Что значит продать квартиру в ипотеку

Содержание

Продажа квартиры в ипотеке: особенности процедуры

Что значит продать квартиру в ипотеку

Для многих россиян жилищный кредит – единственный способ приобрести собственную жилплощадь. А банки только способствуют ипотечному кредитованию, предлагая все новые и новые программы.

Но порой ссуда еще не погашена, а залоговое жилье необходимо реализовать, например, в связи с переездом.

Тогда и возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, ведь имущественные права заемщика несколько ограничены.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя.

А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк.

В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они.

Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей.

Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке.

Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Законодательные нормы

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги.

Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

  1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
  3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
  4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры.

В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.

Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру. Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону.

Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением.

Дальнейший ход сделки таков:

  • Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  • Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  • Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  • Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа с помощью банка

К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор.

Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке.

Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.

Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов.

Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.

Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Источник: https://sposob-zarabotat.ru/prodazha-kvartiryi-v-ipoteke/

Как купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Что значит продать квартиру в ипотеку

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 3 октября 2020 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Что значит продать квартиру в ипотеку

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://murmansk.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Что значит продать квартиру в ипотеку

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие третьей стороны – банка, который должен одобрить ее. В статье расскажем, законна ли реализация недвижимости с обременением и на что следует обращать внимание при проведении сделки.

Краткое содержание

Права участников ипотечной сделки регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Согласно ст. 29 настоящего нормативного акта, заемщику разрешается использовать ипотечную жилплощадь по назначению. Это значит, что он может не только проживать в ней, но и:

  • зарегистрироваться самому и/или прописать третьих лиц;
  • сдавать в аренду, получая из имущества доход.

Однако если речь идет о распоряжении жилплощадью, возникают ограничения. В соответствии со ст.37 №102-ФЗ, заемщик может менять, дарить или продавать ипотечное имущество только с согласия банка, выдавшего кредит. При нарушении данного условия, сделка может быть оспорена, а имущество, согласно ст. 301 ГК РФ, переходит в собственность банка.

Таким образом, продать ипотечную квартиру можно, но только с согласия кредитора.

Варианты продажи

Есть четыре законных способа продать квартиру в ипотеке. Рассмотрим подробно каждый из них.

Досрочное погашение

Это самый простой для понимания, но самый сложный для реализации способ реализации ипотечной недвижимости из-за сложностей с поиском покупателя.

Процедура заключается в погашении им остатка долга, после чего обременение аннулируется и квартира переоформляется на нового собственника.

Такой способ называют «доверительным», так как покупатель несет основной риск, закрывая ипотеку до оформления акта приема-передачи имущества.

Чтобы обезопасить его, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, а после снятия обременения – основное соглашение с перерегистрацией объекта недвижимости.

Такая сделка подходит для всех типов недвижимости на первичном и вторичном рынке. Но из-за высокого риска покупателя, чаще применяется при продаже новостройки на этапе строительства.

Погашение ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является непосредственным участником сделки, как получатель задатка. Отличительная особенность метода – использование двух депозитарных ячеек с разными условиями:

  • в одну кладется сумма задатка (в размере невыплаченного жилищного кредита);
  • в другую – остаток стоимости недвижимости.

Такой вариант сделки наиболее безопасный, так как риски для каждой стороны минимальны:

  • покупатель не откажется от соглашения – он уже заплатил банку;
  • продавец не сможет присвоить деньги – они вернутся к покупателю в случае отмены договора (в том числе, при возникновении форс-мажорных обстоятельств);
  • банк гарантированно получает остаток долга, выступая гарантом сделки.

Единственный минус – процедура фактически контролируется финансовой организацией, которая определяет все даты. Это не всегда удобно для остальных участников сделки.

Такой вариант продажи ипотечной собственности самый распространенный и одинаково часто применяется как для первичного, так и вторичного рынка.

Продажа долговых обязательств

Второе название данного способа продажи ипотечной квартиры – перезайм. Он предполагает оформление нового кредитного договора, по которому долг погашается другим заемщиком. При этом закладная по-прежнему находится в банке.

Данный вариант продажи самый сложный, так как он несет риски для банка – нет гарантий, что новый заемщик будет платить так же добросовестно, как и предыдущий. Это значит, что получить согласие на продажу будет труднее всего.

Если потенциальный покупатель подходит под требования кредитора (имеет стабильный доход и положительную кредитную историю), то шансы на одобрение сделки повышаются, но по сравнению с другими методами продажи, остаются невысокими.

Такой вариант подходит для всех типов недвижимости, при оформлении сделки, кредитный договор может быть заключен как на прежних, так и на новых условиях.

Продажа квартиры банком

Это самый неприятный вариант реализации объекта недвижимости, он применяется, если заемщик:

  • допустил длительные просрочки;
  • сообщил банку о невозможности дальнейшего погашения долга.

Обязательное условие – согласие кредитора и владельца жилплощади, но у последнего, как правило, нет выбора. Сделка безопасная для всех участников – продажа проводится со специальных торговых площадок.

Такой метод применятся для квартир в проблемной ипотеке – банк идет на продажу после того, как все другие способы получения долга исчерпаны.

Как договориться с банком

Итак, ключевое условие для реализации недвижимости с обременением – получение согласия кредитора.

Чтобы договориться с банком о продаже ипотечной квартиры нужно направить соответствующий запрос в финансовую организацию и дождаться ответа.

Заявление подается письменно, по форме, установленной финансовой организацией. Срок ожидания ответа – до 10 рабочих дней, но обычно вопрос решается быстрее.

Получение согласия зависит от следующих факторов:

  • способ реализации ипотечной собственности;
  • срок выплаты процентов по займу – чем меньше осталось до полного погашения, тем выше шансы на одобрение сделки;
  • состояние и рентабельность жилплощади;
  • использование депозитарных ячеек для расчета;
  • обращение покупателя в данный банк для получения ипотеки (если планируется перезайм).

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Общий порядок продажи ипотечной квартиры следующий:

  1. Получение разрешения от банка.
  2. Поиск покупателя и согласование условий продажи.
  3. Проведение сделки.

В зависимости от способа продажи, этапы процедуры различаются. Рассмотрим их подробнее.

При досрочной уплате

Если выбран такой способ продажи, нужно:

  • получить согласие банка;
  • определить остаток долга вместе с финансовой организацией;
  • оформить предварительный договор купли-продажи с нотариальным заверением (обязательно нужно указать, что покупатель погашает ипотеку вместо продавца и остаток задолженности вносится в виде аванса или задатка);
  • выписать из жилплощади всех зарегистрированных лиц, в том числе, несовершеннолетних (с согласованием с органами опеки и попечительства);
  • получить у покупателя задаток;
  • внести его на ипотечный счет, закрыть долг и снять обременение;
  • подписать основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности;
  • получить остаток суммы и завершить сделку.

Это самый быстрый способ продажи, при котором согласие банка имеет минимальное значение. Но он самый рискованный для покупателя, так как продавец может выйти из сделки в любой момент. Благодаря нотариальному заверению, покупатель может вернуть уплаченные средства, но решение вопроса в судебном порядке сильно затягивает этот процесс.

Если долг погашается в ходе сделки

Такой способ продажи предполагает следующие этапы:

  • получение согласия банка и определение остатка долга;
  • открытие двух ячеек, в которые покупатель закладывает денежные средства: в одну для кредитора (в размере задолженности), в другую – для продавца;
  • подписание договора купли-продажи и регистрация сделки;
  • получение продавцом денег из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • выдача покупателю погашенной закладной и снятие обременения;
  • получение продавцом денег из второй ячейки.

Если оформляется перезайм

При продаже квартиры вместе с долговыми обязательствами нужно:

  • уведомить банк о намерении продать жилье и досрочно погасить ипотеку;
  • найти покупателя, желающего взять эту квартиру в кредит (минимальный размер первого взноса должен соответствовать остатку долга);
  • заключить договор о задатке с нотариальным заверением (обязательно нужно указать банк, в котором оформляется новый ипотечный заем);
  • получить от продавца первый взнос и погасить долг;
  • снять обременение;
  • передать документы в банк, в котором планируется оформление нового ипотечного кредита (перечень устанавливается финансовой организацией);
  • пройти процедура оценки (оплачивается покупателем).

Если кредитор одобряет нового заемщика, остается подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и получить остаток суммы от покупателя.

Если продает банк

В этом случае сделка предполагает следующие этапы:

  • подписание заемщиком согласия на продажу жилья банком;
  • оценка объекта недвижимости, выставление на торги и поиск покупателя (обычно это длительный процесс, предполагающий постепенное снижение стоимости квартиры, на которое продавец не может повлиять);
  • открытие двух ячеек – первая с суммой долга, вторая с деньгами для продавца (если ипотека оформлена недавно, вторая ячейка может быть пустой);
  • оформление договора купли-продажи, снятие обременения и получение банком остатка долга;
  • регистрация перехода права собственности и открытие ячейки для продавца.

При таком варианте продажи стоимость квартиры сильно занижается, так как банку нужно вернуть только свои средства и интересы продавца его не волнуют.

Документы для продажи

Для разных вариантов сделки потребуются следующие документы:

  • удостоверения личности всех собственников жилплощади (паспорта и свидетельства о рождении лиц младше 14 лет);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственником несовершеннолетний (предоставляется только в том случае, если сделка не ухудшает жилищные условия ребенка);
  • согласие на сделку второго супруга (если квартира приобреталась после заключения брака);
  • акт об оценке объекта недвижимости.

Окончательный список формируется банком, в зависимости от конкретных условий сделки.

Возможные нюансы

Что еще нужно знать при продаже ипотечной квартиры:

  1. Уплата налогов. Она осуществляется по стандартной схеме: нужно уплатить 13% от вырученной суммы, если квартира продается по цене, превышающей ту, по которой покупалась, а срок владения недвижимостью менее 3-х лет (для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года – менее 5 лет).
  2. Военная ипотека. Предполагает, что жилье находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны (№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004). Это значит, что уведомить о намерении продать ипотечную квартиру нужно не только кредитора, но и ФГКУ «Росвоенипотека». В остальном схема продажи не отличается от гражданской ипотеки, но чаще используется вариант досрочного погашения.
  3. Если использован материнский капитал. В этом случае детям должны быть выделены доли, а сделка согласована с органами опеки. В противном случае она может быть признана недействительной, в том числе, оспорена детьми после достижения совершеннолетия.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке предполагает более сложную схему, чем стандартная сделка. Но при этом риски продавца минимальны, благодаря тесному сотрудничеству с банком.

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/props/prodazha-kvartiry-v-ipoteke

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Что значит продать квартиру в ипотеку

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.