Что требуется для продажи квартиры

Какие документы передает продавец квартиры покупателю на сделке

Что требуется для продажи квартиры

Какие документы передает продавец квартиры покупателю после регистрации сделки покупки недвижимости в собственность, что требовать и имеет право получить новый собственник.

Чаще всего после похода в Росреестр на сделку покупатель получал Свидетельство и ключи от приобретенного жилья. В настоящее время и от Свидетельства отказались, которое заменили на выписку ЕГРН. Выясним, нужны ли документы от БТИ (техпаспорт и кадастровый паспорт) и т.д. по порядку.

Закон не регламентирует, какие документы на квартиру отдает продавец покупателю, поэтому это вопрос договоренностей. В первую очередь данный вопрос головная боль нового собственника, т.к. любые документы по квартире необходимы для:

  • выяснения «истории» или юридической «чистоты» жилья;
  • пригодятся при последующей перепродаже недвижимости, чтобы быстрее найти покупателя, дороже и без нервов продать жилище;
  • снизить риски признания сделки недействительной по ряду причин (об этом в данной статье).

В связи с этим, вам стоит позаботиться получением всех возможных документов по квартире. Каких, читайте ниже.

Какие документы должен передать продавец покупателю квартиры

Юридически документы, которые служили основанием для передачи права собственности продавцу, после того, как он продал вам квартиру теряют свою силу. Т.е., например, договор купли-продажи, по которому бывший собственник купил недвижимость теряет свою силу, как только он продал это жилье вам по новому договору.

Однако, вы живете в реальном мире, где запросто можно лишиться жилья, даже имея на руках документы и юридически правильно оформленную сделку.

Поэтому даже малозначащие, на первый взгляд бумаги стоит сохранить.

Приведу два списка пакета документов — обязательный и дополнительный.

Какие документы передаёт продавец покупателю при продаже квартиры в обязательном порядке

  1. ДКП (договор купли-продажи) на ваше имя на покупаемый вами объект недвижимости (ваш экземпляр остается у вас, получаете его там, где сдавали на регистрацию бумаги по сделке (Росреестр или МФЦ);
  2. Расписка от продавца остается у вас, подтверждая, что вы полностью рассчитались с бывшим собственником и никакие претензии с его стороны в течение 3 и более лет по данному вопросу не побеспокоят вас. В расписке должна быть указана сумма, прописанная в ДКП;
  3. Акт приема-передачи квартиры с подписями участвовавших в сделке сторон, удостоверяет, что объект недвижимости передан, претензий нет, содержит перечень того, что передано (возможно, мебель, бытовая техника и т.д), а так же описание состояния, в котором передано приобретенное жилище. Акт не обязательная бумага, но если указана в тексте ДКП, то должна быть у вас на руках после сделки;
  4. Официальная выписка из ЕГРН, где указаны данные о новом собственнике, дата, когда вы стали хозяином жилья, номер и дата внесения записи в ЕГРН.

Смотрите правильный образец расписки, нюансы при составлении

Какие документы отдает продавец квартиры покупателю дополнительно к обязательному списку

  1. Справки с БТИ, технический план с экспликацией, кадастровый паспорт. Если продавец имеет их на руках, то попросить передать их вам, чтобы не заказывать новые. Если у него их нет то вы либо не обследовали квартиру на перепланировку, либо покупали за наличные, без участия банка.

    Техническая документация может вам потребоваться, если вы запланировали ремонт с переносом стен (перепланировку, перенос газового или иного оборудования);

  2. Справки с абонентского отдела или ТСЖ: справка на продажу, отсутствие задолженностей по электроэнергии и газу, стационарному телефону (при его наличии), коммунальным платежам.

    Счетчики на воду должны быть переоформлены на нового собственника, но предварительно у вас должна быть информация об отсутствии задолженности по счетам. Согласно закона, если имеются долги по квартплате, они не переходят на нового собственника, но не стоит пренебрегать официальным подтверждением того, что их нет, т.к.

    коммунальщики нервы будут выматывать новому собственнику;

  3. Справка из налоговой, где указано, что бывший собственник не имеет долговых обязательств по оплате налога на реализуемую недвижимость. Например, если он приобрел квартиру по дарственной или наследовал, то помимо ежегодного налога должен был оплатить пошлину 13%.

    Выписка из поквартирной карточки (Ф N9), выданная абонентским отделом, где указано, что на период продажи квартиры прописанных лиц не имеется;

  4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу желательно чтобы тоже оставалась у вас после сделки.

    Эта бумага важна для вас в первый трехгодичный период, когда супруг, совместно покупавший когда-то с бывшим собственником проданную вам квартиру, вдруг скажет, что не давал согласия на продажу. Семейные отношения нестабильны, поэтому вы не должны от этого страдать.

    Часто оригинал согласия входит в пакет документов указанный в описи при сдачи их в Росреестр, но если Росреестр возвращает этот документ, договоритесь с продавцом о передачи его вам;

  5. Дубликат разрешения на продажу доли в жилище несовершеннолетнего продавца (сособственника) так же передается вам на руки после сделки.

    Оспаривание продажи квартиры детьми вовсе не редкость и здесь давность в три года не работает. Ребенок может судиться после достижения возраста 18 лет и более, поэтому потрудитесь защитить свои права всеми возможными способами;

  6. Правоустанавливающие документы, по которым человек, продающий вам жилище стал собственником квартиры.

    Чем больше их будет тем лучше, это может быть ДКП, договор приватизации, мены, ренты, ДДУ и т.д., Свидетельство о праве собственности, которое сейчас не выдают, расписка, акт приема передачи и т.д. Продавец не обязан передавать покупателю перечисленные документы, однако вы можете договориться с ним об этом, т.к.

    ему они точно не нужны;

  7. Справки из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психо-неврологического диспансера) их обычно требует банк, но вы тоже можете попросить продавца предоставить их вам. Дееспособность участников сделки, особенно продающей стороны важно для ее юридической законности и уменьшению рисков расторжения или признания недействительной в дальнейшем.

Нюансы при передаче документов:

  • Если вносится аванс или задаток, а так же первоначальный взнос, то на каждую сумму пишется отдельная расписка и составляется передаточный документ — соглашение о задатке, авансовое соглашение или предварительный договор с первоначальным взносом. Как покупатель проследите, чтобы вы получили одну расписку вместо пачки на разные суммы. Т.е. продавец пишет одну расписку на полную стоимость квартиры, сумма которой прописана в ДКП и остальные расписки после этого при нем уничтожаются;
  • Соответственно вам уже не понадобится ни соглашение о задатке и предварительный договор, т.к. это «промежуточные» документы, оформляемые непосредственно перед регистрацией сделки в органе Росреестра;
  • Опись приема документов на регистрацию в Росреестр или отделение МФЦ должна быть у вас на руках до окончания регистрации сделки и на всякий случай, сохраните ее вместе с полученными документами на квартиру. Перестраховка даже с Росреестром повсеместная практика добропорядочных граждан, желающих снизить риски при высоких ценах на приобретаемое жилище.

Нужно ли сообщать в налоговые органы о покупке квартиры?
Нет, Росрестр после регистрации на вас новой квартиры самостоятельно осведомит налоговую о новом приобретении и покупателю остается только платить налог через год владения собственностью.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kakie-dokumenty-peredaet-prodavets-kvartiry-pokupatelyu.html

Личный опыт: как я самостоятельно продал квартиру в Подмосковье

Что требуется для продажи квартиры

В мае 2018 года мы с супругой купили однокомнатную квартиру в новостройке в подмосковной Лобне. Однушка без отделки тогда продавалась за 3,2 миллиона ₽. 

На встрече с представителем застройщика мы попросили скидку. Сами этого не ожидали, но он пошёл нам навстречу и сразу скинул 5%, до 3 050 000 ₽. 

На ремонт, мебель и технику ушло ещё 600 тысяч ₽. В итоге мы потратили 3 650 000 ₽. 

Эту квартиру мы купили для родителей супруги, которые живут в Казани. Хотелось, чтобы они переехали к нам поближе. Но они передумали, в своём городе им было намного комфортнее. Тогда мы решили купить себе жильё в Москве, оформили ипотеку, а эту однушку выставили на продажу, чтобы закрыть кредит. 

Найти ипотеку с самой низкой ставкой

Продать квартиру нам удалось за 4 800 000 ₽. И вот как это было. 

10 ноября 2019 года мы разместили объявление о продаже квартиры за 5 050 000 ₽ на Авито, ДомКлик и Циане. На первых двух ресурсах месяц размещения объявления о продаже был бесплатным, а вот за каждую неделю на Циане нужно было заплатить по 91 ₽.  

Звонки начались сразу. Но это были специалисты с других сайтов, которые хотели добавить наше объявление к себе на ресурс. Следом стали поступать звонки от риелторов, которые предлагали быстро продать нашу квартиру за комиссию в 150–200 тысяч ₽.  

За неделю нам не позвонил ни один потенциальный покупатель. И в итоге мы согласились заключить договор с риелтором за 150 тысяч ₽, если он продаст квартиру. Но звонков всё равно не было. 

Чтобы не терять время, мы решили пойти на радикальную меру и снизили цену на квартиру сразу на 250 тысяч ₽, до 4 800 000 ₽. И это помогло.

Спустя пару дней позвонил покупатель, который нашёл нас на Авито, и захотел посмотреть квартиру.

Квартира ему понравилась, и он назначил ещё одну встречу, но уже со своим риелтором, чтобы проверить все документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписку о праве собственности, паспорта).  

Риелтор одобрил и квартиру, и состояние документов. На всякий случай мы оставили объявление до заключения сделки — вдруг что сорвётся. Удивительно, но риелтор покупателей его мониторил и попросил удалить с сайта. Нам ничего не оставалось, как пойти ему навстречу. 

Подготовка документов для продажи  

Для продажи квартиры продавец должен подготовить такие документы: 

  • паспорта;

  • выписку из Росреестра о праве собственности; 

  • договор купли-продажи квартиры;

  • экспликацию;

  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

  • выписку из домовой книги;

  • копию свидетельства о браке;

  • ещё могут попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что вы не состоите на учёте и отдаёте отчёт своим действиям. 

Нам на первом этапе для продажи требовалось сделать экспликацию квартиры — это чертёж с указанием площадей комнат. Получить его можно через БТИ, у застройщика или другие организации, которые имеют на это право. Найти их можно на сайте Росреестра, где есть перечень кадастровых инженеров. В БТИ за услугу попросили 9200 ₽.

Нужно было ждать около 10 дней. Но чтобы не затягивать этот процесс, риелтор предложил услуги другой компании, с которой он уже не раз сотрудничал. Они стоили 7000 ₽. Я отправил ему фото договора купли-продажи с приложениями и перевёл деньги. На следующий день документ был готов. Его забрал сам риелтор и отправил в банк.

  

Оказалось, что экспликация нужна для оценки квартиры, поскольку покупатели хотели приобрести её в ипотеку. Следом нужно было сделать фото квартиры: 

  • жилые комнаты (от окна в сторону дверного косяка (первый кадр) и от дверного косяка в сторону окна (второй кадр));

  • кухня (та же технология, как и с жилыми, но ещё один кадр нужен на кухонный гарнитур, в сумме — три кадра);

  • коридор со всех помещений;

  • туалет и ванная комната по одному кадру;

  • вид из окна;

  • входная дверь квартиры с двух сторон — с внешней и внутренней. 

Потом мы обратились в нашу управляющую компанию за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии долгов по ЖКХ. Сначала позвонили и заказали документы по телефону, а после получили их в офисе УК. Справки делали несколько дней. За документами нужно было прийти с паспортом.  

Когда мы наконец собрали все бумаги, банк оценил квартиру по фотографиям и копиям документов и одобрил ипотеку нашим покупателям.  

Продажа  

Получить деньги при продаже квартиры через ипотеку можно наличными через банковскую ячейку или через аккредитив — это услуга банка, который выдаёт ипотеку и проверяет все документы в сделке. Если всё нормально, то деньги переводятся со счёта покупателя на счёт продавца.  

Брать наличные — слишком рискованно, тебя могут ограбить по пути из банка или выдать неполную сумму, пересчитать вручную будет сложно. Так что мы выбрали второй вариант.  

Для получения денег потребовалось открыть счёт в банке, где оформлялась ипотека. 

И вот 31 декабря 2019 года мы приехали в банк для подписания документов купли-продажи. Договор подготовил сам риелтор, специалист банка его просто распечатал. Мы его заранее изучили — ни одной претензии по содержанию не было, и все поставили свои подписи.  

Дальше нужно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, чьи отделения были закрыты все новогодние праздники. Так что нам пришлось ждать до 9 января 2020 года. Покупатель заранее оплатил госпошлину 2000 ₽, и сразу после праздников мы подали документы. 

Регистрация заняла 10 дней. Договор снова нужно было привезти в банк для проверки, и уже на следующий день нам пришло СМС о поступлении 4 800 000 ₽ на наш счёт. 

В тот же вечер мы встретились с покупателями, передали ключи и подписали акт приёмки-передачи квартиры.    

Финансовые итоги  

Мы вложили в покупку квартиры и её ремонт 3 650 000 ₽. Получили — 4 800 000 ₽. Фактически заработали 1 150 000 ₽. Но квартира была в нашей собственности менее пяти лет, потому от её продажи нужно заплатить налог в размере 13%. Платить его надо с разницы между покупкой и продажей. Ремонт не считается. Поэтому налог нам нужно заплатить с 1 750 000 ₽, а это 227 500 ₽.  

Поскольку сделка была зарегистрирована в январе 2020 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года. За вычетом этого сбора чистый доход от продажи составил 922 500 ₽.

Фактически мы заработали 25% за два года.

Думаю, что такая доходность случилась из-за небольшого числа предложений в нашем районе и из-за запуска Московских центральных диаметров, которые повысили инвестиционную привлекательность квартир в Лобне.

С оставшимися деньгами мы поступили так: 

  • 3 700 000 ₽ — отправили на погашение ипотеки на московскую квартиру. Чтобы не платить лишних комиссий, пришлось снимать наличные и нести их в отделение нашего банка. 

  • 500 000 ₽ — вернули долг родителям супруги. Мы занимали у них деньги на досрочное погашение ипотеки, чтобы сэкономить на процентах, пока квартира продаётся.

  • 230 000 ₽ — отложили для уплаты налога в 2021 году. На эту сумму мы сразу купили на бирже паи FXMM, которые дают ежегодную доходность в районе 6–7%. То есть мы заработаем на деньгах для налога ещё около 20 тысяч ₽.

  • 370 000 — отложили на ремонт в московской квартире.

Читайте по теме: 5 ETF, которые выросли больше всего за 5 лет

Ни рубля с этой сделки мы не потратили на себя, развлечения или какие-то покупки, просто раздали долги. Условно мы посчитали, что вышли в ноль после погашения ипотеки — это был главный результат продажи.   

Максим Глазков, инфографика и коллаж — Ламия Аль Дари

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/6/18/lichnyj-opyt-kak-ja-samostojatelno-prodal-kvartiru-v-podmoskove/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.