Что узнать при покупке квартиры

Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке

Что узнать при покупке квартиры

Алгоритм осмотра квартиры

Любой риэлтор вам скажет, что выбор квартиры и принятие решение о ее покупке зачастую зависит от общего эмоционального эффекта, который она произвела на покупателя.

Если квартира нравится, покупатель готов более снисходительно относиться к возможным ее недостаткам, а то и вовсе закрыть на них глаза.

Но недочеты надо уметь выявлять уже на стадии осмотра объекта – хотя бы для того, чтобы сбить на переговорах цену.

У каждого человека есть определенные приоритеты и свои критерии, по которым он даст оценку тому или иному жилью. Тем не менее, риэлторы советуют не полагаться на эмоции, а придерживаться определенного плана, по которому вы будете  проводить осмотр.

Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости компании Greatreality рассказал, что начинать осмотр объекта  нужно с придомовой территории.

Здесь следует проверить достоверность наличия парковочного места, детской площадки, ограждений.  Далее, при осмотре подъезда нужно, чтобы горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы.

Важно – особенно, если квартира находится на верхних этажах – состояние лифта.

Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-недвижимость» говорит, что главное, на что смотрит покупатель, – сама квартира: планировка, состояние, наличие дополнительных благ (ремонт, стеклопакеты и т.п.). Предупредить о «подводных камнях» покупателя должен его риэлтор.

Грамотный специалист знает типовые планировки наизусть и сможет сразу, без предоставления поэтажного плана на квартиру, определить, проводилась ли в квартире перепланировка или нет. Из этого вытекает вопрос, узаконена ли данная перепланировка.

«Это первый нюанс, о котором должен знать покупатель, потому что покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, он принимает на себя обязательство либо привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ, либо узаконить перепланировку.

И здесь уже покупатель должен соотнести желание купить эту квартиру и необходимость в дальнейшем узаконивать перепланировку, а, значит, тратить время и деньги», – говорит эксперт.

Сергей Лядов, руководитель отдела по связям с общественностью инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» рассказал, что крайне желательно посмотреть квартиру без мебели или хотя бы попросить ее передвинуть, чтобы была возможность оценить состояние недвижимости максимально тщательно. По словам эксперта, при выборе угловых квартир необходимо внимательно проверить потолки и стены, насколько они хорошо утеплены, есть ли пятна и разводы от сырости. «Специалисты советуют смотреть недвижимость без включенного телевизора и громкой музыки, чтобы была возможность оценить уровень уличного шума, нет ли негативного воздействия со стороны метро или трамваев», – говорит господин Лядов. «Уделить внимание надо и таким важным вопросам, как: соответствует ли квартира  плану БТИ, все ли в порядке с вентиляционной шахтой, в каком состоянии газовые коммуникации, если квартира газифицирована», – считает эксперт.

Владимир Кузнецов, управляющий партнёр консалтинговой компании GreenwichGroup рассказал, как важно обратить внимание на состояние ремонта в квартире.По словам эксперта, необходимо оценить свежесть ремонта и сопоставить его с тем, сколько времени проживают в квартире владельцы.

Оптимальный вариант – когда ремонт делался “под себя” и в нем какое-то время жили. Предпродажный ремонт очень часто делается для того, чтобы скрыть негативные факторы.

Если покупатель не намерен делать капитальный ремонт, нужно очень внимательно проверить работу всех коммуникаций и инженерии – электропроводку, подачу горячей и холодной воды, батареи, сантехнические трубы и вентили, канализацию, кондиционеры, счетчики и пр.

В этом же случае, как рассказал господин Кузнецов, необходимо внимательно осмотреть наиболее дорогостоящие при ремонте опции – пол, санузел, потолок (в т.ч. и на предмет протечек), межкомнатные двери, окна. Если не устраивает расположение комнат, нужно осведомиться о возможности перепланировок и расположении несущих стен.

Подводные камни

Как правило, существует также ряд трудновыявляемых недостатков при осмотре квартиры.Не всегда легко можно получить информацию о ваших потенциальных соседях. Они  могут быть шумные, пьющие, делать затяжной ремонт – в общем, существенно усложнить вам жизнь.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood говорит, что если проводятся ремонтные работы в соседских квартирах, то в итоге – складирование строительного  мусора на лестничной площадке, это временно, но неизбежно.

Если вы приобретаете квартиру на последнем этаже, то вероятны протечки крыши, если на  первом этаже, то  может появляться влага из подвала, а как результат – наличие грибка на стенах, который можно временно на момент осмотра квартиры скрыть.

«Кроме того, после приобретения квартиры вы можете столкнуться с  неправильной системой электрической разводки или ошибками в подключении коммуникаций», – рассказал эксперт.

Сергей Лядов считает, что цена ниже рынка должна настораживать клиента и побуждать к более тщательному осмотру квартиры. Лучше всего для этого взять с собой опытного специалиста по ремонту квартир.

«Если неприятные характеристики получится обнаружить на месте, то цену квартиру можно значительно скорректировать.

Что касается окружения и перспектив его изменения, то в этом вопросе поможет проект планировки территории. Конечно, серьезное значение имеют соседи, их статус и репутация в доме.

Если повезет, то вы их сможете увидеть. Им тоже небезразлично, кто поселится на их лестничной площадке», – говорит эксперт.  

Владимир Кузнецов считает, что сложнее всего дело обстоит с оценкой теплоизоляционных характеристик. Если квартира покупается летом, то узнать о качестве отопления покупатель сможет только зимой, и наоборот, когда квартира покупается в холодное время года, трудно оценить, будет ли жарко летом.

Артем Кохановский привел ряд следующих возможных минусов квартиры: рядом с домом проходит электричка (такую квартиру могут показывать, когда электрички не ходят), рядом с квартирой или в самой квартире был организован наркопритон, и тогда будущий собственник вынужден терпеть такое соседство. Также в квартире мог быть пожар, убийство и т.п.

По словам эксперта, проблемной может стать и квартира на 2 этаже – если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница – такая квартира легко становится объектом внимания воров. Квартиры на 2 этаже часто находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями.

Например, на такой склад могут ночью подъезжать и  шуметь грузовые автомобили.

Можно ли оспорить сделку?

Интересен также следующий вопрос: предположим, покупатель после тщательного осмотра приобрел квартиру, подписал все документы. Переехав в нее, он вдруг узнал, что квартира имеет какие-либо не выявленные им недостатки, о которых его не предупредил продавец, и которые могут сказываться на ее стоимости. Можно ли в данном случае попытаться оспорить сделку?

Сергей Лядов говорит, что законодательство и правоприменительная практика у нас еще не совершенны. Поэтому многие вопросы остаются на добросовестности продавца и внимательности покупателя. Действует принцип из кинофильма «Брильянтовая рука»: «принял, сдал, отпечатки пальцев». После подписания акта приема-сдачи претензии крайне сложно оспорить.

Наталья Киселева рассказала, что законодательно на продавца возложена обязанность передать квартиру того качества, которое предусмотрено договором купли-продажи.

Поэтому, если продавец не уведомил покупателя о недостатках квартиры, покупатель вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо устранения продавцом недостатков, либо возмещения продавцом расходов покупателя по устранению недостатков.

Если же недостатки существенные (понятие существенных недостатков также дается законом), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денег.

«Вот только наличие шумных соседей, или то, что вы при осмотре не обратили внимание на вид из окна, не является недостатком квартиры де-юре, хотя и очень неприятно для жизни.

  Если же вам удастся доказать, что недостатки в квартире существенные, возмещения, скорее всего,  придется требовать через суд.

Поэтому все и нужно предусмотреть до покупки, дабы приятные хлопоты по такому важному делу, как приобретение недвижимости,  не превратились в судебные тяжбы», – говорит эксперт.

Подводя итог, стоит еще раз напомнить, что как бы вам ни понравилась квартира – на первый взгляд, стоит по заранее продуманной схеме произвести методичный ее осмотр на предмет явных и скрытых недостатков. Это поможет как сбавить цену при переговорах с продавцом, так и убережет от возможных неприятных моментов после переезда в новое жилье. Портал о недвижимости Move.su желает вам удачного выбора!

Автор Калачихина Евгения

Источник: https://move.ru/articles/429/

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Что узнать при покупке квартиры

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме.

Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами.

Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов.

(перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства.

Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов.

В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр.

Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный  риелтор. Он же  согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п.  А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус.

Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности.

Вот тогда можно быть уверенным  в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору.

Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение.

Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-kupit-kvartiru-pravilno-i-bezopasno/

Как определить чистоту сделки? Какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что узнать при покупке квартиры

Вторичный рынок жилья представлен большим количеством предложений. Определившись с ценой и параметрами будущей квартиры, вы находите объект, который устраивает по всем требованиям. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту и подготовить необходимые документы для регистрации.

Для начала выясните цель продажи квартиры и договоритесь о цене. Если вас все устраивает, то начинаем проверку и сбор необходимых документов.

На начальном этапе потребуется проверить и собрать стандартный набор документов, который включает себя:

  1. Паспорта собственников + свидетельство о рождении детей (до 14 лет), если они являются собственниками долей в квартире.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение:
    • свидетельство о государственной регистрации права;
    • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
    • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д).
  3. Справки из жилищно-коммунального хозяйства:
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
    • архивная (расширенная) выписка;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • копия финансового лицевого счета.

Справка: Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности и покупается за наличный расчет этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

При определенных обстоятельствах могут дополнительно потребоваться следующие документы:

  1. нотариальное согласие одного из супругов;
  2. разрешение органов опеки и попечительства.

При покупке квартиры по ипотечному кредитованию вам дополнительно потребуется:

  1. технический паспорт или экспликация квартиры;
  2. оценка квартиры;
  3. свежая выписка из ЕГРН;
  4. справки от нарколога и психиатра.

Какие вопросы риэлторы советуют задавать продавцу вторички?

Главный вопрос: цель продажи квартиры. Это может быть:

  • Улучшение жилищных вопросов. Молодая семья ждет пополнения и ей нужна новая квартира с большей площадью.
  • Разъезд родственников. Семья разводится и ей нужно разменять квартиру на две жилплощади.
  • Уменьшение квадратных метров. Человек остался один и продает квартиру с целью покупки жилья меньшей площади.
  • Нужны деньги. Срочно понадобились деньги или квартира досталась по наследству и больше не нужна.

Узнав причину продажи, задайте уточняющие вопросы, а именно:

  • Кто соседи? Важно задать вопрос по соседям на лестничной площадке, а также узнать кто проживает вверху. Бывают ситуации, когда квартиру продают из-за конфликта с соседями.
  • Тепло ли в квартире? Зайдя в квартиру, пощупайте батареи (зимой) или спросите у жильцов. Если для вас этот вопрос важный лучше задать его соседям. В этом случае вы получите более правдивый ответ.
  • Слышно ли соседей? Звукоизоляция в квартире зависит от материала стен и перекрытий. Уточните этот вопрос у жильцов.
  • Сколько платите за жкх? Довольно часто задаваемый вопрос при покупке квартиры. Попросите квитанцию об оплате у собственников.
  • Есть ли проблемы с квартирой и документами? Задайте этот вопрос жильцам и попросите показать правоустанавливающие документы.
  • Сколько лет в собственности? Если квартира находится в собственности менее 3-5 лет, то при определенных условиях придется заплатить налог с продажи.
  • Была ли перепланировка? Уточните насчет ее законности.

На остальные вопросы вы получите ответы из правоустанавливающих документов:

  1. Из выписки из ЕГРН узнаете: кто собственник квартиры, когда и каким способом она была приобретена. Также там содержится информация о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
  2. Из справок из жэка: кто зарегистрирован в квартире и о наличии временно отсутствующих, задолженности по коммунальным платежам. Также эту информацию можно узнать из квитанций.
  3. Из паспорта можно узнать: женат (замужем) продавец или нет по штампу в паспорте или его отсутствии.

Как определить чистоту сделки?

  1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Из нее вы узнаете всю информацию о собственниках и параметрах квартиры: площадь, этаж, кадастровая стоимость и номер, на основании чего получено право собственности, когда оно было зарегистрировано и о существующих ограничениях прав и обременений на объект.

  2. Возьмите свежие справки из жэка. Из них вы узнаете о всех зарегистрированных лицах, временно отсутствующих, наличии долгов и историю квартиры (архивная выписка).
  3. Проверьте паспорта собственников.

Если вопросов не возникло, то можете начинать собирать документы и готовить сделку.

Действия после проверки

Дальнейшими действиями должны стать:

  1. Заключение предварительного договора. В нем прописываются все условия покупки: сроки, цена, порядок расчетов, параметры квартиры, кто прописан и т.д.
  2. Договор аванса или задатка. Если вы заинтересованы в покупке квартиры, то лучше оформить задаток, так как в нем прописываются штрафные санкции. Это накладывает определенную ответственность и дисциплинирует продавцов.

При необходимости (ипотека) вы собираете дополнительные документы и сдаете в банк. После получения одобрения:

  1. составляется основной договор купли-продажи;
  2. оплачивается государственная пошлина (покупатель);
  3. документы сдаются на регистрацию в МФЦ:
  4. после регистрации вы становитесь собственником квартиры;

Справка: На сбор всех документов и получении прав собственности уходит не более месяца.

Закажите свежую выписку из ЕГРН, обратившись с соответствующим запросом в МФЦ. В выписке содержится информация об ограничении прав и обременений на объект недвижимости. На второй странице в пунктах 4,5,6 должно стоять: не зарегистрировано. Если в любой из этих граф стоит другой ответ, то на квартиру наложены ограничения, и на данном этапе купить квартиру вы не сможете.

Выясните причину у собственника и найдите решение этой проблемы или откажитесь от покупки данного объекта.

Причины для торга

  • Завышенная цена. Как правило, собственник жилья намеренно завышает цену и при торге предоставит вам скидку.
  • Объявление с торгом. Причиной для торга может быть объявление, в котором собственник указывает, что торг уместен. Вам необходимо уточнить сумму этой скидки.
  • Срочная продажа.

    Как правило, собственник идет на существенные уступки в цене, если ему срочно нужны деньги или квартира досталась в наследство.

  • Квартира с долгами. У собственника кредитная задолженность и ему срочно нужны деньги для погашения. В этом случае вы сможете добиться существенных уступок.

  • Продается давно. Если хозяин не может длительное время продать свою недвижимость, то предоставит вам определенную скидку.
  • Отсутствие ремонта.
  • Первый и последний этаж.
  • Неудачное расположение дома.

Совет: Если продавец мужчина, то скидку должна просить женщина и наоборот.

Надеюсь, что статья была полезна, и вы сможете применить полученные знания при покупке квартиры. Если вы ни разу не покупали недвижимость, обратитесь за помощью к знакомому риэлтору, который сможет сделать эту работу.

В данном видео вы узнаете еще больше информации о том, как проверить чистоту сделки при приобретении квартиры на вторичном рынке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/vtorichnyj-rynok/proverka-zhilya-pered-priobreteniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.