Что такое уступка при покупке квартиры

Содержание

Что такое переуступка квартиры в новостройке: риски и подводные камни

Что такое уступка при покупке квартиры

› Недвижимость › Долевое строительство

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Образец договора переуступки: скачать бланк

Грамотно составленный документ должен включать:

  1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
  2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
  3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
  4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

  • Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
  • Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
  • Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

  • Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
  • Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
  2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
  3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
  4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
  5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
  6. Заявление на переуступку.
  7. Оплаченная госпошлина.
  8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
  9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

  1. Застройщик не вызывает доверия.
  2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
  3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

  • Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
  • Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
  • Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
  • Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
  • Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
  • Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
  • Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем.

Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта.

В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика с чистовой или черновой отделкой, а также важные изменения в долевом строительстве в 2020 году.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит Ссылка на основную публикацию



Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke.html

Покупка квартиры по переуступке: особенности, подводные камни – Твой риелтор

Что такое уступка при покупке квартиры

: 10 Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  • +7(495) 103-90-28
  • Санкт-Петербург и область +7(812) 389-35-17
  • 8-800-333-42-87

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться

○ Порядок покупки квартиры по переуступке

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор.

Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права.

Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.

Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Вернуться

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться

○ Особенности покупки новостройки по переуступке

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика.

Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.

Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться

○ Оформление переуступке «задним» числом

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб.

(оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.

Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Вернуться

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник:

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.10.2019

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства).

А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры.

В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»).

Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов.

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика.

Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику.

Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ).

И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика.

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/ipoteka/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-osobennosti-podvodnye-kamni.html

Переуступка квартиры в новостройке: что это такое, риски и подводные камни

Что такое уступка при покупке квартиры

Переуступка квартиры в новостройке – это способ продажи еще не построенной недвижимости. В данном случае корректнее говорить о переуступки прав собственности на квартиру. Рассмотрим, в чем состоит суть данной сделки, какой риск и преимущества она несет для сторон и какие действия необходимо совершить для ее проведения.

Переуступая права, продавец (цедент) передает права требования квартиры покупателю (цессионарию) по договору цессии. Передаются права требования, а не сама недвижимость, поскольку по документам ее еще нет. В этом состоит отличие договора цессии от договора покупки-продажи: во втором случае покупатель получает готовую квартиру и сразу же регистрирует права собственности на нее.

Внимание! Переступить права на готовую квартиру нельзя – такие сделки можно совершать только со строящимся жильем.

После того как застройщик закончит оформлять документы и введет дом в эксплуатацию, покупатель получит законную возможность претендовать на готовую квартиру.

Договор цессии заключается в дополнение к главному договору долевого участия. После оформления переуступленного договора застройщик передает квартиру тому, кто последним приобрел право требования на жилье.

Для проведения сделки нужно:

  • получить разрешение застройщика и иных уполномоченных органов;
  • зарегистрировать готовый договор в Росреестре – только после этого покупатель станет полноправным собственником квартиры.

Договор цессии имеет преимущества и недостатки для всех сторон сделки.

Для продавца

Продавец получает возможность заработать. После публикации проектной декларации он оформляет договор ДДУ, а под конец строительства, когда стоимость жилья повышается, человек переступает права на него.

Но есть и проблемы:

  • по времени переуступка прав длится дольше, чем оформление всех других сделок (купли-продажи, дарения и т. д.) – необходимо связываться не только с покупателем, но и с застройщиком, а затем посещать Росреестр, при необходимости – обращаться в банк, к сотрудникам органов опеки;
  • с полученных по переуступке прав средств необходимо оплатить налог и подать декларацию в ФНС.

Для покупателя

Основное преимущество для покупателя – низкая стоимость новостройки, в отличие от вторички. К тому же он тоже может заработать на перепродаже

К рискам для покупателя относятся следующие:

  • застройщик может обанкротиться, период строительства или оформления документации – затянуться, при этом с продавца уже ничего не получится спросить;
  • есть риск приобрести права требования с просрочками выплат застройщику, с невыполненными обязательствами перед компанией;
  • если оформить договор неправильно или не зарегистрировать его в Росреестре, есть риск пострадать от двойных продаж, когда недвижимость одновременно продается еще одному покупателю – это влечет за собой продолжительные судебные разбирательства.

Если покупатель решит расторгнуть с застройщиком договор, то ему будет перечислена та сумма, которая указана в договоре долевого участия и оплачена по нему. Эта сумма намного меньше той, которую покупатель перечислил продавцу, – в результате человек понесет значительные финансовые убытки.

Для минимизации рисков необходимо выполнить следующие действия.

  • Попросить у продавца показать оригинал договора ДДУ. Документ должен содержать печати и подписи застройщика, пометку о регистрации в Росреестре и другие важные сведения.
  • Убедиться в том, что застройщик не ведет процедуру банкротства. Проверить данную информацию можно на этом сайте – достаточно ввести наименование компании в поисковой строке.
  • Проверить, не является ли застройщик участником уголовного дела, на этом сайте.
  • Ознакомиться с проектной декларацией. Компании-застройщики размещают ее на своем сайте или отправляют по запросу пользователя. Следует убедиться в том, что характеристика жилья и сроки сдачи соответствуют текущим обстоятельствам.
  • Ознакомиться с отзывами о застройщике на форумах, пообщаться с теми, кто покупал жилье у конкретной компании. При этом обращать внимание следует на большое количество отрицательных отзывов. Если откликов клиентов нет либо их мало, то это свидетельствует о надежной работе компании.
  • Убедиться, что в договоре долевого участия четко прописана ответственность, которая ожидает застройщика за срыв сроков строительства.

Для нивелирования рисков покупатель может вписать в договор условие о возврате продавцом средств, если строительство будет остановлено или ввода дома в эксплуатацию по каким-либо другим причинам не произойдет. В то же время практика показывает, что такие договора практически не заключаются.

Иногда продавцы выражают желание оформить договор о переуступке прав задним числом. Соглашаться на данный шаг не нужно, так как в дальнейшем это может привести к неприятностям. Есть вероятность того, что подобный договор получит статус недействительного, и покупатель лишится права на квартиру.

Если покупатель заключает сделку не по договору долевого участия, а по другому соглашению, то его риски столкнуться с проблемами многократно повышаются.

Проведение сделки состоит из 4 этапов.

1. Подготовка документов

Требуемый пакет документации:

  • договор ДДУ;
  • разрешение на сделку от застройщика и супруга заявителя (при необходимости – от кредитора, если жилье покупалось на заемные средства);
  • справка о том, что у продавца нет задолженности перед компанией-застройщиком.

Внимание! Разрешение от супруга необходимо заверить у сотрудника нотариального агентства. Этот документ необходим, если договор ДДУ был заключен в супружеском союзе, и имущество – совместно нажитое.

Для получения разрешения от застройщика необходимо отправить ему письменное оповещение о запланированной сделке. Некоторые компании берут за такие действия определенный взнос.

Справку об отсутствии непогашенных долгов застройщик оформляет в том случае, если цена договора полностью оплачена. При наличии задолженности обязательства по ее выплате перекладывается на покупателя.

2. Оформление переуступленного договора

В тексте документа необходимо указать такую информацию:

  • дата, город заключения договора;
  • сведения об участниках сделки: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • сведения о договоре ДДУ: №, дата оформления, информация о сторонах;
  • адрес квартиры, на которую переуступаются права, и ее характеристики;
  • стоимость переуступки, которую покупатель заплатит продавцу;
  • порядок расчетов, реквизиты расчетных счетов;
  • список документов, которые получит покупатель от продавца;
  • права и обязательства покупателя и продавца;
  • дополнительные условия оформления соглашения;
  • заключительные положения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец договора можно по этой ссылке.

Необходимо подготовить по одному экземпляру договора для непосредственных сторон сделки, а также для Росреестра, застройщика и кредитора.

3. Регистрация договора в Росреестре

Зарегистрировать договор можно как в Росреестре, так и через МФЦ.

При себе следует иметь такие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор ДДУ;
  • переуступленный договор;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма – 350 рублей, оплачивается покупателем);
  • согласие супругов сторон на проведение запланированной сделки, заверенное в нотариальном порядке;
  • согласие на сделку от застройщика, от кредитора;
  • справка о том, что у продавца перед застройщиком не осталось никаких задолженностей (или об обязательстве выплатить остаток в установленные сроки, об их переводе на покупателя).

Желательно предоставлять оригиналы документов, но можно подготовить и нотариально заверенные ксерокопии.

Сотрудник сверит информацию в документах, после чего выдаст расписку. В ней будут указаны сведения о перечне предоставленных заявителем справок и бумаг, о приблизительной дате готовности услуги.

4. Получение покупателем квартиры

После того как договор зарегистрирован, покупателю необходимо ожидать, пока застройщик не введет готовый дом в эксплуатацию.

Компания присвоит дому почтовый адрес, составит кадастровый паспорт на дом и все квартиры, а также протокол о распределении жилых помещений.

Затем покупатель получит ксерокопию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанный застройщиком акт приема-передачи недвижимости.

Для регистрации прав собственности необходимо отправиться в Росреестр или МФЦ с такими документами:

  • паспорт;
  • договор ДДУ и цессии;
  • ксерокопия разрешения на ввод дома в использование;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины (ее сумма для обычных граждан – 2 тысячи рублей, для компаний – 22 тысячи).

Сотрудник сверит информацию в документах, оформит расписку, содержащую перечень принятых справок и бумаг, примерную дату готовности услуги. В среднем регистрация права собственности длится до 10 рабочих дней. При повторном посещении Росреестра заявителю выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на объект. С этого момента процедура получения жилья считается завершенной.

Все расходы, которые сопутствуют переуступке объекта в новостройке, – ответственность покупателя. Он платит госпошлину в размере 350 рублей при регистрации договора о переводе прав и 2 тысячи рублей за оформление прав собственности в Росреестре.

Для продавца налог при продаже объекта составляет 13% от разницы сумм при оформлении ДДУ и передаче прав на объект. Продавцу необходимо своевременно составить декларацию и оплатить налог – иначе он столкнется со штрафами и другими видами наказаний.

Могут возникнуть и дополнительные расходы – например, на услуги нотариуса, что зависит от расценок конкретного агентства.

1. Если переуступаются права на ипотечную квартиру, то ситуация усложняется. Банковская организация снимет обременение и оформит разрешение на проведение сделки только в том случае, если кредит выплачен.

При желании продать квартиру при непогашенной ипотеке необходимо проконсультироваться с банковским работником и обговорить возможные варианты действий.

Долг по ипотеке переоформляется на покупателя в соответствии с процедурой, установленной финансовым учреждением.

2. Если в договоре ДДУ прописаны несовершеннолетние, то без сотрудников органов опеки не обойтись. Специалисты должны убедиться в том, что проводимая сделка не нарушает прав несовершеннолетних. Договор цессии подписывают мать, отец, опекун или другие законные представители ребенка.

3. Другой вариант реализации квартиры в новостройке – оформление предварительного варианта купли-продажи.

По этому документу продавец, обладающий правами на квартиру, которая еще не построена, берет на себя обязательства по заключению основного соглашения купли-продажи недвижимости в срок, оговоренный сторонами.

Любой участников такого договора вправе отказаться от исполнения взятых на себя обязательства. Никаких рисков данный договор за собой не несет. Допускается оформить предварительный договор задним числом – отрицательных юридических последствий это не несет.

Договор цессии гарантирует тот факт, что в будущем покупатель сможет оформить права собственности на недвижимость в готовом доме.

Документ оформляется в дополнение к главному договору ДДУ и тоже подлежит регистрации в Росреестре.

Переуступленный договор оформляется исключительно на те квартиры, которые еще не построены и не введены в эксплуатацию. Договор цессии нельзя оформить задним числом – это приведет к его аннулированию.

Перед сделкой покупателю необходимо проверить надежность застройщика и правильность составления договоров. Продавцы могут спешить продать недвижимость из-за проблем со строительством. В этом случае потребуется убедиться в том, что компания надежная, так как взыскать средства с первого собственника уже не получится.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/pereustupka-kvartiri-v-novostroyke

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?

Что такое уступка при покупке квартиры

Ответ на вопрос «Что такое переуступка квартиры в новостройке?» содержится в данной статье, также как и порядок грамотного оформления бумаг, при котором продажа квартиры по переуступке пройдёт без рисков для покупателя.

Данная сделка может быть осуществлена только при соблюдении всех правил, предусмотренных нормами российского законодательства, иначе она будет признана недействительной.

Что такое переуступка жилья?

Продажа квартиры по переуступке – это довольно сложный процесс, имеющий массу особенностей процедуры и регулирующийся статьями Гражданского кодекса с 382 по 390, а также 11 статьёй ФЗ № 214 от 2004 года 30 декабря.

Хотя приобретение строящегося жилья выглядит привлекательным вложением денег, нередко недавно купленное жилое помещение переходит в собственность третьих лиц с помощью оформления переуступки, иначе цессии.

Стороны такой сделки называются цедентом (кредитор, уступающий свои права на строящийся дом) и цессионарием (юридическое или физическое лицо, которое приобретает права на обладание жильём в новостройке). Третьей стороной также выступает компания-застройщик, без согласия которой договор цессии невозможно заключить, особенно если кредитор не полностью расплатился за квартиру.

Осуществление подобной сделки возможно исключительно при соблюдении нескольких нюансов:

  • у цедента есть право на переуступку жилья в новостройке (обычно возникает на основании заключённого предварительного договора купли-продажи строящегося жилого помещения или по договору долевого участия в строительстве);
  • договор переуступки оформляется в простом письменном виде либо с нотариальным удостоверением (163 и 389 статьи ГК РФ) и в отдельных случаях подлежит государственной регистрации (например, договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре, следовательно, и договор цессии обязан пройти аналогичную процедуру);
  • цедент ещё не подписал передаточного акта и фактически не имеет права собственности на жильё, иначе процедура покупки происходит с помощью подписания договора купли-продажи.

Следует отметить, что переуступка квартиры означает не только передачу прав на строящееся помещение, но и переход обязанностей по выплате компании-застройщику оставшейся стоимости жилья.

Как осуществляется сделка?

Наибольшую юридическую силу имеет договор долевого строительства, именно на основании этого документа обычно оформляется покупка квартиры по переуступке. Договор цессии может заключаться с любым лицом (и юридическим, и физическим).

Чтобы купить строящийся дом в новостройке, необходимо придерживаться следующей процедуры:

  • запросить у кредитора пакет документации, подтверждающей его права на получение данного жилья, и тщательно проверить действительность документов;
  • цедент должен уведомить застройщика о предстоящей сделке и получить его непосредственное согласие;
  • если жилое помещение находится в залоге (например, приобреталось в ипотеку), банковское учреждение также подлежит уведомлению;
  • составление сторонами договора цессии в соответствии с нормами гражданского законодательства;
  • регистрация подписанного документа в МФЦ или едином Росреестре, если необходимо.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав собственности

Образец договора цессии

Документация для осуществления сделки

Чтобы избежать возможных рисков (при ненадёжности застройщика или цедента гражданин может не получить обещанную квартиру в новостройке), цессионарию рекомендуется заранее проверить надёжность кредитора и компании-застройщика. Для этого необходимо получить следующий пакет документации:

  • письменное разрешение от застройщика;
  • паспорт цедента;
  • документ, на основании которого осуществляется сделка (чаще всего договор об участии в долевом строительстве);
  • разрешение от банковского учреждения, если передаваемое жильё обременяется ипотекой;
  • проектная документация;
  • выписка о финансовом состоянии компании, руководящей строительством (если возможно);
  • бумаги, подтверждающие исполнение денежных обязательств кредитором;
  • нотариально заверенное согласие от супруга цедента, если передаётся право, принадлежащее им обоим;
  • доверенности и удостоверения личности законных представителей сторон (при необходимости);
  • акт о получении перечисленных выше бумаг, подписанный цессионарием.

Для получения согласия от банковского учреждения или застройщика, цессионарию рекомендуется заранее подготовить справку, подтверждающую его платёжеспособность (это необходимо, если предыдущий владелец не успел погасить задолженность по квартире перед её переуступкой).

Оформление договора

Договор переуступки строящегося дома должен заключаться при участии трёх сторон – цессионария, застройщика и цедента. Как писалось выше, форма документа может быть как простой письменной, так и нотариально заверенной (389 статья ГК РФ).

Наиболее важные пункты, указание которых в документе является обязательным:

  • точное описание предмета сделки (включая его адрес, нахождение на этаже, количество имеющихся комнат, площадь помещения и т. д.);
  • ссылка на первоначальный документ, на основании которого заключается договор переуступки;
  • подробное описание уступаемых прав и обязанностей;
  • условие о стоимости сделки и сроков выплаты оговорённой сторонами суммы;
  • список документации, передаваемой цессионарию;
  • подписи участников, дата оформления бумаг;
  • информация обо всех сторонах сделки.

Регистрация документа

Изначальный договор участия в долевом строительстве должен пройти регистрирующую процедуру в МФЦ либо Росреестре, только после этого цедент вправе подписать договор цессии, который, в свою очередь, также подлежит регистрации. Для совершения данного действия в государственный орган предоставляются следующие бумаги:

  • документ, на основании которого оформляется сделка;
  • паспорта сторон;
  • согласие супруга кредитора (если требуется);
  • письменное разрешение от банка и застройщика;
  • заявления от обоих участников с просьбой о регистрации (чистые бланки предоставляются сотрудниками);
  • сам договор цессии;
  • справка об уплате госпошлины;
  • и т. д.

Точный список требующихся для конкретного случая бумаг возможно узнать, обратившись в единый Росреестр или отделение МФЦ.

Какая разница между переуступкой строящегося жилья и покупкой готового?

Обретение квартиры в новостройке имеет некоторые отличия от сделки по купле-продаже готового жилого помещения, а именно:

  • если первоначальный владелец спешит с продажей, цессионарий может приобрести жильё по более выгодной цене (вплоть до 25% дешевле);
  • гражданин способен получить право собственности на квартиру в том жилом комплексе, где все объекты уже были распроданы;
  • цессия несёт определённые риски (если жильё некачественное или застройщик обанкротился, претензий к прежнему владельцу быть не может, так как вся ответственность после осуществления сделки ложится на цессионария и строительную компанию).

Налогообложение переуступки

На основании 208 статьи НК РФ, цедент должен уплатить определённый налог с полученного дохода при продаже собственности (НДФЛ в размере 30% – для нерезидентов РФ и 13% – для резидентов РФ).

Снизить сумму выплаты возможно с помощью оформления налогового вычета, который колеблется в пределах одного миллиона рублей. Если же жильё приобреталось по закупочной цене или дешевле, платить налог, соответственно, не нужно.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.