Что такое налоговый вычет за покупку квартиры

Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры / Sibdom.ru

Что такое налоговый вычет за покупку квартиры

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей.

Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог.

«Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова.

— Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму.

Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта).

И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется.

Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры.

На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей.

Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей.

При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей).

Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами.

Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова.

— Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1593/

Налоговый вычет при покупке квартиры: что это и как его получить

Что такое налоговый вычет за покупку квартиры

09.02.2017

Если вам нужно купить жилье или улучшить его, деньги на приобретение или усовершенствование недвижимости – пусть и частично – может предоставить государство. Это называется налоговый вычет. Он равен уплачиваемому подоходному налогу с зарплаты. Возможность возвращения средств покупателю квартиры предусмотрена НК РФ, статьей 220-й.

По каким расходам предоставляется

Вычет делится на три части. Вы можете рассчитывать на получение средств, предоставляемых государством из ранее удержанного налога, если:

  • Планируете новое строительство объекта недвижимости или покупку участка земли под застройку.
  • Вам необходимо погасить проценты по кредитам, полученным в российских банках, которые были взяты с целью приобретения жилья, земельного участка или строительства дома.
  • Вам нужно погасить проценты по кредитам, полученным для изменения условий займа (рефинансирования) на более выгодные, с целью возвращения средств, взятых у банка на приобретение недвижимости, покупку земельного участка под застройку или строительство жилья.

Еще до приобретения квартиры можно узнать сколько и когда вам удастся вернуть налогов. Посетите семинары по налогам на выставке недвижимости.

Кто может претендовать на налоговый вычет

Только те налогоплательщики, чьи доходы, облагаются по ставке в 13%.

Так, если вы работаете и исправно платите подоходный налог, – он начисляется с зарплаты всех наемных сотрудников – при покупке новой квартиры или строительстве дома вы можете рассчитывать на возврат части суммы, ежемесячно поступающей в бюджет. Размер выплаты – до 13% от стоимости недвижимости или процентов по ипотеке.

Налоговый вычет при покупке квартиры: что это и как его получить

Рассчитывать на помощь государства не могут работники, получающие зарплату «в конвертах», а также предприниматели, перешедшие от общей схемы налогообложения к упрощенной.

Также не получится вернуть деньги, если:

  • вы покупаете квартиру у лиц, связанных с вами какими-либо отношениями и признанных взаимозависимыми – у супруга, у своих родственников, у своего работодателя и т.д.
  • вы уже воспользовались правом на получение вычета.

Остальным предоставляется возможность сократить расходы на покупку жилья, обратившись в местную налоговую или воспользовавшись Личным кабинетом на официальном сайте ФНС.

От чего зависит сумма вычета

Она не зависит от того, когда вы купили квартиру или взялись за строительство дома. Основным фактором, влияющим на размер выплаты, становятся законы, действующие во время регистрации прав на недвижимость или вручения вам акта приёма-передачи жилья.

Необходимо помнить о том, что:

  • Если вы купили новую квартиру в 2008 году и позднее, вам причитается до 260 000 рублей (от лимита в 2 000 000). При заключении сделки с застройщиком до 2008 года вы можете рассчитывать на возврат не более 130 000 рублей (в этом случае лимит – 1 000 000).
  • С 2014 года, покупая жилье, вы сможете получить до 390 000 из уплаченных налогов, чтобы потратить их на покрытие долга по ипотечному кредиту или на ремонт купленной квартиры.

Придется ли вам платить налог при продаже квартиры? Получите консультации разных экспертов на выставке недвижимости.

Как рассчитывается сумма вычета

С учетом двух основных факторов:

  • стоимости жилья/ваших расходов на приобретение земельного участка, строительство
  • подоходного налога, поступившего в бюджет.

Не забываем о том, что:

  • Можно вернуть до 13% от суммы, потраченной на покупку недвижимости (13% – максимум). При этом сумма на вычет не должна превышать 2 000 000 рублей – итого получаем 260 тысяч (умножаем два миллиона на тринадцать процентов и делим на сто).
  • Для квартир, приобретенных до 2008 года лимит иной – один миллион рублей. Из этого следует, что и максимальная выплата будет меньше – 130 тысяч.
  • При покупке недвижимости после 2014 года вычет ограничивается 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать – 390 000.

За каждые 12 месяцев вы можете возвращать не более той суммы, которую вы перечислили в государственный бюджет в виде подоходного налога. Оформление происходит на фактически уплаченные проценты.

То есть если вы купили квартиру в ипотеку пять лет назад, вам начисляется вычет в размере средств, уплаченных за прошедшее время – 5 лет.

А те проценты, которые вы заплатите в текущем году, можно вернуть в следующем.

Изменения с 2014 года

Ранее выплаты могли начисляться только по одному объекту недвижимости. Теперь их можно получить с двух или более квартир. Но с одним условием – ограничения по возвращаемой сумме все те же.

До 2014 года ограничения по цене в два миллиона были установлены непосредственно на объект недвижимости – то есть на квартиру, которую вы приобретаете. Сейчас фокус сместился – на собственника, того, кто покупает. Так, если приобретаемое вами жилье стоит 5 млн. рублей, и вы состоите в браке, каждый (и муж, и жена) могут получить вычет на 2 млн.

Как изменились налоги на недвижимость – расскажут на семинаре по налогам. Приходите на выставку недвижимости.

Готовим заявление и необходимые документы

Первый шаг – подготовка заявления о переводе на ваш лицевой счет денежных средств. Его образец можно найти на официальном сайте ФНС.

Также потребуется принести в налоговую паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, бумаги, свидетельствующие о расходах на жилье/строительство/земельный участок, и справку, выданную в подтверждение уплаты налога. Обязательно иметь при себе не только копии, но и подлинники документов.

Заявление на оформление вычета пишется в отделении по месту прописки.

Ожидаем окончания проверки

Она занимает до 3-х месяцев. Чтобы получить информацию о том, на какой стадии проверка ваших документов, нужно подключиться к сервису ФНС, зайти в Личный кабинет и посмотреть интересующие вас сведения в графе «статус».

Заведя аккаунт, вы сможете увидеть не только дату регистрации декларации, но и присвоенный ей номер, узнать, когда была начата проверка и на каком она этапе на данный момент. Также сервис предоставляет информацию по результатам. Например, вам сообщат о том, что было принято решение о предоставлении вычета или, наоборот, об отказе.

Получаем деньги

После трехмесячной проверки вам придется подождать еще один месяц – в течение этого срока средства должны быть перечислены вам на счет. Таким образом всего на оформление и получение вычета уйдет около 4 месяцев.

Часть, которая осталась неиспользованной, автоматически распределяется на последующие налоговые периоды. Получить ее вы сможете в следующем году, снова собрав необходимые документы и предоставив их сотрудникам ФНС.

Как оформить вычет через работодателя

Для этого вам нужно:

  • Пойти в местное отделение налоговой. С собой следует принести заявление о предоставлении уведомления о праве на получение вычета на недвижимость. Оно пишется в произвольной форме – единого образца не существует. Также следует собрать документы, которые подтвердят ваш статус собственника купленного жилья и ваши расходы на квартиру.
  • Через месяц вам передадут уведомление. Его необходимо отнести на работу. Эта бумага станет основанием для прекращения удержания с вашей зарплаты тех 13%, которые ежемесячно уходят в бюджет.

Когда следует начать оформление

С того периода, когда у вас на руках будут все необходимые для начала процедуры документы:

  • платежные – ими могут быть квитанции, выданные вам чеки, выписки, предоставленные банком, свидетельствующие о списании средств со счета покупателя;
  • подтверждающие право собственности на недвижимость – акт приёма-передачи, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП.

Порядок действий

  • Составление декларации.
  • Получение в бухгалтерии справки о доходах.
  • Подготовка ксерокопий платежных документов и бумаг, подтверждающих владение жилплощадью.

  • Если покупка осуществлялась семейной парой – подготовка копии и оригинала свидетельства о браке, а также соглашения о распределении суммы между супругами.
  • Написание заявления, содержащего номер счета для перевода средств.
  • Обращение в налоговую.

Если вы купили квартиру в прошлом году, а решили собрать документы в следующем, причин для волнений нет – ограничений по срокам при оформлении вычета не существует.

Единственное уточнение – вы можете претендовать на сумму в размере подоходного налога, уплаченного не более чем за три года до момента подачи заявления. Например, вы приобрели недвижимость в 2016-м. В этом случае получится вернуть налог за 2015, -14 и -13-е годы.

Налоговый вычет при покупке квартиры: что это и как его получить

В процедуре получения налогового вычета помогут разобраться на выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров». На ней вы сможете увидеть лучшие предложения от ведущих застройщиков Москвы. Подготовьте интересующие вас вопросы и приходите к нам, чтобы задать их экспертам рынка недвижимости.

Источник: https://exporealty.ru/media/article/nalogi-na-zhile/nalogovyy-vychet-pri-pokupke-kvartiry-chto-eto-i-kak-ego-poluchit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.