Что такое переуступка прав на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: что это значит, как купить или продать, риски и налоги

Что такое переуступка прав на квартиру

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно.

Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Что такое переуступка прав?

Популярным способом приобретения объектов недвижимого имущества является участие в долевом строительстве. Распространенность варианта обусловлена возможностью приобретения жилья за меньшую цену, чем стоимость готовой квартиры. Но соглашение участника долевого строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект.

Оплатив свою долю, гражданин получает право требования оформления квартиры в собственность после ее сдачи. При этом в соответствии с Гражданским кодексом, владелец может продать будущий объект недвижимости до его окончательного возведения. Он продает не саму квартиру, а право на ее получение после завершения строительства.

Хотя дольщик не является собственником объекта, он может продать квартиру. Это называется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

Дольщик может продать объект, если он выплатил цену квартиры в полном объеме. Но и при наличии долга, возможно ее продать с переводом долга на покупателя.

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2020 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2020 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

Как можно купить квартиру по переуступке?

Продажа квартиры по переуступке возможна при заключении следующих видов:

  1. Контракт долевого участия. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязанность по своевременному внесению платежей, если предыдущий владелец не успел выплатить их в полном объеме. Оформить переуступку можно в любой момент после заключения договора. Таким образом, гражданин получает права на квартиру в том объеме, в котором они были у собственника на момент заключения контракта переуступки. Закон устанавливает обязательную государственную регистрацию договора ДДУ.
  2. Предварительный договор. В этом случае переуступке подлежит не право собственности на квартиру, а право на заключение основного контракта ДДУ. Заключение такого договора не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Возможные сложности

Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.

На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.

Несовершеннолетние дети

Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.

Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.

Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю

Бывшие супруги

Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.

По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.

Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.

Прописка

Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:

  • заключенные;
  • военнослужащие;
  • находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
  • проходящие срочную службу.

Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.

Документы

Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.

Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.

Доверенности

Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.

Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.

Наследство

Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.

Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Давность срока наследования

История недвижимости

Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.

Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.

Другие проблемы

К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.

Источник: https://KPPKDirection.ru/ipoteka/pereustupka-prav-po-ddu.html

Договор переуступка квартиры в новостройке: продажа права собственности, как оформляется сделка, риски

Что такое переуступка прав на квартиру

Жилищное строительство неустанно развивается. Люди готовы купить не только сам объект, но и осуществляют сделки с правом на недвижимость.

Более того, покупка жилья в новостройке в момент возведения становится все более популярной. Иногда люди оформляют договор переуступки прав собственности на квартиру.

Согласно статистике, не менее 30% сделок с недвижимостью оформляют как цессию.

Суть сделки

Человек, подписывающий с компанией-застройщиком договор долевого участия (ДДУ), становится обладателем первичных прав на жилье. Разрешена их передача другому человеку. Это и называется переуступка квартиры в новостройке или цессия.

Это не стандартная процедура купли-продажи, так как происходит только лишь смена дольщика. В итоге покупатель имеет права на сделку с застройщиком и ряд обязанностей: делать регулярные платежи, если сумма не была полностью оплачена, требовать передачу жилья.

Если покупаемое недвижимое имущество было оплачено частично, то в договоре цессии должны быть пункты о том, что задолженность получил покупатель.

При продаже квартиры по переуступке в сделке участвует несколько сторон: покупатель, продавец, застройщик.

После того как договор был заключен, все спорные вопросы приобретатель станет решать со строительной компанией.

Заключение сделки может происходить до введения жилья в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Сама сделка будет действовать до того, как здание сдастся в эксплуатацию.

Разновидности цессии

Такие сделки могут быть нескольких видов:

  1. Необходим ДДУ. Покупатель может потребовать передать жилье ему при наступлении оговоренного срока. Долевое участие должно быть зарегистрировано госорганами. Продавец сможет продать право после полной его оплаты. Иногда покупателю могут быть переданы долговые обязательства.
  2. Необходим предварительный договор купли-продажи. Покупатель должен будет полностью погасить задолженность. Такой договор не констатирует факт того, что произошла смена собственника. Суть ее в том, что дальше должен оформлена переуступка. При расторжении договора покупатель получает назад потраченные средства.

Оформление сделки

Этот процесс довольно сложен.

Продавец должен сделать следующие действия:

  1. Поставить в известность строителей о своем желании.
  2. Официально взять от них разрешение.
  3. Взять документ, в котором указано, что задолженности нет.
  4. Взять выписку из ЕГРП.
  5. Взять у супруга/супруги разрешение на продажу имущества, заверенное нотариусом.
  6. В банке взять документ, подтверждающий отсутствие задолженности.

Покупатель должен сделать меньше действий. Он должен взять разрешение от супруга/супруги на покупку и заключить договор.

Заключается сделка в офисе застройщика или у юристов. Во время подписания сделки должны присутствовать представители регистрирующей компании, а также все участники сделки. На продавца ложится оплата госпошлины за регистрацию. Отведенный срок на регистрацию — 10 суток.

На первый взгляд, переуступка прав собственности на квартиру в новостройке может показаться совсем не сложной. Однако есть некоторые вещи, о которых желательно знать заранее. Сделка не может быть завершена без застройщика. Если заключается ипотечная переуступка, то должен участвовать и банк-кредитор. Объект цессии не должен быть под обременением.

О рисках

Цессия довольно безопасна, так как подписывается при присутствии органов госрегистрации. Но некоторые риски для покупателя все-таки возможны.

Сколько стоит переуступка? В документе указывается полная цена недвижимости. Если появятся претензии, то эту сумму покупатель может вернуть. Но если сумма не проставлена, то такой договор будет признан недействительным.

Важно! Возможна неоднократная продажа квартиры по переуступке. Поэтому следует изучить всю историю помещения.

Регистрация цессии желательна. Оплата за сделку должна быть только после того, как покупатель получит всех документы. Может быть так, что правообладатель будет знать о несостоятельности застройщика. В этом случае недвижимость может быть продана по переуступке, но у покупателя не получится вернуть себе даже часть от потраченной суммы.

Цессия станет недействительной, если продавец не предъявил банковские выписки, одобрения от банка и строителей в письменном виде или цена объекта занижена. Сделка также будет недействительной, если строительная компания была признана банкротом в момент оформления договора.

Налогообложение

Согласно налоговому кодексу, продавец платит налог с продажи недвижимости. Подоходный налог 13% рассчитывается из разницы между ценой квартиры по ДДУ и по переуступке. Например, если жилье покупалось за 2 млн руб. у застройщика, но по переуступке продали за 2,1 млн руб., то налог надо будет заплатить со 100 тыс.

Преимущества и недостатки

Приобретение жилья по переуступке — современный вид инвестирования. Квартиры в строящемся доме выйдут на 5 — 20% дешевле, чем в уже готовом. Соответственно, покупая такое жилье, можно сэкономить.

Лицам, заключившим договор о долевом участии, сделка переуступки позволяет не потерять вложенные средства тогда, когда необходимо вернуть деньги из-за непредвиденных обстоятельств. Если договор ДДУ расторгается, то штраф платит застройщик.

Среди недостатков прежде всего необходимо выделить тот факт, что продавец должен собрать множество документов. Некоторые из них подлежат согласованию с застройщиком и банком. Первый за свое согласие может потребовать определенный процент.

Покупатель может стать жертвой обмана, если договор ДДУ будет признан застройщиком недействительным. В этом случае и переуступка также становится недействительной. Чтобы этого не произошло, следует тщательно изучить документы. Возможно, необходима будет помощь юриста, что несет материальные затраты.

Договор переуступки квартиры в новостройке может иметь много подводных камней. Чтобы не попасть впросак лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу, имеющему опыт в таких сделках.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/chto-takoe-pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.