Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Содержание

Продаю квартиру, покупатели по ипотеке, чего ожидать?

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

43 ответа

Последний — 04 мая 2018, 16:23 Перейти

Оля

Чем опасны покупатели – ипотечники?

Гость

за сколько продаете? москва? район и метраж какой? я сейчас ищу квартиру для покупки могу посмотреть вашу

Мумуля

риэлторы-это дормоеды и продать квартиру в ипотеку сможете без него. Есть регистраторы, которые берут на много меньше за оформление договора купли-продажи + ездят в департамент с документами.Продавать квартиру в ипотеку безопаснее чем за наличку, так как сделка проходит под контролем банка

Гость

Спасибо! Насчет риелторов соглсна, их бы всех согнать метлой в их агенства и сжечь)))дармоеды! А какие документы Я должна приготовить для сделки (для банка??)

Гость

Только без риэлтора ок? да, Москва, точнее ближнее Подмосковье, Домодедово однушка хорошая 35 метров.4 млн

Гость

хорошая цена,а при ипотеке банк не кинет? перевод же после оформления.. я через полгода собираюсь продавать, вот продумываю заранее

Гость

хорошая ценаа при ипотеке банк не кинет? перевод же после оформления.. я через полгода собираюсь продавать, вот продумываю заранее

Гость

Какая тебе разница? Тебе же сразу всю сумму отдадут, а они уже с банком будут рассчитываться.

Гость

тоже побаиваюсь…. все же опыта никакого , и рисковать единственным своим жильем очень страшно…А вы где продаете и почем? риэлтора будете привлекать?

Гость

хорошая цена?))дороговато)) хитрая автор за домодедово такая цена за двушку

Гость

.я бы наоборот насторожилась бы если продавец отказался от риелтора,у вас квартира то чистая?

Гость

у меня была идеальнейшая квартира))) юристы из регпалаты делали договор, сопровождение и время сделки.

а агент сказал снижать-снижать-снижать, а покупателей все не было и не было, зато сама продала влет и намного дорожекстати, покупателей нашла их агент, что странно, они местные, у меня объявления были везде, на показ она не пришла, ну, мы с покупателем, дама колоритная, переглянулись, она говорит – давай? я говорю – давай. Своему агенту я позвонила после сделки, чтобы он ключи и еще что-то отдал, сказала, что знакомым продала, без обид.

Гость

просто в Москве другие цены.у нас в провинции однушка1600000 стоит.риелторы берут 1%с покупателя.за 16тыс отпрашиваться с работы,бегать по всему городу.сами понимаете,что легче через агентство.у нас редко кто сам все оформляет.подруга искала квартиру,но никто не захотел продать без риэлтора,но в Москве цены другие,я вас понимаю,за большую сумму можно и заморочится

Гость

покупали летом,в ипотеку,в провинции.все прошло за 3 недели.покупателю банк перечислил деньги в тот же день, как свидетельство из регпалаты в банк принесли.а почему вы против риэлторов?.у нас с продавцов они ничего не берут,только с покупателей.

у нас друзья сами без риэлторов 3 месяца ипотеку оформляли.мы с мужем вообще в восторге были,как они все загвоздки сами уладили.я поняла только одно,сами бы мы не справились.в первую очередь из за неграмотных специалистов в сбербанке.

я бы наоборот насторожилась бы если продавец отказался от риелтора,у вас квартира то чистая?

Гость

хорошая цена?))дороговато)) хитрая автор за домодедово такая цена за двушку

Гость

Сумму отдаст банк. И вот тут-то засада-как повезет. Один знакомый получил в итоге через 1,5 месяца, это при том, что ходил еще долбил. Кстати, четких и внятных объяснений причины протяжки так добиться и не удалось- уклончивые ответы. Пример, правда, не очень показательный, т.к банк небольшой, региональный

Гость

все прописано в договоре-чтайте и не будет сюрпризову нас в договоре перечисление в течение 3 раб д с даты предоставления свид-ва

Гость

Готова на разумный торг, в пределах 200 тысяч.

Гость

вот он и вопрос, мало ли что за эти три дня произойдетс налом мне было просто, все сделали за полтора часа – посмотрели документы (проверили раньше), продавец занесла деньги, я расписалась, отдала документы, пошли куда там надо, все переписали

Гость

с таким большим налом можно искать очень долго, лучше неделю подождать ипотеку, чем год покупателя

Новые темы

Ксения

лучше всегда иметь своего риелтора, так как в данном случае тот риелтор представляет исключительно интересы покупателя , но не ваши

ирина

Продаем загородный дом 4 месяца уже. За все это время 85% обратившихся покупателей планировали приобрести дом в ипотеку. С двумя из них все было “серьезно”, приезжал оценщик, сами покупатели несколько раз приезжали смотрели, говорили, что все, мы покупаем. Итог такой: банк ипотеку не одобряет.

В двух этих случаях это были молодые семьи с маленькими детьми. Исходя из такого опыта скажу: не принимайте близко к сердцу ипотечников. То ли банки сейчас строгие и денег нет, то ли не хотят давать ипотеку на загродную недвижимость.

Пока не получите на руки аванс, пока не составите предварительный договор – все устные договоренности и просмотры – это ПШИК! Потрачено куча времени и денег на поездки, показы, разговоры – и все зря! Упаси бог в это время еще вам себе новое жилье подыскивать, когда с продажей все “вилами по воде”.

Столько нервов и здоровья и все бестолку! Даверяйте только деньгам в своих руках и больше никому и ничему! Продажа в ипотеку в 2017 г. – это почти на 100% – блеф!

Источник: https://www.woman.ru/home/medley9/thread/4483573/

Продавать или покупать квартиру в 2020 году. Советы экспертов

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Ставки по ипотеке в России на данный момент самые низкие за всю историю. Кажется, что сейчас самое время покупать жилье. Так ли это?

Madhourse/shutterstock

Рынок столичных новостроек и вторичного жилья восстанавливается после ограничительных мер, число сделок растет уже несколько месяцев подряд.

Оно и понятно: после самоизоляции сформировался отложенный спрос, к тому же в России до ноября 2020 года действует программа льготной ипотеки при покупке новостроек со ставкой 6,5%, и это очень низкий процент.

Ипотека на вторичное жилье — тоже на минимуме по ставкам. С другой стороны, цены на вторичное жилье начали снижаться.

Означает ли все это, что решать квартирный вопрос надо прямо сейчас? Или все-таки лучше подождать конца года, ведь неслучайно большинство сделок заключается именно в декабре. Своими советами делятся эксперты-риелторы.

«Каждый потребитель должен взвешивать свои финансовые возможности»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:

— Если покупатель хочет приобрести квартиру для собственного проживания, то ждать не стоит. Льготная программа на новостройки под 6,5% годовых будет действовать до ноября 2020 года. Это самая низкая ипотечная ставка за всю историю рынка. И продлевать эту программу до конца года власти не собираются.

Кроме того, цены на первичном рынке постоянно растут. По сравнению с прошлым годом средняя стоимость квадратного метра в июле выросла на 8% на рынке Старой Москвы и на 13% — на рынке Новой Москвы. Новые проекты на стадии котлована выходят на повышенной ценовой базе.

Конечно, каждый потребитель должен взвешивать свои финансовые возможности, исходя из сложившейся макроэкономической ситуации.

«Ставки не будут такими привлекательными»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Покупка недвижимости всегда рассматривалась как надежный способ сбережения денежных средств, а также как способ защиты от неопределенности. С начала года наблюдается только положительная динамика увеличения стоимости и на первичном, и на вторичном рынке жилья.

По итогам августа средневзвешенная стоимость на первичном рынке составила 224,3 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента). Рост — на 8,4% по отношению к прошлому году. При этом на рынке до сих пор сохраняется практика установления уменьшенной стоимости на старте продаж с последующим ее увеличением.

Так что на старте купить квартиру в новостройке можно по выгодной цене. Тем более сейчас действует льготная программа по ипотеке от государства, а также выгодные программы предлагают застройщики.

Если программу льготной ипотеки не продлят, базовые ставки не будут такими привлекательными, ежемесячные платежи по ипотеке вырастут, что в условиях снижения доходов не так выигрышно.

На вторичном рынке жилья в границах Старой Москвы также наблюдается увеличение стоимости. За год средняя стоимость квартир увеличилась на 7,8% и составила 326,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Дальнейший рост цен до конца года маловероятен. Роста заявленной стоимости продажи не будет, но реальная цена сделки снизится. Вернется дисконт, который сейчас практически отсутствует.

На данный момент мы наблюдаем повышенный спрос на покупку квартир. В основном это еще отложенный спрос, который накопился за время режима самоизоляции. Вымывается ликвидный объем предложения. Если приобретение квартиры запланировано, не стоит откладывать покупку.

Будет определенный риск не найти объект, подходящий по необходимым параметрам и стоимости. Но в каждом конкретном случае нужно индивидуально решать, продавать или покупать квартиру. Например, если есть опасения держать денежные средства, лучше приобрести жилье.

С продажей спешить не стоит, если нет определенности, что приобретается взамен.

«Решать квартирный вопрос надо тогда, когда он возникает»

Евгений Коноплев, ведущий эксперт «Миэль «Сущевский»:

— У риелторов есть золотое правило: решать квартирный вопрос надо тогда, когда он возникает. Это в первую очередь относится к покупателям квартир. Сидеть на «чемодане денег» (с полной стоимостью квартиры или с первоначальным взносом) в ожидании, когда цены пойдут вниз, — не лучшая стратегия в условиях российской экономики.

Что касается продавцов, то традиционно в декабре практически каждый год случалась высокая активность, а значит, и возможность продать квартиру, не особо уступая в цене (такая логика больше применима для массового сегмента, чем для дорогих квартир).

Но будет ли декабрь 2020 года традиционным? Вряд ли сегодня кто-нибудь готов подписаться хоть под каким-нибудь прогнозом.

Поэтому, если потребность продавать насущная, воплощать этот план в жизнь сейчас — когда реализуется отложенный спрос и рынок довольно активен — будет вполне разумной стратегией.

«Цены растут быстрее, чем формируются накопления»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Сейчас оптимальное и выгодное время для покупки недвижимости на вторичном рынке.

Ипотека остается основном катализатором спроса, и ставки очень привлекательные — вторичка от застройщика идет по льготной ставке 6,5%, а обычные объекты — по 8–9%, что тоже достаточно приемлемо.

Более того, пока в продаже остаются выгодные предложения по реновационным квартирам, приобретение которых может в будущем поспособствовать значительному улучшению жилищных условий.

Отличные условия и для продажи квартиры — сейчас рынок достаточно активен, основная часть спроса приходится на объекты комфорт-класса, поэтому реализовать квартиру получится быстро, при этом в большинстве случаев без дисконта. Люди засиделись в период самоизоляции и на сегодняшний день достаточно быстро принимают решение о покупке недвижимости.

Лучший момент для покупки жилья в новостройке — здесь и сейчас. Чаще всего цены растут быстрее, чем формируются накопления. Так, например, относительно второго квартала в августе средний ценник увеличился на 4% в сегменте комфорт, а в бизнес-классе повышение составило более 5%.

«Цены на новостройки продолжат расти»

Сергей Ковров, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Анализируя результаты летних месяцев 2020 года, можно констатировать, что после снятия основных санитарных ограничений и введения госпрограммы с льготной ипотечной ставкой ситуация на первичном рынке стабилизировалась, количество договоров на недвижимость снова возросло. Сказался и фактор отложенного спроса. Например, в июне относительно мая был зафиксирован рекордный скачок сделок на 46%. Столь существенный рост демонстрирует предпосылки к восстановлению рынка столичной недвижимости.

Таким образом, если осенью не произойдет существенного ухудшения эпидемиологической обстановки в стране и регионе, то спрос на рынке недвижимости продолжит восходящую тенденцию. Также в случае принятия положительного решения о продлении ипотечной госпрограммы цены на новостройки продолжат расти, что делает покупку квартиры сейчас весьма перспективным финансовым вложением.

«Перед завершением льготной ипотеки ожидается скачок спроса»

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:

— По данным «Дом.РФ», уже использовано свыше 40% лимита по льготной ипотеке на покупку квартир у застройщиков. Банки получили более полумиллиона заявок и уже одобрили 134 тыс. кредитов.

Перед завершением программы ожидаются и скачок спроса, и рост стоимости первичной недвижимости, до конца года эта цифра может варьироваться в пределах 10%.

Поэтому наилучший момент для покупки — сентябрь-октябрь 2020 года.

Крупнейшие застройщики также предлагают собственные программы кредитования с пониженными ставками, которые действуют по шесть и 12 месяцев, а выбрать сегодня можно из большого количества интересных новых проектов, которые либо уже продаются, либо выйдут на рынок в самое ближайшее время, причем по стартовым, инвестиционно привлекательным ценам.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f4e3b7d9a79476171b5332d

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Как продать квартиру в ипотеке | Единая информационная система жилищного строительства

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат?..

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Источник: Домой.ру

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2020/10/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B5

Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта creditprofy.com

Собственник квартиры, реализующий ее по системе ипотечного кредитования, при продаже обременен теми же проблемами, что и обычный продавец: поиск покупателя, показ недвижимости, а также ему необходимо постоянно «отбиваться» от чересчур настойчивых советов риэлтора на тему снижения стоимости жилья.

В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Риск всегда «шагает» рука об руку с любым видом кредитования, и ипотека не является исключением, особенно для продавца жилья. Поэтому для большей безопасности сделку купли-продажи квартиры в ипотеку следует проводить через банковские структуры.

Преимущества банковских сделок

  • Удобная территория для проведения переговоров и расчетов.
  • Грамотное юридическое сопровождение обеих сторон сделки.
  • Соблюдение правомерной технологии проведения контрактов такого рода.

  • Профессиональная нотариальная консультация для правильного составления документации.

  • Передача только подлинных денежных средств, так как банк контролирует и проверяет на специальном оборудовании все процессы передачи денег.

Недостатки банковских сделок

  • Занимает большее количество времени, чем стандартные процедуры купли-продажи жилья.
  • Банковские структуры могут запросить дополнительный пакет документов, помимо общепринятого перечня бумаг, необходимого для сделки купли-продажи недвижимости.
  • Банки могут отказать в одобрении ипотеки на любой стадии оформления.

Последний недостаток является самым крупным. Банк действительно имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любом этапе. Случаются ситуации, при которых уже более полугода подготовки контракта, банк отказывает в получении ссуды.

В такие моменты, продавцу приходится искать нового покупателя, чаще всего «ипотечников» владельцы жилья больше не рассматривают.

Подводя итог по преимуществам и недостаткам продажи недвижимости в ипотеку, можно сказать, что многочисленные плюсы и крупные суммы, в большинстве ситуаций перевешивают чашу весов в пользу продажи именно «ипотечникам».

Документы, необходимые для продажи

фото с сайта living.ru

Продавцу следует собрать следующий перечень документации:

  • Свидетельство, подтверждающее право владения на недвижимость.
  • Копии удостоверения личности владельцев.
  • Технический план или экспликация на недвижимость.
  • Копия домовой книги или выписка из нее.
  • Копия финансового лицевого счета.

Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.

Для проверки юридической составляющей жилья, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которую включена информация о:

  • Актуальном составе собственников недвижимости.
  • Наличии обременений жилья.

Дополнительно банк может запросить:

  • Копию удостоверения водителя.
  • Билет военнообязанного.
  • Справку о состоянии здоровья из тубдиспансера и психоневрологии.

Также продавцу необходимо оформить документы оценки стоимости жилой недвижимости.

Необходимо помнить о том, что получить деньги за продажу можно только после процедуры переоформления собственности на недвижимость.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Фото с сайта rxcompany.ru

  • Сбор перечня обязательных документов.
  • Передача банковской организации пакета необходимых документов.
  • Оценка объекта недвижимости независимым экспертом, предоставление отчета об оценке жилья.
  • Одобрение банковской структурой кредитования и страхование ипотечных рисков покупателем.
  • Подготовка и подписание кредитного соглашения и договоров залога и купли-продажи.
  • Переоформление прав собственности и передача квартиры в залог банку.
  • Получение свидетельства о праве владения.
  • Оплата полной суммы наличными, денежным переводом на финансовый счет продавца или посредством использования банковской ячейки.

Риски для продавца

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости.

Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи.

Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование.

Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом.

Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку.

Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит.

Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

Как купить квартиру по ипотечной системе без риска

Фото с сайта cod57.ru

Со стороны продавца можно выделить риски завышенной стоимости при покупке квартиры в ипотеку покупателем. Многие владельцы квартиры умышленно завышают стоимость жилья для продажи по системе ипотеки, ссылаясь на сложность и длительность процедуры, а также возможность потери клиента.

Еще одним риском может стать приобретение жилой недвижимости с обременением, то есть находящееся в ипотеке, сданное в аренду и прочие осложнения. При покупке такой квартиры стороны часто оспаривают свои позиции через суд. В большинстве случаев, судебный орган не оказывается на стороне покупателя.

Мошенничество. В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Неверная оценка жилья. Недвижимость может соответствовать требованиям, установленным для ипотечного жилья. Ошибка или намеренное ложное описание квартиры может раскрыться уже на последних этапах заключения сделки, или вовсе остаться незамеченным.

Отказ органов опеки. В случаях, когда единоличным или одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, продавцу необходимо получить в органах опеки разрешение на продажу. Выдача документов зависит от большого количества факторов, поэтому зачастую контролирующие органы отказывают в разрешении.

Наиболее распространенным риском является отказ банка в одобрении ипотечного кредитования. Если банк сочтет покупателя неплатежеспособным, то вся сделка может сорваться.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры по системе военной ипотеки по большей части не отличается от реализации по обычной программе. Единственная особенность – одобрение квартиры банком, через который осуществляется кредитование. Также банк тщательно проверяет документы, и контролирует перевод средств.

Подводные камни

Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным.

Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон.

Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.

Советы сторонам сделки

  • Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.

  • Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.
  • Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.

  • Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.

  • Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.

Частые вопросы

Фото с сайта finance.bigmir.net

  • Какие есть гарантии? – Задаток в сделках данного типа не предусмотрен, а банк может дать отказ на любом этапе оформления.
  • Когда происходит получение наличных? – Денежные средства продавец получает только после того, как переоформлены права на собственность и недвижимость передана банку в залог.
  • В какой форме передают деньги? – Наличные, банковским переводом или через банковскую ячейку, на усмотрение сторон.

Купля-продажа недвижимости в ипотеку не является очень сложным процессом. Для того чтобы сделка прошла гладко, старайтесь максимально проверять все ее составляющие – от документации до самой квартиры. К тому, же оформление сделки через банк намного надежнее самостоятельного заключения контракта, поэтому не стоит опасаться продавать недвижимость в таком формате.

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavcza.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.