижимости.   Если такого условия нет, то можно договориться с собственником о включении такого пункта в договор, путем подписания дополнительного соглашения.

В противном случае, собственник земельного участка может обязать арендатора снести постройки и вернуть земельный участок в первоначальный вид.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Если арендатор законно построил объект недвижимости на земельном участке, имея на руках всю разрешительную документацию на строительство, то за ним сохраняется право пользования (аренды) таким земельным участком. 

Ст. 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации

  1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
  2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

  3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Если срок аренды земельного участка по Вашему договору с администрацией истекает, то Вы можете продлить или заключить новый договор на основании статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правообладатель объекта недвижимости имеет право обратиться в уполномоченный орган (Администрацию муниципального образования) с заявлением о предоставлении участка в аренду.

Если имеется несколько правообладателей, то Администрация направит проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора всем лицам, имеющим право на заключение договора аренды этого земельного участка, в течении 30 дней.

В течении 30 дней со дня направления такого договора правообладатели обязаны подписать такой договор и предоставить его в Администрацию города.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Если правообладатели не подписывают договор аренды со множественностью лиц, то Администрация обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Строительство дома на арендуемом земельном участке

Частные дома обычно строят на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства частные дома можно возводить высотой не более трех этажей. В таких домах должна проживать одна семья.

На землях населенных пунктов можно строить малоэтажные дома, предназначенные для проживания нескольких семей, но вид разрешенного использования таких земель должен называться “для малоэтажного строительства”.

Дома на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства должны быть благоустроены (с отоплением, водоснабжением…) и пригодными для постоянного проживания с возможностью регистрации гражданина по месту жительства. 

Что касается земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то дома на таких землях имеют статус нежилых помещений. Прописаться гражданин в таком доме не может. Но в судебном порядке собственник дома может признать объект жилым (благоустроенным и пригодным для постоянного проживания) и после этого прописаться в нем. 

В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о строительстве частного дама на арендованном земельном участке.

Если договор аренды оформлен надлежащим образом, то он будет являться основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство необходимо получать, если Вы строите частный дом на землях для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Только при наличии разрешения на строительство Ваше капитальное строение будет узаконено. Без разрешения частный дом будет признан незаконно возведенным.

После окончания строительства арендатору необходимо осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.  Для этого необходимо иметь:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды);
  2. Градостроительный план земельного участка;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);
  5. Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
  6. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  7. Схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  8. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
  9. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Строительство здания на арендованном участке

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Строительство зданий зависит от целевого использования земельного участка и сопровождается несколькими этапами:

  1. Выполнить градостроительный план земельного участка;
  2. Публичные слушания;
  3. Инженерные изыскания;
  4. Технические условия;
  5. Утверждение и экспертиза проектной документации;
  6. Разрешение на строительство;
  7. Строительство;
  8. Ввод в эксплуатацию;
  9. Эксплуатация здания.

На арендованных земельных участках зачастую возводят многоквартирные дома. Застройщиками обычно являются коммерческие строительные компании или жилищно-строительные кооперативы, которые получают участки в длительную аренду у муниципального образования.

Также бывают случаи когда одному юридическому лицу в аренду предоставляется участок на срок 49 лет, например, под строительство и эксплуатацию торгового центра. А третье лицо (общество) планирует на части этого же участка строительство своего магазина.

Разрешение на строительство на арендованном участке

Законность возведения объекта капитального строительства на земельном участке определяется наличием разрешения на строительство.

Вам необходимо написать заявление на выдачу разрешения на строительство. Законодательство не устанавливает определенной формы заявления, но в нем необходимо указать:

  1. ФИО адресата, его должность, организацию/учреждение;
  2. Сведения о заявителе – ФИО, адрес регистрации и/или проживания, контактные данные;
  3. Заголовок документа – «Заявление»;
  4. Изложить просьбу о выдаче разрешение на застройку участка с указанием наименования объекта, адреса, срока действия разрешения;
  5. Сведения об участке земли;
  6. Характеристика возводимого объекта;
  7. Список приложений. 

Вам потребуются следующие документы:

  1. Паспорт заявителя;
  2. Нотариальная доверенность (если разрешение будет получать представитель);
  3. Договор аренды земельного участка;
  4. Схема участка с указанием места, где будет расположен недвижимый объект;
  5. Градостроительный план земельного участка.

Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация ,которая в свою очередь подлежит экспертизе.

Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. 

Документы необходимо подать в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок.

Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами МФЦ.

Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.

Источник: https://zemarenda.ru/stroitelstvo-na-arendovannom-zemelnom-uchastke/

Особенности строительства загородного дома на арендованной земле

Строительство дома на арендованном земельном участке

Как правило, хороший земельный участок хозяину выгодно сдать в аренду, нежели просто продать. Арендовать землю можно для разных целей и разных построек.

Аренда земли под жилую постройку имеет множество немаловажных нюансов, которые иногда становятся причинами судебных разбирательств.

Планируя строительство загородных домов на арендованном участке желательно сразу решить все юридические вопросы.

Статус земельного участка

Изначально необходимо выяснить к какому типу относится данная территория. Физические лица, организации, различные компании и фирмы имеют право по закону приобрести или арендовать земельный участок, который относится к муниципальной или государственной собственности. А ведь, чаще всего, приятные для нашего взора места относятся к владениям властей. Однако тут есть целый ряд ограничений.

Будьте внимательны, если вам предлагают продать территорию, прилегающую к государственному национальному парку, природному заповеднику или местности, на которых расположены строительные объекты государственной охраны, федеральной службы безопасности, инженерно-технические постройки и здания, которые использует МВД. Это противозаконно. Соглашаясь на такую сделку, вы рискуете попасть впросак. Так же невозможно купить местность на границе и землю курортного предназначения.

Полный список  таких территорий с ограниченным оборотом можно найти в Земельном Кодексе РФ. От статуса земли зависит и возможность возведения на ней построек. Так, например,  нельзя строить здания на земле сельскохозяйственного назначения.

Осматривая будущую арендную площадь, обратите внимание на коммуникации и высоковольтные линии  электропередач. Иногда понравившийся участок не всегда соответствует своему функциональному назначению и для постройки объекта просто непригоден.

Срок договора

Договор аренды обязательно должен оговаривать сроки эксплуатации. Если точная дата не была оговорена, срок можно считать неопределенным.

Но в таком случае, арендатор и арендодатель могут в любое время прервать действие договора. О разрыве этого заключения необходимо предупредить заранее – не позже, чем за три месяца, согласно законодательству.

Хотим заменить, что участок леса можно арендовать не больше, чем на 49 лет, а водоемы – максимум на 20.

Но в этой статье речь идет о простом участке земли. Поэтому старайтесь заранее определить необходимый для вас срок и прописать все условия в случае досрочного прерывания договоренности.

  В случае если выбранный вами участок зарезервирован для муниципальных нужд, в договоре следует указать дату, которая не будет превышать срок резерва.  Иногда, земля в аренду для строительства дается только на период строительства. В любом случае, договор аренды должен включать все важные пункты.

Необходимо заранее согласовать конкретное место для будущей постройки и сроки эксплуатации. Кстати, аренда земли на срок менее года не требует обязательной государственной регистрации.

Согласование на постройку

Если вы взяли в аренду землю, вы имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его.

Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка. Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобиться сдать в аренду или продать.

В этом случае  при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка. Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы.

Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой “загорается” желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили свои дом.

Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки  на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

Аренда земли под промышленное использование

Промышленные или большие складские помещения заслуживают особого внимания. Такие строительные объекты могут стать вашей собственностью, однако вы должны информировать владельца земли о том, что и в каких целях планируется будущий объект.

Хранение радиоактивных веществ или химикатов, строительство сложных промышленных зданий требует дополнительных согласований не только с арендодателем, но и с рядом государственных структур.

  В таком случае договор будет составлен и подписан несколькими лицами.

Обязанности и правовые нормы

Для обеих сторон они будут одинаковыми. Разрешение на использование земель выступает главным документом между арендодателем и арендатором. Пакет документов на строительство включает в себя поручение префекта административного округа или наличие правового акта администрации. Еще одним альтернативным документом может стать  поручение от комиссии земельных отношений.

Арендатор теряет право на эксплуатацию участка в том случае, если он допустил нарушение правовых и законодательных прав во время строительства, а так же в случае, если договор аренды составлен неправильно или нарушены какие-то из его пунктов.

Строительство жилых домов на арендованном участке не всегда заканчивается хорошо, но все же, при внимательном отношении к документам и срокам их действия, вы сможете экономно использовать собственные ресурсы для постройки.

Во всяком случае, арендовать землю более выгодно для застройки, так как это ниже стоимости налога на собственность. Когда строительство завершено, у вас есть возможность выкупить участок или его части, и стать их законным обладателем.

Комментировать статью

Читать другие статьи раздела

Источник: https://www.TopDom.info/article/catarticle3/articlenews327.php

Что можно построить на арендованном земельном участке — какие постройки разрешены законом?

Строительство дома на арендованном земельном участке

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

статьи:

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

  • договор аренды участка;
  • градостроительный план;
  • схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

сюжет расскажет, как выбрать участок под строительство

Здания и сооружения

  • Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
  • В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
  • Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Гараж

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

  • Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
  • При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
  • Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке.

Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей.

Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/chto-mozhno-postroit-na-arendovannom-zemelnom-uchastke-kakie-postrojki-razresheny-zakonom.html

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Строительство дома на арендованном земельном участке

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Строительство дома на арендуемой земле. Как арендовать участок и что учесть? на сайте Недвио

Строительство дома на арендованном земельном участке

После многомесячной самоизоляции в «бетонных клетках» многие россияне поняли, что лучше жить в частном доме, нежели в квартире. И лучше в своем, а не в чужом.

Любая стройка дома начинается с выбора участка земли. Лучшим вариантом, конечно, является покупка участка, однако земля рядом с городом всегда стоит очень дорого. Остается другой вариант — взятие объекта земли в аренду, но не у частников, а у государства.

Давайте рассмотрим как же правильно взять участок в аренду у администрации под индивидуальное жилищное строительство. И параллельно изучим какие риски и ограничения накладывает договор аренды земли.

Для этого нам пригодится Земельный кодекс РФ, а точнее его V глава.

Здесь прописаны все соответствия, нюансы, порядки и установленные нормы и положения для проведения операции по взятию в аренду объекта земли у государства.

Аренда земли у государства. Подбор свободного участка

Перед тем, как подавать прошение в администрацию региона, арендатору необходимо найти участок, на котором не будет никаких построек и сооружений, и проверить его характеристики на соответствие условиям застройщика.

Следующим этапом будет проверка занятости выбранного объекта. Для этого на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru) необходимо открыть виртуальную карту, ввести данные для сужения зоны поиска (регион, город, район и т.п.), или посетить кадастровую палату региона и проконсультироваться у работников организации.

Описанный выше этап очень важен при выборе объекта недвижимости, так как в случае обнаружения прав собственности на земельный участок у третьих лиц, могут возникнуть проблемы на этапе возведения жилого здания.

После всех пройденных этапов необходимо распечатать изображение земельного объекта и его кадастровый номер, приложить бумаги к заявлению и отнести все вместе в администрацию выбранного региона.

Условия предоставления и получения земли от государства

После подачи заявления администрация выставляет участок на аукцион. Если лот не будет продан в торгах, то заявитель сможет взять в аренду выбранный участок. При появлении других претендентов потенциальному арендатору либо придется участвовать в аукционе, либо искать другую землю.

В случае, когда права собственности на выбранный участок земли после проведения торгов были переданы заявителю, новый арендатор обязуется в течение 3-х лет возвести на территории объекта жилое здание. Это позволит ему впоследствии выкупить участок у муниципального комитета.

Получить в возмездную аренду земельный участок могут лица с физическим и юридическим статусом. Условия получения для всех остаются равными – посредством проведения торгов.

Получение земельного участка посредством аренды

Гражданину, выразившему желание получить государственную землю в возмездное пользование для ИЖС, необходимо совершить ряд действий:

  1. Подобрать участок;
  2. Проверить землю на наличие объектов, которые смогут препятствовать обустройству территории (различные сервитуты, водопровод, газопровод и прочие);
  3. Направить в администрацию прошение об аренде объекта для ИЖС, при появлении желающих участвовать в торгах;
  4. При участии в торгах заявителю необходимо установить максимальную стоимость аренды (для того, чтобы победить в аукционе);
  5. Если других желающих на выбранный участок не будет, то аукцион объявится несостоявшимся, а права пользования объектом будут переданы единственному заявителю;
  6. Следующий этап — получение договора аренды от администрации;
  7. Финальный этап — подпись договора и представление его в уполномоченные органы для регистрации в течение 30 дней. Если по истечении этого срока договор не подписан, администрация повторно выставляет земельный участок на аукцион, а заявитель вносится в «черный» список (недобросовестных участников).

Территорию с незавершенным объектом стройки можно получить в арендное пользование без участия в торгах, но при условии, что предыдущий арендатор просрочил внесение арендной платы. Получение такого участка – действие однократное, и новый владелец обязуется закончить строительство, начатое предыдущим владельцем.

Продлить срок арендного договора может и первый арендатор участка с незавершенным строительством без участия в аукционе. Но при условии, что администрация не подала заявление в суд об изъятии объекта, или суд вынес отрицательное решение относительно поданного иска. Также это действие возможно, если на повторно устроенных торгах не объявилось ни одного желающего.

Обратите внимание еще вот на что: согласно правилам земельного аукциона, от участия в торгах освобождаются субъекты, обладающие льготными правами пользования или владения землей.

Аренда с последующим выкупом

Арендный контракт с правом выкупа земли в дальнейшем может быть заключен только в том случае, если арендатор обязуется построить на нем за отведенный срок жилое здание. Незавершенное строительство не предусматривает права дальнейшего выкупа, жилая постройка должна быть пригодной для эксплуатации и зарегистрированной в Росреестре к моменту завершения арендных правоотношений.

Нюансы постройки

Вследствие того, что участок арендуется под ИЖС, то и постройка должна быть пригодной для постоянного проживания, как летом, так и зимой. Возведение на территории арендуемой земли сарая, бытовки, гаража или иной подобной постройки не будет считаться жилым строительством. Здание должно быть полностью завершенным и подключенным ко всем коммуникациям.

Обязательным условием считается постановка здания на учет в регистрационной палате, иначе объект будет признан незаконно построенным. Это же условие распространяется на незавершенный объект строительства. Его регистрация позволит арендатору передвинуть дату окончания действия контракта.

В зависимости от того, кто является собственником земли, стоимость аренды участка устанавливается Правительством РФ, владельцем объекта или органами управления. При этом на стоимость арендной платы влияет кадастровая и рыночная стоимость территории.

Как правило, стоимость платы за аренду на землю, участвующую в торгах, зависит от результата аукциона. Если в торгах участвовал лишь один заявитель, то стоимость ежемесячной оплаты будет исходить из первоначальной суммы.

Размер арендной платы и условия ее внесения фиксируются при составлении договора. В большинстве арендных договоров включено условие, благодаря которому размер арендной платы может изменяться. Как показывает практика, в большинстве случаев с каждым годом она только растет.

Цели использования

Согласно пунктам заключенного договора, арендатор обязуется выполнять следующее:

  • Использовать участок целенаправленно;
  • Поддерживать надлежащее состояние участка и не ухудшать показатели его грунта;
  • По истечении срока действия договора вернуть участок в том состоянии, которое будет соответствовать условиям сделки.

Ограничения

В отличие от покупаемой земли, на арендуемую практически всегда накладываются те или иные ограничения. Аренда земли от администрации поселка или государства — не исключение.

Так, арендуя землю у государства, вы должны понимать, что вам будут запрещены:

  • Предпринимательство и любая другая деятельность, не соответствующая условиям договора;
  • Строительство конструкций и зданий типа и назначения, не прописанных в контракте;
  • Нарушение природы участка, негативное воздействие на почву, самовольная вырубка деревьев;
  • Операции дарения, продажи или завещания арендуемого участка.

Кроме того, при оформлении аренды на земельный участок для ИЖС, арендатор может столкнуться со следующими трудностями:

  • Срок аренды может быть не продлен. Обычно это происходит если по завершении срока договора жилое здание так и не было построено;
  • Земельный участок может быть заново выставлен на торги. В случае неоднократных нарушений договора;

При условии, что все условия договора были соблюдены, арендатор сможет в дальнейшем продлить срок аренды или выкупить участок. Если строительство жилого дома было не завершено, но зарегистрировано, арендатор имеет право продлить срок аренды еще на 3 года. Но тут важную роль играет собственник, если он требует распродать незавершенный объект на торгах, то аренда не может быть продлена.

Риски

При аренде земельного участка под ИЖС существует большой риск того, что права на земельный объект могут быть отобраны у арендатора. Есть риск того, что объект незавершенного строительства тоже будет конфискован и продан на аукционе, а это — потеря немалых средств.

Вот почему, перед взятием в аренду земельного участка у государства, необходимо грамотно распределить бюджет, просчитать все возможные нюансы, чтобы в итоге права собственности на землю и все строения перешли к вам, а не к кому-то другому.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/stroitelstvo-doma-na-arenduemoy-zemle/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.