Стоит ли покупать квартиру находящуюся в ипотеке

Содержание

Покупка ипотечной квартиры – риски при покупке квартиры, находящейся в залоге, ипотеке у банка

Стоит ли покупать квартиру находящуюся в ипотеке

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

3 690 просмотров

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение.

А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно.

В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
Низкая стоимость жильяДо погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемыПосле погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрееОформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

После погашения долга покупателю нужно будет снимать обременение и получать от банка справку, что кредит закрыт и никаких претензий нет.

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя.

особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита.

Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

  • Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
  • Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
  • Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
  • Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
  • Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Процедура покупки квартиры, которая находится в залоге достаточно сложная для того, чтобы даже не пытаться реализовать ее самостоятельно, без помощи юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут каждую отдельную ситуацию и дадут свои рекомендации. Они же могут заниматься сопровождением сделки вовремя информируя клиента о тех или иных нюансах, на которые нужно обратить внимание.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke-zaloge-u-banka/

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Стоит ли покупать квартиру находящуюся в ипотеке

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?

Стоит ли покупать квартиру находящуюся в ипотеке

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Как продаётся то, что продать нельзя?

При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка.

Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше.

 Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса.

 Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.

Преимущества приобретения ипотечной квартиры

Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.

Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет.

 Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание.

Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.

Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении.

Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами.

 Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.

Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).

Что нужно знать покупателю?

Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу.

А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д.

(именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).

Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу.

 Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений.

И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.

После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы.

Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.

Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

Первый вариант: покупка за «живые» деньги

Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.

После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.

Второй вариант: новая ипотека

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.

Залогодержателю (банку)это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя.

 Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника.

 Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.

Третий вариант: покупка у банка

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.

Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры.

Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры.

Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».

А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально.

 Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита.

Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.

В итоге

Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.

Ангелина Беркут

22.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/pokupka-kvartiry-obremenyonnoj-ipotekoj/

Риски покупки квартиры с обременением в 2020 году – все за и против

Стоит ли покупать квартиру находящуюся в ипотеке

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.