Что такое продажа по переуступке

Содержание

Как и зачем продавать квартиры по переуступке

Что такое продажа по переуступке

Заключение между застройщиком и дольщиком договора ДДУ, т.е. участия в долевом строительстве, дает последнему право истребовать у первого квартиру, получение которой он оплатил. Застройщик обязан передать выкупленную недвижимость дольщику в указанные в договоре сроки. Однако у владельца есть возможность официально передать его другому физическому лицу.

Процесс передачи права требования на жилье называется переуступкой. Для этого между дольщиком и гражданином, вступающим в такие правоотношения, заключается договор цессии. Правила оформления регламентированы ст. 11 закона о долевом строительстве.

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?

Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору.

Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

  • Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
  • Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
  • Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства. Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Покупка квартиры по переуступке прав

Что такое продажа по переуступке

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

  • Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
  • Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

  1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
  2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

  • Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
  • Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
  • если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

  1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
  2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
  3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

  1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
  2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
  3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Продать право на жилье может потребоваться в случае получения ипотечного займа лицом, состоящим в официальном браке. А при расторжении брака, супруги решили уступить права и обязанности на приобретенную квартиру.

Кроме того, владелец жилплощади может принять решение переехать в другой город, и для того, чтобы в короткие сроки избавиться от долга, он может переуступить свое право и передать долг по погашению ипотеки.

Более охотно на одобрение подобных сделок идут такие банки, как Сбербанк и ВТБ.

В дальнейшем покупателя ждут аналогичные риски, что и продавца права требования: несоблюдение сроков, банкротство застройщика и др.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателяДействия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

Договор цессии, сделанный не на основании договора долевого участия, не требуется заверять у нотариуса.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Стоит помнить, что при заключении договора цессии, договор участия в долевом строительстве продолжает действовать, а меняется только сторона дольщика.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Образец договора

Образец приводится как пример. У других строительных фирм могут быть другие условия переуступки права на квартиру.

Образец договора переуступки права требования на квартиру.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

  • учредительные документы, Устав;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • выписка из ЕГРН;
  • проектная документация, в которой прописаны сроки;
  • акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

  • договор, служащий основанием цессии;
  • два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
  • согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
  • если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
  • в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
  • согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

О Переуступке прав собственности на квартиру в новостройке в 2020 году, читайте тут.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Продажа квартиры по переуступке — что это значит + передача прав по ДДУ

Что такое продажа по переуступке

Зачем продавать недвижимость на первичном рынке? Причин много. Все они зависят от конкретной ситуации.

Продажа квартиры в новостройке чаще всего происходит по следующим причинам:

  • решение вернуть ранее вложенные в жилье инвестиции;
  • личная выгода (с целью наживы);
  • необходимость или желание переехать в другой район.

В некоторых случаях граждане сначала покупают квартиры в новостройках (чаще всего в строящихся домах), а затем им хочется не только вернуть вложенные в строительство деньги, но и избавить себя от рисков остаться без жилья.

Это основные причины, по которым собственники продают жилье на первичном рынке. Подобные сделки встречаются не слишком часто, но они все равно имеют место на практике. Соглашения такого типа называются договорами переуступки прав. Но жилье можно продать и после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Тогда купля-продажа проводится без особенностей.

Риски

Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию.

Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится.

Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.

Риски продавца

Мало кому известно, что продавец, задумываясь, как продать квартиру по переуступке, способен оказаться в минусе. О рисках для данной категории граждан известно не всем.

Основным недостатком изучаемой сделки является возможность ее признания недействительной. Покупатель может обратиться в суд и вернуть себе денежные средства, уплаченные в ходе проведения операции. Таким образом, жилье в жилых комплексах Москвы или другого города будет отдано обратно продавцу.

То есть, покупатель может либо получить квартиру, если со строительством и со сдачей дома не будет проблем, либо вернуть права на недвижимость продавцу без каких-либо потерь.

Важно: во избежание подобных ситуаций рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист поможет составить договор переуступки прав так, чтобы его было непросто аннулировать.

Риски для покупателя

Продажа квартиры по переуступке прав — сделка, которая подразумевает немало рисков для покупателей. О них известно почти каждому человеку, согласившемуся на изучаемую операцию.

Среди основных рисков приобретения жилья в новостройке по переуступке прав выделяют:

  • банкротство застройщика;
  • риск того, что дом не введут в эксплуатацию;
  • мошенничество со стороны застройщика;
  • вероятность долгостроя.

Таким образом, человек, согласившийся на покупку жилья в недостроенном доме, рискует остаться и без квартиры, и без денег. К счастью, законодательство РФ позволяет аннулировать соглашение по переуступке прав на квартиру в новостройках. Этот прием поможет вернуть часть потраченных средств.

Продажа квартиры в новостройке без налога

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации. Говоря о соглашении по переуступке прав, следует помнить, что подобные операции проводятся исключительно до сдачи дома в эксплуатацию.

В противном случае собственнику придется заключать обычный договор купли-продажи квартиры. Рисков в этом случае меньше, зато стоимость жилья окажется значительно выше, чем в «недострое».

В России допускается продажа недвижимости без уплаты налогов со стороны продавца. Такие сделки возможны по истечении 5 лет нахождения имущества в собственности у человека. Правило распространяется только на недвижимость, приобретенную с 2016 года. Если квартира была куплена раньше, придется ждать не меньше 3-х лет.

В противном случае продавец после заключения сделки купли-продажи (или переуступки прав) уплачивает налог в размере 13% от суммы, прописанной в договоре.

Рассмотрим пошаговые действия по продаже недвижимости. Начнем с алгоритма без уплаты налогов.

Выглядят указания следующим образом:

  1. Приобрести жилье — строящееся или готовое.
  2. Подождать указанный ранее срок.
  3. Собрать пакет документов: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, договор купли-продажи имущества, выписки из БТИ и из лицевого счета, справки о составе семьи.
  4. Найти покупателей. Желательно сделать это заранее.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Подписать соглашение в присутствии уполномоченного лица. Например, у нотариуса или в МФЦ.
  7. Произвести расчет по договору.
  8. Выдать покупателю расписку о получении денег.
  9. Передать жилье в пользование покупающей стороне. Этот процесс сопровождается составлением акта приемки-передачи.
  10. Зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Вот и все. Для продавца на этом действия заканчиваются. Далее останется через год подать налоговую декларацию с документами о правах собственности на жилье и с договором купли-продажи в ФНС, Это необходимо, чтобы от вырученных денег не взимался налог.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Порядок действия при продаже по договору переуступки

Если же продавец настроен решительно, он может заключить соглашение по переуступке прав. Справиться с этой задачей удастся, если следовать пошаговой инструкции.

Она имеет приблизительно следующий вид:

  1. Заключить соглашение по участию в долевом строительстве дома.
  2. Получить разрешение от застройщика на переуступку прав. В этот момент стоит уточнить стоимость жилья.
  3. Найти покупателей.
  4. Встретиться с будущими собственниками квартиры в новостройке и обсудить с ними все нюансы сделки.
  5. Собрать пакет документов. Этот шаг лучше осуществить на этапе поиска клиентов.
  6. Подписать соглашение по переуступке прав.
  7. Осуществить расчет.
  8. Провести регистрацию сделки в Росреестре.

Основные трудности возникают при получении разрешения от застройщика, а также на этапе поиска покупателей. Не каждый готов приобрести недостроенное жилье, хоть и по привлекательным ценам.

Получение соглашение застройщика

Важным этапом продажи квартиры в новостройке является получение соглашения от застройщика. Законодательство РФ не обязывает дольщиков к реализации данной задачи. Тем не менее, наличие подобного документа значительно уменьшит риски признания сделки недействительной.

Дольщику требуется обратиться к застройщику с заявлением на выдачу разрешения по переуступке прав. Больше ничего не нужно. Максимум — это уплатить определенную сумму за предстоящую операцию. Застройщики зачастую просят около 3% от суммы, прописанной в договоре.

После получения разрешения и оплаты предстоящей переуступке прав строительной компании, можно двигаться дальше.

Подготовка пакета документа и заключение договора

А именно – искать покупателей и готовить пакет документов для реализации поставленной задачи. Продажа квартиры по переуступке прав собственности отличается от обычной купли-продажи жилья.

В данной ситуации придется подготовить следующие документы:

  • соглашение о долевом участии в строительстве;
  • договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • разрешение застройщика на процедуру;
  • платежки, подтверждающие перевод средств за операцию строительной компании;
  • квитанция об оплате пошлины (в среднем — 2 000 рублей).

Это основной пакет документов, без которых не получится заключить договор переуступки прав на квартиру в новостройке.

Внимание: дополнительно и купля-продажа, и договор переуступки прав могут требовать предъявления согласия супруга на операцию и разрешения органов опеки со свидетельством о рождении ребенка-дольщика.

Непосредственное подписание соглашения лучше проводить в присутствии нотариуса. Стороны изучают договор, подписывают его, после чего производится расчет и регистрация бумаги в Росреестре. Эти процессы отнимают около 14 дней.

Регистрация в Росреестре

Что необходимо сделать для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре? В данном случае алгоритм действий ничем не будет отличаться от регистрации обычного соглашения купли-продажи жилья.

Сторонам требуется:

  1. Подготовить перечисленные ранее документы.
  2. Обратиться с заявлением установленной формы в Росреестр. Аналогичную операцию можно провести в МФЦ.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Получить расписку о принятии запроса на рассмотрение.
  5. Забрать зарегистрированное соглашение в назначенное время.

Дело сделано. Только после государственной регистрации договора можно производить расчеты за переуступку прав. Иначе стороны рискуют остаться без денег.

Расчеты по сделке

Расчеты по договору переуступки прав на жилье в стоящемся доме, как было сказано ранее, проводятся только после регистрации соглашения в Росреестре. Все нюансы данного процесса должны заранее прописываться в договоре.

Проводить расчет можно:

  • под расписку;
  • через банковскую ячейку;
  • посредством аккредитива.

Стоит разобраться с каждым из перечисленных пунктов. Тогда стороны смогут выбрать оптимальный для них вариант расчета.

Наиболее распространенный расклад — это передача денежных средств под расписку. Продавец получает деньги (наличными или по безналу), а затем выдает покупателю документ, подтверждающий факт отсутствия финансовых претензий. Передачу средств и оформление расписки лучше проводить в присутствии нотариуса.

Некоторые рассчитываются за сделки путем открытия банковских ячеек. Покупатель кладет туда деньги, а продавец — забирает после регистрации договора в Росреестре в присутствии работника банка. В этот момент можно пересчитать средства в ячейке.

Аккредитив — процесс, в ходе которой обязательства по передачи денег за сделку передаются финансовой организации. Не самый выгодный вариант. Банки взимают за свою работу определенную комиссию (5-10% от суммы в договоре).

Заключение и советы

Теперь понятно, как происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого труда.

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

  1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
  2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
  3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
  4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
  5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

рекомендация по продаже квартиры в новостройке по переуступке

Источник: https://xoms.ru/magazine/property/item/1889-prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке — Свои

Что такое продажа по переуступке
Какие документы проверить у продавца и в чем особенности и риски сделки.

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность. 

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.

Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

  • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
  • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
  • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле. 

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

Затем:

  • стороны подписывают договор уступки прав требований;
  • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
  • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения.

Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

  • не уведомил застройщика о переуступке;
  • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
  • не погасил долги перед застройщиком;
  • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

  • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
  • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
  • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака.

Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать.

Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицоКомпания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Источник: https://svoi.io/concession/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.