Что такое переуступка квартиры в новостройке

Содержание

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Выгодная цена на жилую недвижимость в новостройках действует до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Приобретение квартир осуществляется на основании договора долевого участия. Однако в некоторых случаях необходимо продать апартаменты до сдачи ЖК. Для этого оформляется договор переуступки прав.

Суть соглашения о переуступке

Подавляющее большинство квартир в новостройках продается на основании соглашения долевого участия – ДДУ. До момента сдачи в эксплуатацию каждый покупатель по сути является инвестором. Только после официального завершения работ оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет ряд нюансов в оформлении.

Особенности соглашения:

  • оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
  • возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;
  • помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.

Если передача прав требований оформляется на основании ДДУ – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения. Во всех других случаях этого делать не нужно.

После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком. Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Возможные риски

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями.

Они заключаются в следующем:

  • Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
  • Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
  • Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.
  • Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.

Перед заключением сделки необходимо согласовать все моменты с застройщиком. Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат, если оформлялась рассрочка.

Порядок оформления

Существует определенный регламент заключения подобных сделок. Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права требования на квартиру. Также нужно внести изменения в Росреестр, так как ДДУ проходит обязательную регистрацию. Обоснованием для этого является смена собственника.

Этапы:

  1. Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
  2. Согласование цены и порядок расчетов.
  3. Оформление сделки.
  4. Регистрация договора, смена собственника.

Фактически переуступка прав собственности на квартиру является предварительным этапом перед официальной регистрацией недвижимости в ЕГРН после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со стройкой. Это рекомендуется сделать по нескольким причинам – убедиться, что работы на объекте ведутся, он расположено по адресу регистрации.

Пакет документов

Так как покупка квартиры по переуступке сопряжена с определенными рисками – нужно составить корректный договор. В нем указываются не только права и обязанности сторон, но и полная информация о застройщике. Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее.

Перечень документации:

  • Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
  • Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
  • Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
  • Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
  • Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
  • Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.

При расчете необходимо учитывать обязательную сумму налога. Он составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Размер государственной пошлины для подобных сделок стандартный – 2 000 для физических лиц и 22 000 рублей для юридических. Исключение – реализация ипотечной недвижимости.

Скачать документ (dogovor-cessii-ustupki-prava-prava-trebovaniya-mezhdu.doc, 54KB)

Регистрация прав

После изменения собственника это факт должен отобразиться в данных Росреестра. Подается новый пакет документов, полностью аналогичный с первичным оформлением ДДУ – разрешение на строительство, проектная декларация, план, договор долевого участия.

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена – необходимо ждать официальной сдачи объекта в эксплуатацию. Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

  • оригинал ДДУ;
  • заявление, составленное по образцу;
  • акт передачи объекта;
  • официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.

После официального оформления продажа квартиры по переуступке прав будет невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Процедура переуступки квартиры в новостройке – что это такое, как проходит сделка?

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.

Скрыть содержание

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Справка: в случае классической покупки предметом договора является существующая недвижимость. При переуступке речь идёт лишь о переходе прав на ещё несуществующий объект.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем.

Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса.

Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз. Покупатель от этого никак не застрахован.

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Порядок покупки жилплощади

  1. Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
    • Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
    • Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
    • Акт взаимозачёта требований.
    • Согласие супруга на заключение сделки.
    • Акт передачи документов от продавца к покупателю.
  2. Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор.

    Договор должен содержать:

    • персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
    • сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
    • сведения о договоре, дающем право требования;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов.
  3. Передача денег.

    Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.

  4. Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
  5. Оплата налога на прибыль продавцом.

На что обратить внимание перед сделкой?

  • Оформить договор переуступки прав можно только на этапе строительства. После подписания акта приёма-передачи сделку совершить невозможно.
  • Продавец должен гарантировать юридическую чистоту. Необходимо проверить, что квартира не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица и нет судебного спора.
  • Покупая долевую собственность в несданном доме, следует уточнить причину продажи. Главный риск для покупателя – в том, что продаётся квартира в связи с нарушением обещанных сроков сдачи. В данном случае вся ответственность ложится на приобретателя прав: перед заключением сделки следует убедиться в надёжности застройщика и в том, что все сроки строительства совпадают с проектной декларацией объекта.

Плюсы для продавца

  • Получение прибыли. Это основное преимущество. На этапе «котлована» объект имеет наиболее выгодную стоимость. Продавая квартиру на заключительной стадии строительства можно заработать порядка 40%.
  • Возможность не потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Не всегда продавец прибегает к такой процедуре из-за жажды наживы. Собственник может оказаться в ситуации, когда потребность в объекте не только пропадёт, но и понадобятся деньги (например, в случае переезда). В такой ситуации разрешенная законом переуступка прав – отличная возможность не потерять свои деньги.
  • Вернуть деньги при наличии ипотеки. Если собственник не имеет возможности выплачивать ипотеку, то продажа квартиры по переуступке прав – отличный выход. Продав объект даже с небольшой наценкой к первоначальной стоимости, можно сразу же закрыть долг.

Плюсы для покупателя

  • Денежная выгода. Если речь идёт о популярных объектах недвижимости, квартиры расходятся ещё на этапе закладки фундамента. Таким образом, приобретая жильё по переуступке, покупатель имеет возможность сэкономить – после сдачи объекта, его стоимость значительно увеличится.
  • Отсутствие необходимости ждать заселения. Как правило, от начала продаж строящегося объекта до его сдачи проходит от года до нескольких лет. Приобретая право на долю перед сдачей дома, покупатель убивает сразу двух зайцев: платит меньше чем за готовый объект, при этом, не ожидая заселения годами.

Подводные камни и сложности для приобретающего право собственности

  • Нарушения сроков застройки. Проверить благонадёжность компании-застройщика – ключевая задача покупателя. Он имеет право запросить все документы у продавца.
  • Потеря части оплаченной суммы. В случае приобретения прав по ДДУ, следует помнить: если ДДУ расторгается по инициативе застройщика, то конечный покупатель получит только начальную стоимость квартиры (которая указана в ДДУ), а не ту сумму, которую он заплатил при переуступке прав.
  • Признание сделки недействительной. Это возможно в случае, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки. Или если застройщик не был уведомлен о переходе прав требования.
  • Двойная переуступка прав. Этот риск касается договора в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. Из-за отсутствия необходимости регистрировать сделку, продавец имеет возможность переуступить права несколько раз.
  • Классические риски при покупке квартиры. Речь прежде всего идёт о наличии юридических обременений (например, несовершеннолетние собственники).

Налоги

Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.

Внимание: если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.

Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:

  1. Договор подписывается «задним числом» при оплате текущей датой.
  2. Покупатель оплачивает квартиру.
  3. Сделка регистрируется.
  4. Новый владелец подписывает Акт приёма-передачи.

У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.

Процедура между родственниками

Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.

Справка: в случае передачи прав на строящийся объект, оформляется договор безвозмездной переуступки. В договоре должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.

Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, что это и как её правильно оформить

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Планируя купить жильё, все хотят сэкономить. Один из способов – купить квартиру в новостройке, которая ещё не завершена. Стоимость таких квартир ниже, чем на вторичном рынке. Но обычно всё жильё в достраивающихся домах уже раскуплено. В этом случае остаётся только покупка по договору переуступки прав.

Что такое переуступка?

Переуступкой прав на квартиру является сделка цессии, при которой право получения недвижимости от застройщика переходит от продавца покупателю. Продавец в этом случае является цедентом, а покупатель – цессионарием. Правила заключения таких сделок определены ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также 382 статьёй ГК РФ.

Отличие от обычной сделки купли-продажи квартиры в том, что при переуступке продаётся не квартира (её ещё не существует), а права требовать её с застройщика после введения дома в эксплуатацию. Естественно, для этого нужно будет подготовить все документы, которые требуют с покупателя квартиры в новостройке.

Заключить сделку по переуступке прав собственности на квартиру в новостройке можно только пока дом не достроен и после оплаты цены сделки или переоформления долга на нового владельца.

Помимо передачи прав требования на будущее жильё, на основании цессии можно передать и пай в ЖСК. Но такие сделки не столь детально регулируются законами.

Важно, чтобы застройщик разрешил передачу прав, и сама сделка цессии была зарегистрирована в Росреестре. Без соблюдения этих требований сделка будет считаться недействительной.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Как и другие способы покупки жилья, цессия имеет свои достоинства и недостатки.

Для продавца такой вид сделки даёт возможность заработать. Договор со строительной компанией можно заключить сразу после оформления проектной документации на дом, а продать права на квартиру уже на поздних стадиях готовности объекта. За это время цена квартиры существенно возрастёт.

Недостатками являются необходимость получить согласие застройщика, посетить Росреестр, а также большее количество времени на оформление такой сделки в сравнении со сделкой купли-продажи. Также не нужно забывать, что с цессии, как и с продажи готовой квартиры нужно будет платить подоходный налог.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Для покупателя плюсами является низкая цена и возможность заработать на ней. Так как стоимость недостроенных квартир на 5-20% ниже, чем у готовых, то после окончания строительства их можно продать дороже на эти же 5-20%.

Недостатками для покупателя будет множество юридических и иных рисков. Во-первых, получение квартиры зависит от добросовестности застройщика. Если он обанкротится или будет затягивать сроки, то разбираться придётся именно со строительной компанией, а не с бывшим владельцем прав, который их переуступил.

Также нужно быть внимательным, чтобы не купить права с долгами по взносам за строительство и невыполненными обязательствами.

В случае, если договор не зарегистрировать в Росреестре или сделать это неправильно, можно оказаться жертвой мошенников, работающих по схеме «двойных продаж».

Нюансы выбора жилья для покупки по переуступке

Важно максимально снизить риски при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке. Первым делом следует увидеть оригинал ДДУ. На нём должны быть печать застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Если этого нет, то продавец – мошенник, который пытается передать несуществующие права на квартиру.

Также нужно проверять репутацию застройщика. Для этого стоит:

  • Проверить на сайте Единого реестра сведений о банкротстве компанию, которая строит этот дом. Если она банкрот, покупать квартиру нельзя. Это обернётся множеством дополнительных затрат.
  • В электронной картотеке арбитражных судов можно посмотреть наличие уголовных дел, заведённых на компанию-застройщика. Если дела были закрыты, то нужно посмотреть о решениях, вынесенных по ним судом.
  • Внимательно прочтите проектную декларацию на дом. Она может быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставлять им по просьбе. В данном документе указаны все сроки строительства. Если они соответствуют реальным, то это факт в пользу доверия застройщику.
  • Почитать отзывы о компании и пообщаться на форумах с её клиентами, особенно с теми, кто уже покупал переуступку прав собственности на квартиру в новостройке.

Проанализировав всю полученную информацию, можно решить, стоит ли доверять этому застройщику.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция по оформлению договора

Для заключения такой сделки нужно собрать ряд документов, составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Рассмотрим все этапы заключения переуступки квартиры.

Шаг 1. Сбор документов

В перечень обязательных документов входят:

  • Разрешение супругов обоих участников сделки.
  • Договор долевого участия.
  • Разрешения на переуступку прав от застройщика и банка.
  • Справка об отсутствии долгов перед застройщиком.

Разрешение супругов нужно, если договор долевого участия заключён в браке, то есть будущая квартира считается совместно нажитым имуществом. Также и для покупателя, если он находится в браке, нужно получить разрешение супруги на сделку. Разрешение должно быть заверено нотариусом.

Разрешение застройщика необходимо, чтобы он не смог оспорить сделку в будущем. В некоторых ДДУ прописано требование получать такое разрешение.

Если же требование прописано, то можно просто уведомить застройщика о проведении сделки цессии. В некоторых договорах застройщик указывает требование выплаты в случае передачи прав.

Поэтому всегда необходимо внимательно читать ДДУ прежде, чем заключать сделку переуступки прав собственности на квартиру в новостройке.

Если платежи за квартиру застройщику не выплачены, то задолженность перейдёт на покупателя прав. Именно для уточнения этого момента нужна справка о погашении выплат.

Разрешение банка нужно получать в том случае, когда продавец покупал квартиру на кредитные деньги. Если разрешения банка на сделку не будет, то сделку могут признать недействительной. Некоторые банки выдают такие разрешения только при условии полного погашения задолженности.

Шаг 2. Заключение договора

Договор составляется письменно и содержит следующие данные:

  • Паспортные данные и адреса участников сделки.
  • Дата и место составления договора.
  • Порядковый номер ДДУ, данные сторон, его заключивших и дата заключения.
  • Адрес квартиры, на которые переуступают права и её технические характеристики.
  • Стоимость переуступки.
  • Порядок расчёта.
  • Список документов, которые продавец передаст покупателю (ДДУ, документы об оплате взносов и т.п.) и сроки передачи этих документов.
  • Указание прав и обязанностей сторон сделки.
  • Их подписи.

Важно после получения разрешения застройщика на заключение договора цессии, перенести из ДДУ в этот договор информацию об обязанностях застройщика. Это даст право новому владельцу требовать компенсацию за срыв сроков строительства.

Сам договор переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно составлять в нескольких экземплярах: для продавца, покупателя, Росреестра, застройщика, банка и т.д.

Шаг 3. Регистрация договора в Росреестре

Можно обратиться с документами прямо в Росреестр или в ближайшее отделение МФЦ.

Подать нужно:

  • Оригинал ДДУ.
  • Договор о переуступке прав.
  • Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.
  • Паспорта участников сделки.
  • Нотариально заверенные согласия супругов продавца и покупателя.
  • Разрешение застройщика.
  • Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство эту задолженность оплатить.
  • Разрешение банка, если в покупке квартиры использованы кредитные деньги.

Предоставлять нужно оригиналы документов или их заверенные копии.

Размер пошлины равен 350 рублям.

Взамен за документы сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст расписку и скажет, когда прийти за документами и изменённым ДДУ. Обычно срок рассмотрения документов не превышает 10 дней.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования?

После введения застройщиком дома в эксплуатацию, он выдаст владельцу прав заверенную копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи квартиры.

После этого в Росреестре можно будет зарегистрировать права собственности на данную квартиру. Для этого необходимо подать на рассмотрение:

  • Паспорт.
  • Цессию и ДДУ.
  • Копию разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  • Акт приёма-передачи квартиры.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Для физических лиц пошлина равна 2 000 рублей, для юридических – 22 000.

После рассмотрения документов (в течение 10 дней) собственник квартиры получит выписку из ЕГРН с указанием его данных в качестве владельца.

Стоимость переуступки квартиры в новостройке

Покупатель переуступки прав собственности на квартиру в новостройке платит продавцу сумму, о которой они договорились. Также он платит 350 рублей госпошлины.

Продавец же должен заплатить 13% от выручки в качестве подоходного налога. Сумма выручки равна разнице между заплаченной суммой и суммой, указанной в ДДУ.

Нюансы, о которых нужно знать

Есть несколько особенностей, связанных с владельцем прав на квартиру и деньгами, которые были использованы для её покупки.

Переуступка ипотечной квартиры

Такой вариант переуступки прав намного сложнее, чем в случае сделки с квартирой, построенной за личные средства. Это связано с требованием банков выплачивать ипотеку прежде, чем переуступать свои права на неё третьим лицам. Иначе банк не даст разрешение на сделку. Можно попытаться сделать это с помощью юристов, но это достаточно недешёвый вариант.

Если права на новостройку у несовершеннолетних

В ситуации, когда один из владельцев прав согласно ДДУ, не достиг совершеннолетия, то для переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно будет получить разрешение органов опеки.

Сам договор цессии будут подписывать родители или опекуны несовершеннолетнего владельца.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Если продавец прав при заключении ДДУ использовал материнский капитал и это указано в договоре, то и в договоре цессии необходимо указать, что дети впоследствии получат свои доли в квартире. Это, конечно же, усложняет переход прав и заключение такого договора.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke-chto-eto-takoe/

Переуступка квартиры в новостройке: что это такое, процедура оформления

Что такое переуступка квартиры в новостройке
https://pixabay.com/photos/construction-building-1533485/

Переуступка прав на новостройку (или цессия) – это официально оформляемая процедура, при которой изменяется один из участников договора со строительной организацией. То есть это не торговая сделка, а замещение одного долевого инвестора другим в заключённом ранее договоре долевого участия (ДДУ).

Эти нюансы объясняются тем, что в недостроенном доме объект (пресловутые квадратные метры) ещё не существует. Следовательно, у него нет точного адреса. А что есть? Лишь оформленное с помощью ДДУ право на квартиру, и это самое право дольщик, согласно закону, может переступить другому физическому или юридическому лицу.

Проще говоря, первый дольщик, который вложил деньги на начальном этапе строительства дома, передаёт покупателю право требовать от компании квартиру после завершения строительных работ. Но, следует понимать, что второй дольщик, помимо прав, получает обязанности, а также некоторые риски, о которых мы поговорим чуть позже.

https://pixabay.com/photos/shaking-hands-handshake-hands-3091908/

Продаёт недостроенное жильё, точнее, право требования, цедент. В его качестве могут выступать как физические, так и юридические лица.

  • Оптовые инвесторы. Обычно это юрлица, которые приобрели по ДДУ несколько объектов недвижимости. Приобретённые на ранней стадии квартиры в середине строительных работ или ближе к их окончанию стоят дороже. Именно на этом оптовики и зарабатывают.
  • Подрядчики. Иногда строительные компании расплачиваются с подрядными компаниями недостроенной жилплощадью. Соответственно, последние желают конвертировать её в денежные средства.
  • Частные инвесторы. Это уже не оптовики, а физлица, которые, впрочем, тоже хотят заработать на разнице между начальной стоимостью жилья, приобретёного на этапе забивки свай, и практически готовой квартиры.
  • Обычные дольщики. Пожалуй, самый распространённый тип продавца. Человек приобретает за небольшую сумму коробку в недостроенном доме, но за время строительства по каким-либо причинам передумывает. Как итог – он переуступает своё право требования другому человеку.

Вторым участником сделки является цессионарий, или покупатель. Они приобретает права требования у цедента по договору долевого участия. В этой роли также может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Когда возможно оформление сделки

Переуступка новостройки возможна лишь в определённый временной интервал: с того момента, когда официально зарегистрирован ДДУ, и до того момента, когда будет подписан передаточный акт между строительной компанией и собственником. Если продавец уже стал собственником жилплощади, он сможет реализовать её только через торговый договор.

Ещё один важный момент: переуступка прав невозможна, если дольщик ещё не оплатил договор ДУ. Подобная ситуация возможна, если жильё приобретается в рассрочку.

В подобном случае цессия оформляется после разрешения строителей. Нужно будет подписать соглашение переуступки с переводом долга.

В текст договора вносятся соответствующие пометки о передаче долга перед строительной компанией от одного дольщика к другому.

Не всегда. Некоторые строительные компании взимают комиссионные сборы за оформление разрешения на уступку прав. Данный пункт должен быть отмечен в ДДУ. Если в договоре указывается, что для переуступки необходимо получить разрешение строительной организации, значит, дольщику придётся выполнить это условие.

Величина комиссионных сборов может быть фиксированной – например, 40-60 тысяч рублей за одну квартиру. Другой вариант – определённый процент от суммы, которую дольщик требует у покупателя. Процентная ставка бывает разной, но в большинстве случаев она достигает 4-5 пунктов.

Почему застройщики вообще берут комиссию? Таким образом они регулируют деятельность оптовых инвесторов, которые приобрели на этапе котлована несколько квартир и хотят продать их по ценам ниже, чем у строительных компаний. Не секрет, что подобные объекты недвижимости нередко реализуются с 10%-ной скидкой, что, естественно, невыгодно застройщикам.

Иногда строительные компании даже накладывают запрет на продажу жилья по переуступке прав, чтобы начальные дольщики не сбивали цены на рынке недвижимости. Однако если в ДДУ нет прямого запрета на переуступку, то после совершения сделки новому собственнику необходимо лишь уведомить о ней застройщика. К уведомлению нужно будет приложить ксерокопию договора.

При оформлении договора уступки прав собственности нужно соблюдать определённую последовательность действий.

Первый этап. Проверка застройщика

Прежде чем непосредственно перейти к заключению сделки по уступке прав, нужно внимательно изучить разрешительные документы у строительной компании.

С этой целью обращаются в офис застройщика и просят представить следующие документы:

  • учредительная документация;
  • свидетельство о том, что компания состоит на учёте в ФНС;
  • бумаги, которые подтверждают право собственности на земельный участок;
  • разрешение на строительные работы;
  • проект стройки (он включает несколько отдельных документов, в том числе цели, этапы, предполагаемые сроки сдачи объекта и пр.);
  • бумаги, в которых указано, на какие деньги строится дом (собственные средства, заёмные, деньги дольщиков и пр.).

Второй этап. Подготовительные мероприятия

https://pixabay.com/photos/construction-helmet-1146285/

Подготовиться к заключению договора нужно как нынешнему дольщику (продавцу), так и будущему дольщику (покупателю).

Продавец должен выполнить следующие действия.

  1. Уведомить строительную компанию об уступке права собственности на квартиру. Это обязательное действие, если в договоре указан подобный пункт. Если не уведомить застройщика, то подобная сделка может быть аннулирована.
  2. Получить одобрение компании на переуступку прав. Одобрение должно быть оформлено письменно. При этом придётся заплатить определённый процент (см. выше), если подобный пункт указан в ДДУ.
  3. Взять у компании справку об отсутствии долгов. В этой бумаге ставится отметка о том, что долевой инвестор выполнил свои обязательства полностью. Альтернативный вариант – перевести остаток долга на покупателя (естественно, после его согласия и заключения соответствующего договора).
  4. Получить согласие мужа/жены. Это согласие на продажу недвижимости в новостройке обязательно в том случае, если жильё приобреталось в браке. Бумага заверяется у нотариуса.
  5. Получить согласие банка. Это согласие обязательно в том случае, если оформляется переуступка ипотечной квартиры. Такую бумагу организация выдаст лишь в том случае, если продавец погасит ипотечный кредит полностью.
  6. Взять выписку из Госреестра. В документе указывается продавец, который является «держателем» прав собственности.

Подготовиться и собрать документы нужно не только продавцу, но и покупателю. С этой целью требуется выполнить ряд действий.

  1. Взять согласие мужа/жены. Такой документ, заверенный у нотариуса, необходим, если покупатель находится в браке.
  2. Оформить кредитный договор. Данный пункт актуален, если жильё в новостройке приобретается по ипотечному кредиту.

Третий этап. Составление договора уступки прав

Заключать договор цессии при покупке жилья в недостроенном доме можно самостоятельно или при посредничестве грамотного юриста. Новому дольщику передаётся оригинал этого соглашения и ДДУ. Дополнительно в договор цессии нужно внести ссылку на договор долевого участия со сведениями об объекте недвижимости.

Помимо этого, в документе нужно отметить тот факт, что прежний дольщик исполнил свои обязательства перед строительной компанией в полном объёме. Ну а застройщик должен передать покупателю бумаги об оплате.

Четвёртый этап. Регистрация договора

https://pixabay.com/photos/writing-pen-man-ink-paper-pencils-1149962/

Подать заявление в Росреестр можно в офисе организации или через МФЦ. Алгоритм действий одинаков в любом случае.

  1. Участники сделки обращаются в МФЦ со всеми документами. Оплачивается государственная пошлина.
  2. Работник МФЦ заполняет заявление со всеми сведениями и информацией. Участники сделки должны подписать этот документ.
  3. Работник МФЦ выдаёт прежнему и новому дольщикам расписки в получении документов и назначает дату для получения уже зарегистрированного договора.
  4. Росреестр проверяет правильность и подлинность документов, регистрирует переуступку права собственности. В ЕГРН вносится соответствующая пометка.
  5. В определённый день новый дольщик забирает зарегистрированный договор уступки прав требования, а прежний дольщик – договор основания, заключённый со строительной компанией.

Какие документы нужны для подачи заявления в МФЦ

Отдельно отметим список документов, которые необходимо представить в МФЦ или непосредственно в Росреестр.

  1. Экземпляры договора о переуступке прав собственности.
  2. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
  3. Нотариально заверенное согласие мужа/жены на покупку и продажу недвижимости.
  4. Договор основания, который заключён со строительной компанией. Обычно это договор купли-продажи. Если продаёт инвестор, то договор инвестирования.
  5. Документ, подтверждающий отсутствие задолженности перед застройщиком либо договор перевода задолженности покупателю.
  6. Бумага, в которой строительная компания выражает согласие на продажу недостроенной квартиры.
  7. Документ, в котором банк соглашается на продажу квартиры. Он нужен, если осуществляется переуступка с ипотекой.
  8. Закладная и ипотечный договор, заключённый с финансовой организацией. Опять же – если жильё приобретается в ипотеку.

https://pixabay.com/photos/money-home-coin-investment-2724235/

Ещё десять лет назад многие финансовые организации остерегались выдавать ипотеку на жильё с уступкой прав требования. Однако на сегодняшний момент ситуация изменилась, и подобные кредиты одобряются намного чаще. Правда, имеется одно условие – работают банки только с аккредитованными строительными компаниями.

Если вам нужна квартира по переуступке в ипотеку, то можно отправить заявку в такие банки, как ВТБ, Сбербанк, Росбанк, Банк Москвы. Процедура оформления ипотечного кредита практически не отличается от обычного алгоритма, но есть несколько важных нюансов, о которых мы говорили ранее.

Переуступка квартиры в новостройке – явление нередкое и, на первый взгляд, довольно выгодное. Поэтому стоит рассмотреть все плюсы и минусы, взвесить все риски, чтобы не оказаться в итоге у разбитого корыта.

Для нового дольщика купить квартиру по переуступке в новостройке – значит, сэкономить на приобретении жилья. Иногда цены на такие квадратные метры ниже, чем у застройщика, который постоянно повышает суммы по мере приближения объекта к сдаче. Продавец тоже не остаётся внакладе, поскольку избавляется от недвижимости по более высокой цене, чем на начальном этапе строительства.

Однако рисков гораздо больше. Например, вероятность того, что сроки строительства и сдачи в эксплуатацию сорвутся, никуда не пропадает.

Чтобы минимизировать угрозы, необходимо как можно тщательнее проверять надёжность строительной компании. Как мы уже писали выше, следует изучить разрешительную документацию.

Также можно изучить количество жилплощади, которую выставили на продажу дольщики квартир. Если таких предложений много, то лучше не рисковать и отказаться от сделки.

Ещё одна потенциальная неприятность – возможность объявления сделки недействительной. Такое решение может принять суд, если установит, что первый дольщик был признан банкротом в течение 12 месяцев после переуступки прав. А также если застройщик не был уведомлён о передаче права требования.

Заключение

Переуступка квартиры в новостройке – процедура, регулируемая законодательством и проходящая по строгому алгоритму. Чтобы снизить возможные риски и не упустить выгоду, внимательно изучайте все документы, проверяйте репутацию застройщика и продавца, а также советуйтесь с юристами, если самостоятельно не можете разобраться с ситуацией.

Оценка статьи:

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://ipoteka51.ru/nedvizhimost/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Что такое переуступка квартиры в новостройке

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: https://FB.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.