Стоимость сделки при покупке квартиры

Содержание

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Стоимость сделки при покупке квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году

Стоимость сделки при покупке квартиры

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

    • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.ВНИМАНИЕ!01.01.

2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.01.

01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)

Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • Правила ведения Единого государственного реестра прав

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Источник: https://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

Инструкция для покупки квартиры – блоги риэлторов | ЦИАН

Стоимость сделки при покупке квартиры

Первое, что надо сделать — определиться с бюджетом и параметрами квартиры. Мы живем в эпоху информационных технологий, базы данных объектов недвижимости доступны в интернете и всегда можно прицениться и понять, на что можно рассчитывать с имеющимися средствами. На этом же этапе следует решить, будет ли предстоящая сделка свободной покупкой, или элементом цепочки.

Допустим, вы хотите приобрести квартиру за наличные средства.

Вопрос: хватает ли личных средств или следует использовать материнский капитал или ипотечный кредит? Если оказалось, что имеющихся денег не хватает, вам придется обратиться в банк за недостающей суммой.

Будем считать, что у вас есть 50% от стоимости квартиры и еще 50% мы планируем получить в банке, предоставляющем ипотечный кредит. Для этого туда нужно обратиться для получения одобрения. Срок действия одобрения во всех банках разный, обычно от двух до четырех месяцев. Этого обычно хватает для того, чтобы определиться с квартирой.

Лучше обратиться в несколько банков и получить несколько окончательных одобрений. Это связано с тем, что иногда квартира, которая вам понравилась, может не отвечать требованиям одного банка, а другой предложит более лояльные условия.

К тому же может оказаться, что сумма, которую готов предоставить банк, больше или меньше запрошенной. В первом случае вы всегда можете отказаться от «лишней» части кредита, а вот во втором придется менять условия поиска. Здесь прогнозы делать нельзя, все вопросы решаются индивидуально.

Будем считать, что мы получили тот кредит, на который рассчитывали.

Далее начинается активный просмотр объектов недвижимости с целью выхода на сделку.

Важно перед каждым просмотром задать несколько вопросов, чтобы убедиться, что квартира отвечает требованиям банка: уточнить стоимость по договору, кто прописан, сколько собственников, простая ли продажа или с одновременной покупкой другой квартиры, насколько длинной может быть цепочка, есть ли обременения и если есть, то на какую сумму. Если эта сумма меньше или равна вашему первоначальному взносу, то такую сделку еще можно рассматривать. Если же сумма задолженности продавца перед банком превышает ваш первоначальный взнос, то скорее всего, если сам продавец не сможет ее погасить, вы не сможете приобрести эту квартиру, вашего бюджета окажется недостаточно.

Тем не менее, есть компании осуществляющие такие сделки. Они выкупают эти квартиры «на себя», если достигают договоренности по комиссионным вознаграждениям.

Если все вопросы разрешены, идете смотреть квартиру. При просмотре стоит обратить особое внимание на состояние коммуникаций — водопроводных труб, запорной арматуры, отопительных приборов, электрики. Их хорошее состояние очень важно.

Также не мешает узнать, какова звуконепроницаемость стен и, по возможности, познакомиться с предполагаемыми соседями или, хотя бы, собрать о них информацию.

Заранее изучите инфраструктуру района и убедитесь, что информация о станциях метро, парках, магазинах и школах соответствует действительности, а также оцените вид из окон. У каждого при выборе квартиры могут быть свои требования и ожидания.

Когда вы нашли квартиру, которая подходит вам и удовлетворяет требованиям банка, делаем следующий шаг — согласовываем документы с банком и со страховой компанией, делаем оценку квартиры.

Выше мы говорили о первоначальном взносе 50%, но, к сожалению, часто случается, что покупатель, запрашивая ипотечный кредит, располагает суммой в 10-15% от стоимости квартиры.

В этой ситуации, как правило, оценочные компании оценивают выбранные объекты недвижимости дешевле их реальной рыночной стоимости и, соответственно, банки одобряют кредит на сумму, недостаточную для покупки.

Последние два-три года я наблюдал такое практически в каждой сделке. Как правило, цена занижается на 5-10%, иногда и более. Особенно это заметно, когда квартира продается с хорошим ремонтом, дороже аналогов, а оценочная компания оценит ее по, скажем так, «средней температуре» подобных объектов в данном районе.

Будьте внимательны, незнание этих особенностей может привести к тому, что вы, основываясь на заниженной оценке, внесете аванс, все подпишете, а потом у вас не хватит средств и занять будет не у кого. Помните, что продавец не отвечает за работу оценочной компании, и в описанной ситуации вы рискуете потерять, как минимум, и аванс, и расходы на оценочную компанию.

Теперь —получение страховки. Эта рекомендация особо важна для людей, самостоятельно принимающих участие в сделке. Получатель ипотечного кредита обязан застраховать свою жизнь, приобретаемый объект недвижимости, иногда требуется страхование титула и т.д.

Как правило, банк предлагает свою страховую компанию: «ВТБ Страхование», «Сбербанк Страхование» и т.д. Не спешите соглашаться, проанализируйте стоимость этих услуг у других страховых компаний. Наши риэлторы тоже это проделывают.

Они обзванивают все страховые компании, аккредитованные при том или ином банке, и часто экономят нашим клиентам на страховке 40-50 тыс. руб., а это не так и мало!.

Тут тоже может быть нюанс, о котором многие заранее не думают — страховая может отказать вам в покупке выбранной квартиры, поэтому при заключении авансового договора следует предусмотреть условия возврата аванса, если сделку не одобрят банк или страховая компания. В противном случае вы рискуете потерять аванс.

После окончания согласований в банке, оценочной и страховой компаниях, банк назначает дату сделки. Теперь нужно согласовать эту дату со всеми участниками сделки, определить ее время и место, обговорить условия доступа к деньгам.

Если сделка альтернативная, там будет много участников и нужно с каждым заранее договориться о том, каким образом будет произведен безопасный расчет. Если это простая сделка, возможен расчет посредством аккредитива.

Опять же, нужно заранее четко определить и понимать: кто за что платит? Кто за что отвечает? И где все это происходит? Как правило, все это отражается в авансовом соглашении,

И вот пришло время сделки. После того как согласовано время, дата, место и способ безопасного расчета, все участники сделки приходят в банк.

И тут очень важно обладать компетенциями, позволяющими правильно прочитать и понять кредитный договор, оценить риски при заключении договора страхования, оценить, нужным ли образом и в ваших ли интересах составлен договор купли продажи.

Будет ли сделка нотариально заверяться или заключаться в простой письменной форме, тоже согласовывается заранее.

Далее вы проводите оплату остальным участникам сделки — подписываете документы по так называемым «безопасным расчетам», либо используете банковскую ячейку или аккредитив. Нужно понимать, защищены ли при этом интересы всех сторон.

После этого подписывается договор купли-продажи, подаются документы на государственную регистрацию, электронно или физически — по доверенности или самостоятельно через МФЦ.

Перед этим, чтобы не допустить приостановки процесса, следует убедиться, что в документах нет ошибок и весь их пакет соответствует требованиям. После сдачи документов вы можете отслеживать гос.

регистрацию по номеру расписки на сайте Росреестра.

Если вы все сделали правильно, то сделку зарегистрируют. Имейте в виду, что именно в момент регистрации обязательства по договору считаются исполненными! Таким образом, если все прошло хорошо, то вы можете забрать свои документы в МФЦ и согласовать дату и время передачи квартиры с предыдущим собственником.

До новоселья осталось совсем немного. На что обратить внимание при передаче квартиры и ключей?

Самое главное: оплачены ли коммунальные платежи и нет ли других задолженностей? Иногда срок освобождения квартиры может быть через 2-3 месяца после момента государственной регистрации перехода права собственности, поэтому отсутствие долгов проверяем два раза: перед самой сделкой и перед подписанием акта приема-передачи.

На нового владельца переходит платеж за капитальный ремонт квартиры и все показания счетчиков, как по воде, так и по электричеству.

Поэтому задача усложняется — надо не просто получить справку из МФЦ об отсутствии задолженности (МФЦ мог получать от собственника ложные сведения), но и заранее сделать поверку счетчиков, чтобы оплата производилась именно по их текущим показателям.

Если этого сделать не удалось, то в акте приема-передачи квартиры следует предусмотреть пункт, отражающий показания счетчиков на момент приемки квартиры. Если этого не сделать, то, в случае каких-либо претензий, вам нечего будет предъявить в суде и все задолженности останутся на вас.

Если все прошло успешно, можно заезжать в квартиру и праздновать новоселье!

Все изложенное выше — достаточно быстрый, технический этап.

Главные задачи решаются на стадии переговоров. Залог успеха — аванс, при обсуждении его условий решаются все основные вопросы. Я считаю, что аванс — это 50 % всей сделки. Еще 10-15% работы — подбор объекта.

Сейчас большое разнообразие квартир, на любой бюджет, в разных домах, разных районах, у станций метро.

У покупателя огромный выбор, но, тем не менее, достичь согласия между покупателем и продавцом — огромный труд, и этот труд берет на себя риэлтор.

Его задача, в первую очередь, не подобрать объект, не продать квартиру, а организовать безопасный процесс сделки, где каждая сторона защищена. Грамотная подготовка на этапе аванса, после которой сделка идет так, как договаривались, многого стоит.

Работая самостоятельно, вы можете просто не сориентироваться в ситуации, не задать нужный вопрос в нужное время. Работа с недвижимостью не является вашей повседневной деятельностью и, даже изучив теорию, вы можете легко запутаться в практических вопросах.

Многие думают, что могут воспользоваться риэлтором со стороны продавца, но он защищает интересы того, кто ему платит. Даже если вы попросите его за дополнительную сумму сопровождать сделку с вашей стороны, все равно полагаться на того, кто «играет не за вашу команду», опрометчиво. Я рекомендую сотрудничать с риэлтором на своей стороне.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-podskazki-dlja-samostojatelnoj-pokupki-kvartiry-294673/

О чем не говорят в cбербанке – электронная регистрация сделки при покупке квартиры

Стоимость сделки при покупке квартиры

Все, кто при покупке квартиры получал ипотечный кредит в Сбербанке, знают, насколько настойчиво сотрудниками этого ведомства навязывается сервис под названием «электронная регистрация сделки купли-продажи» (ЭР дальше для краткости). Банк даже готов приплатить аж 0,1% от одобренной ставки по ипотечному кредиту тем, кто согласится на этот навязчивый сервис. Кроме того, обещают дополнительную «плюшку» в виде ускорения регистрации сделки до 2-3 дней.

Причина, по которой менеджеры делают это предложение, «от которого невозможно отказаться», довольно очевидна – материальное поощрение, бонус по факту каждой такой «проданной» услуги.

Почему банк взял курс на эту «цифровизацию» – тоже понятно: Росреестр грозится после 2022 года все сделки с недвижимостью проводить в электронном виде.

Вот и пытается «народный» банк бежать впереди планеты всей.

Настойчивость и убедительность, с которой менеджеры этой славной организации продвигают ЭР, наводит на мысль о бесплатном сыре…

Попробуем разобраться, где подвох. И не один.

Как происходит процесс электронной регистрации перехода права? Готовится проект договора купли-продажи, на сделке кредитный менеджер его распечатывает, дает покупателю и продавцу ознакомиться.

Далее на стороне Росреестра генерируется уникальный ключ для электронной подписи файла с договором купли-продажи, который уйдет в Росреестр. На деле покупателю и продавцу приходят смс с набором цифр, который они сообщают менеджеру, менеджер их вводит («подписывает»), все как при электронном онлайн платеже. Всё.

Договор «подписан», отправлен на регистрацию. После перехода права стороны получают в электронном виде договор, который они «подписали», и сертификат подписи, которой этот договор подписан (о ней мы поговорим чуть позже).

Договор купли-продажи распечатывается в 2 экземплярах, покупатель и продавец его подписывают и расходятся с этими бумажками. Обратите внимание, в Росреестр отправляется неподписанный файл, а не скан документа, который подписали стороны сделки.

ЭР сделки идет в жесткой сцепке с сервисом безопасных расчетов (цена вопроса, кстати, 8 тысяч рублей – это стоимость привлечения сторонних юристов, которые заберут документы из банка, зарегистрируют сделку «традиционным» способом и привезут, куда скажешь). Ноу-хау Сбербанка при расчетах заключается в следующем.

На счет специально созданной организации – ООО «Центр недвижимости Сбербанка» – покупатель перечисляет стоимость квартиры и дает поручение при поступлении в ООО сведений из Росреестра о том, что переход права произошел, перевести деньги на счет продавца. Вроде уставной капитал ООО вполне достойный, вроде на 100% в учредителях Сбербанк.

Но это не Сбербанк. И обязательство по переводу денег – не от банка, а от некой его дочерней структуры. И это еще полбеды. Что для продавца принципиально – нет гарантий безотзывности. То есть, никто не мешает покупателю прийти через день после сделки и попросить вернуть ему внесенные деньги.

По сути договора, отказать банк ему не вправе…Я задал в банке вопрос о гарантиях для продавца – пока мне не дали ответ.

Продавцу сразу перечисляются деньги на его расчетный счет, а покупатель…покупатель остается наедине с проблемами, которые он себе «сгенерировал»..

Первое.

Самое главное. Ни покупатель, ни продавец не знают, какой именно файл послал менеджер банка в Росреестр. Если договор не был вычитан и выверен по всем пунктам заранее, если в процессе обсуждения на сделке вносились не раз изменения – отправить могут не самую последнюю версию.

Кейс. Покупатель и продавец нашли друг друга, как находят свою вторую половинку.  Оба самсебериелторы, оба читают интернет.  Естественно, в процессе самой сделки было много дискуссий, обсуждений.

Менеджер отправила, как ей казалось, окончательную версию в Росреестр. Вот только ошибка в номере кредитного договора в этой версии осталась.

Надо ли объяснять, чем это чревато? Покупатель, он же заемщик, долго и нудно выплачивает кредит, потом получает справку из банка о полном погашении кредита, приходит для снятия обременения – залога – а ему говорят, что кредит он погасил не тот.

Ибо в договоре указан другой кредитный договор. Ошибку исправили – было подписано дополнительное соглашение, снова отослано в Росреестр. Время, много времени потеряно, нервы, очень много нервов…

И да, кредит-то уже выдан, договор подписан, проценты тикают, а до передачи квартиры дело еще не доходит. Как вы понимаете, платит проценты покупатель, а не бестолковый менеджер Сбера. Да, человеческий фактор, да, маловероятная ситуация – но я, рядовой риелтор, уже дважды слышал о подобной ошибке в двух разных сделках, пытался помочь советом.

Договор купли-продажи квартиры существенно отличается от других договоров, скажем, продажи автомобиля, тем, что в тексте договора стороны устанавливают ряд важных договоренностей.

Часть из них просто обязательно должна присутствовать, скажем, без указания цены квартиры договор считается незаключенным. А еще необходимо указывать лиц, которые в соответствии с законом сохранят право пользования квартирой после перехода прав на нее.

Электронная регистрация открывает широчайший простор для возможных махинаций – ведь договор с двумя подписями можно «переподписать» уже в нужной редакции.

При традиционной регистрации сами подписи и сам текст договора заверяется личным участием сторон в подаче документов для регистрации. То есть, тот договор, который стороны прочитали и подписали, полностью идентичен тому (в бумажной версии, заметьте), который находится в архиве Росреестра.

 При ЭР – надежда только на «мастерство» менеджера. Мне рассказывала коллега, как она, в прошлом сотрудник Сбербанка, глядела-глядела на мучения стажерки (текучка в Сбере, если кто не знает, колоссальная), а потом и сказала ей, мол, подвинься, дай сделаю сама. Подвинулась.

Тут мы подходим к следующему моменту – фактически, роль сотрудника Росреестра берет на себя менеджер Сбербанка. Вопрос, на который я тоже не получил ответа, – каким образом проверяют этого человека службы безопасности Росреестра? Сдается мне, не проверяют.

  Просто страшно фантазировать о безграничных возможностях, которые дает доступ в базу Росреестра обычному человеку… ибо человек грешен и слаб…

Итак, очевидны проблемы, с которыми в дальнейшем столкнется владелец после ЭР. При попытке продать квартиру от него потребуют предъявить архивную копию договора, тот текст, который прошел регистрацию. Увы, веры бумажке с двумя подписями нет никакой.

Сейчас получение архивной копии занимает от двух недель до месяца – при нормальной работе Росреестра. Но эта организация в последнее время «радует» и стороны сделки, и риелторов нестабильной работой и частыми отключениями.

За прошедший год ситуация сильно не улучшилась, вспомним, что идет подготовка к 2022 году – году всеобщей электронной регистрации – покоя и тихой жизни не будет. Равно как и возможности получить дополнительные копии из архива…

Продолжение следует..

Источник: https://re77.ru/poleznoe/istorii-iz-praktiki/157-elektronnaya-registratsiya-pri-pokupke-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.