Что такое квартира по переуступке

Содержание

Практикум: что такое переуступка и как купить с её помощью квартиру?

Что такое квартира по переуступке

  • Зачем переуступать
  • Уникальное предложение
  • Не просто так
  • Стоит знать

Трудно сказать, сколько на рынке происходит сделок по договору цессии (уступки права требования) — ни аналитики, ни застройщики подобной статистики не ведут.

Эксперты раньше, в хлебные времена, называли цифры от 20 до 35% от всех сделок на рынке новостроек. В последние годы, говорят эксперты, сделки с переуступкой значительно снизились.

«Объем сделок по переуступке в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» в среднем оценивается на уровне 3%, с небольшим трендом к росту», — сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«В нашей компании сделок по переуступке не очень много, но они есть», — рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Зачем переуступать

Эксперты отмечают два типа продавцов-переуступщиков. Первые, в силу различных обстоятельств, хотят побыстрее расстаться с недвижимостью.

Могла измениться возможность оплачивать кредит или захотелось приобрести квартиру в другом жилом комплексе, или просто приобрести новый автомобиль.

Вторая группа многочисленнее — инвесторы, которые приобрели недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене, а теперь хотят реализовать ее дороже.

«В основном квартиры по переуступке реализуют частные лица, чаще всего – на финальных стадиях строительства дома. Три-четыре месяца до сдачи — это, как правило, самый удачный момент для фиксации прибыли инвестором.

Чаще всего в этот период выбор квартир от застройщика минимален, что повышает стоимость инвестиционной недвижимости.

В среднем за строительный цикл стоимость квартиры возрастает на 20%», — рассказывает Ольга Трошева.

«Количество сделок по переуступке прав возрастает по мере готовности дома: чем ближе сдача, тем активность выше.

Такой вид сделки особенно популярен в районах массовой застройки, когда клиент приобретает квартиру на нулевом цикле по низкой цене и впоследствии, за 1-3 месяца до сдачи дома, продает ее по цене выше», — отмечает заместитель руководителя отдела продаж ООО «Петергофское» (застройщик ЖК «Клены») Виктoрия Курипченко.

Действительно по некоторым объектам рост стоимости может достигать 20-30% и выше по мере готовности дома. Однако стоит признать, что существует риск того, что цены не вырастут.

Это касается в частности жилых комплексов, которые строятся в Ленобласти, на границе с Петербургом, где очень высокая конкуренция среди инвесторов.

Известны случаи, что не получалось реализовать почти построенную квартиру даже по цене «котлована». Но инвестиции — это всегда риск.

Уникальное предложение

У покупателя квартиры по переуступке тоже есть свой резон. Во-первых, он может приобрести квартиру дешевле, чем у застройщика, со скидкой от дольщика, который стремится побыстрее продать свою квартиру (правильнее, конечно, говорить не про квартиру, она еще не построена, а про право требования).

«Для застройщика эта процедура не очень желательна: компании заинтересованы в продаже свободных квартир.

Но тем не менее, в большинстве своем застройщики идут навстречу продавцам и покупателям, особенно, если почти все квартиры в новостройке уже реализованы», — отмечает Надежда Калашникова.

Во-вторых, покупатель может приобрести квартиру, которой в продаже у застройщика уже нет. Как известно, в хороших проектах к моменту сдачи дома 90% квартир проданы, остаются лишь не самые «ходовые» (к примеру, с неудачной планировкой) или многокомнатные.

«Для покупателя переуступка иногда является единственной возможностью приобрести нужное жилье в конкретном объекте: к моменту завершения строительства наиболее интересные и востребованные форматы квартир оказываются проданными», — говорит Надежда Калашникова.

Не просто так

Сделка по договору цессии (уступки права требования) не выглядит сложной. По сути в документах один дольщик заменяется на другого. «Здесь действуют те же правила, что и по договорам долевого участия, — рассказывает Виктoрия Курипченко.

— Дольщик, не дожидаясь окончания строительства, с согласия застройщика, имеет право переступить право требования на квартиру третьему лицу. Причем уступить он может только право требования, так как не является собственником квартиры на момент строительства дома».

Уступка, добавляет она, согласно №214-ФЗ, возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Сроки регистрации регламентированы и составляют не более 10 дней.

При всей кажущейся простоте сделка по переуступке обладает рядом нюансов. К примеру, если квартира изначально приобреталась с использованием маткапитала. «Пенсионный фонд требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.

В случае продажи такой квартиры права детей будут ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не будут улучшены.

Нередки случаи, когда Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала», — отмечает Виктoрия Курипченко.

Кроме того, если квартира, которая реализуется по соглашению об уступке прав, приобретена с использованием ипотечных средств, то продавец обязан будет получить согласие банка на проведение такой сделки. «Если же квартира приобреталась в рассрочку, то сделка может быть проведена только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства», — рассказывает эксперт.

Занятную схему по улучшению жилищных условий использует «Петербургская недвижимость». Как рассказала Ольга Трошева, эта программа позволяет клиенту «обменять» одну квартиру в стройке на другую, минуя процесс продажи по переуступке.

Схема довольно проста: клиент приобретает новую квартиру в зачет уже имеющейся, на которую у него есть зарегистрированное ДДУ.

«Это предложение особенно удобно в случаях, когда на рынок выходит более выгодное для покупателя предложение по классу, площади или расположению дома», — говорит она.

Стоит знать

Договор переуступки также регистрируется в Росреестре.

Застройщик должен дать письменное согласие на сделку, иногда придется заплатить за это согласие некоторую сумму.

Переуступка возможна только до подписания акта приемки-передачи, даже после сдачи дома в эксплуатацию.

По закону продавец должен будет заплатить налог 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Ипотека, маткапитал и другие субсидии могут усложнить сделку.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/market/praktikum-chto-takoe-pereustupka-i-kak-kupit-s-ee-pomoshchyu-kvartiru/

Все, что нужно знать о переуступке права собственности

Что такое квартира по переуступке

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Что такое переуступка прав на квартиру?

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант.

Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Назад к содержанию

Виды переуступок

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

  • Объект принадлежит физическому лицу;
  • Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

Назад к содержанию

Особенности и возможные риски

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка.

Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением.

Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Назад к содержанию

Как продать квартиру по переуступке?

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

  1. Подготовка;
  2. Составление и подписание договора;
  3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию.

Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Подписанный договор цессии;
  • ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/vse-chto-nuzhno-znat-o-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Что такое квартира по переуступке

Как недорого купить квартиру в хорошей новостройке? Оформить договор цессии или, другими словами, купить квартиру по переуступке прав. На такой сделке можно сэкономить до 20% от общей стоимости квартиры и приобрести жилье с удачной планировкой в выгодном районе. Что нужно знать о переуступке прав на квартиры в новостройке? Какие существуют подводные камни? Давайте узнаем больше.

Подводные камни в переуступке прав на квартиру

Что такое переуступка прав на жилье простыми словами? На юридическом языке такой договор называется цессией, заключается он только на момент, пока новостройка еще не введена в эксплуатацию. По сути, это передача права требования сдачи готовой недвижимости покупателю застройщиком.

Почему передача права? По факту юридически квартиры еще не существует и приобрести можно только права на нее.

Обычно переуступка оформляется на последних этапах строительства, когда до сдачи объекта остается несколько месяцев.

И осуществляется она не самим застройщиком, а теми, кто приобрел квадратные метры на первых этапах строительства или получил квартиру от строительной компании в качестве оплаты.

Квартиры продаются по переуступке уже тогда, когда вся недвижимость выкуплена по ДДУ (договору долевого участия). Но застройщик все равно участвует в сделке, как третья сторона. Компания дает разрешение на продажу права требования первичным владельцем и берет на себя обязательства перед новым (сдача дома в эксплуатацию, соблюдение сроков и т. д.).

Преимущества покупки квартиры по переуступке:

  • Экономия. Квартиры по переуступке стоят на 5-20% дешевле, чем их продает застройщик. Как правило, в таких случаях продавец покупает квартиру на ранних этапах строительства, когда из-за высоких рисков квадратные метры стоят дешевле, и чтобы получить свою выгоду, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, при этом ставит цену ниже, чем у застройщика.
  • Минимальные риски. Договор цессии заключается на последних этапах строительства объекта и риск приобрести квартиру в «замороженном» доме сводится к минимуму. Есть возможность проверить историю строительства, проверить документы всех сторон сделки и обезопасить себя.
  • Широкий выбор квартир с индивидуальными особенностями (красивый вид из окна, уникальная планировка, больше комнат, наличие балкона или лоджии).

Как правило, договор цессии заключается за 3-4 месяца до завершения строительства и въехать в собственную квартиру получится уже в ближайшее время после оформления всех документов.

Основные риски

Переуступка прав на квартиру – законная сделка, которую контролирует государство. Определенные риски есть, но они больше связаны с предварительной подготовкой перед оформлением сделки или юридической неграмотностью одной из сторон.

Когда оформляется договор цессии? Обычной первичный инвестор вкладывает средства в покупку квартир еще на этапе котлована. Это отличная инвестиция, ведь разница в цене на первых и последних стадиях строительства очень большая. И продавая жилье по договору цессии, можно получить хорошую выгоду.

Но почему не продать квартиру после сдачи объекта? Все из-за закона 2016 года продажа квартир в новостройках облагается налогом в 13% от общей стоимости. Избежать этого можно только после пятилетнего проживания на этой территории.

Какие риски есть при переуступке прав:

  • Купить жилье в «замороженном» доме. Оформить договор цессии можно на любом этапе строительства, не только перед его завершением. Избежать столкновения с подобными объектами можно, предварительно изучив историю строительной компании, других проектов застройщика и посмотреть, как ход строительства проекта соответствует предоставленному заранее плану.
  • Попасть на крючок мошенников. Перед оформлением сделки нужно изучить историю самой жилплощади: не участвует ли она в судебных разбирательствах, кто первичный инвестор, его история
  • Неправильно оформить бумаги. При заключении сделки есть несколько важных правил: в договоре должна быть указана реальная стоимость квартиры (в случае судебных разбирательств вы сможете получить компенсацию в этом размере), в договоре обязательно должна указываться стоимость, иначе его признают недействительным. Деньги отдаются продавцу только после получения на руки всех документов.

Внимательность при оформлении документов – единственная защита от обмана.

Налоговый вычет при переуступке прав на квартиру

Заключение сделки по переуступке прав на жилье не поможет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%. Это обязательное условие для законного оформления сделки, все данные вносятся в Росреестр и при неуплате этого взноса продавец может быть привлечен к ответственности и получить штраф.

Разница в налоговых вычетах при продаже недвижимости по переуступке и после сдачи объекта в эксплуатацию – в первом случае продавец уплачивает 13% от полученной выгоды, а после сдачи объекта платить 13% от общей стоимости квартиры.

То есть, если первичный инвестор купил квадратные метры за 2 миллиона рублей, а продал за 3 миллиона, его выгода – 1 миллион и налог будет высчитан из этой суммы.

При покупке квартиры по договору купле-продажи после сдачи объекта налог высчитали бы из 3 миллионов.

Избежать уплаты налога можно в случае, если покупка и продажа жилья осуществлялась по одной цене.

Чтобы избежать уплаты налога продавцы часто проводят дополнительную часть суммы через другие платежи, чтобы в договоре была указана первичная цена.

Это незаконная схема, которая подвергает опасности покупателя, ведь в случае обмана суд не сможет взыскать с продавца сумму выше той, что указана в договоре.

Как заключить договор переуступки прав?

В оформлении договора цессии участвует три стороны: цедент – первичный инвестор, цессионарий – покупатель и строительная компания. Инвестор и покупатель должны оформлять сделку аналогично первоначальному договору инвестора с застройщиком, иначе она будет считаться недействительной. После заключения сделки покупатель получает все права и обязанности инвестора.

Процесс начинается со сбора документов. Цедент и цессионарий должны предоставить свой пакет документов.

Продавец:

  • паспорт и ИИН;
  • документы о первичной оплате;
  • письменное разрешение застройщика на передачу прав требования;
  • состоящие в браке должны предоставить письменное согласие супруга на оформление сделки.

Покупатель:

  • паспорт и ИИН;
  • подтверждение оплаты госпошлин (квитанция);
  • ДДУ;
  • договор переуступки с внесенными изменениями;
  • письменное, нотариально заверенное согласие супруга на покупку.

Для покупки квартиры по переуступке можно оформить ипотечный кредит в Сбербанке. Это возможно сделать в отделении банка или онлайн на официальном сайте банка. После получения согласия от банка у покупателя есть 90 дней для поиска подходящей квартиры. На нашем сайте вы сможете найти подходящий вариант гораздо быстрее. Также при покупке можно использовать материнский капитал.

Сделка проходит в три этапа:

  • Изучение документов. Тщательный анализ истории застройщика, проекта и покупателя. Проверка документов на землю (судебные разбирательства, запреты и т. д.). Изучение прав и обязанностей инвестора. Сумму на расходы покупатель может предложить разделить с продавцом.
  • Заключение договора. Подписание документов происходит на территории застройщика, компания должна фиксировать передачу прав требования от одного дольщика к другому. Если квартира покупается в ипотеку, это требует сбора дополнительных документов, включая разрешение банка на проведение этой сделки. После согласования и предоставления документов банк должен провести долг продавца на покупателя. Далее сделка регистрируется в Росреестре, иначе она будет считаться недействительной. Свою юридическую силу договор получает только после регистрации.
  • Передача денег. Есть несколько вариантов: передача денег при подписании договора, аккредитив или банковская ячейка. Они считаются самыми безопасными при оформлении подобной следки и гарантируют законность процедуры.

Покупка квартиры по переуступке имеет свои подводные камни, но это выгодная возможность купить собственное жилье в новом доме со «скидкой» до 20%. Главное сделать правильный выбор.

Презентация

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke-prostimi-slovami/

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Что такое квартира по переуступке

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Юридическая консультация от ведущих юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?Найти квартиру своей мечты, где все члены семьи, включая любимого кота, смогут чувствовать себя хорошо, иметь личное пространство, а многочисленные вещи будут лежать по удобным полочкам, не так-то просто, несмотря на огромное количество интересных предложений на рынке. Увы, более современные варианты планировки жилья в нашей стране можно найти лишь новостройках. Однако подчас все квартиры в них оказываются проданы еще до момента ввода дома в эксплуатацию на основании договора долевого строительства.

Приобрести квартиру уже у самого дольщика вы все же можете, но стоит соблюсти ряд предписанных законом правил и предосторожностей, чтобы не стать очередной жертвой мошенников или “неловкой” бюрократической ошибки, стоимостью в миллионы.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Выбирая эту процедуру, вы не получаете желаемую недвижимость бесплатно, а все же покупаете ее, просто на определенных специфических условиях. Дольщик, как изначальный ее владелец, передает вам свои права на квартиру, что оговаривается в отдельном особом договоре.

Произведена данная процедура может быть лишь после того, как дом уже был сдан в эксплуатацию и получил одобрение от обязательных в данном случае государственных комиссий и компетентных инстанций.

Оформить сделку еще на ранних стадиях застройки вам не удастся, да и пытаться сделать это крайне не рекомендуется. Ведь стопроцентной гарантии на то, что строительная компании выполнит все свои обязательства перед дольщиками не может никто.

Это правило в первую очередь предусмотрено для защиты прав, финансов и моральных ресурсов самого покупателя.

Единственной причиной, почему хозяин жилья не сможет передать вам права на него после того, как возведение здания уже было закончено, это особый пункт его соглашения с застройщиком, запрещающий проводить эту процедуру.

Поэтому внимательно перечитать правоустанавливающие документы на интересующее вас жилье крайне рекомендуется, а еще лучше доверить проверку юридической чистоты сделки и сопровождающих ее документов компетентному юристу.

Обязанности продавца

Ответ на вопрос: “Что такое переуступка квартиры в новостройке?” Знает далеко не каждый дольщик даже, когда сам инициирует оформление данного вида сделки.

Например, согласно российскому законодательству владелец квартиры не обязан спрашивать разрешения у застройщика (если это заранее не оговорено в договоре долевого строительства), однако информировать строительную компанию о факте передачи прав на недвижимость он все-таки должен и чем скорее, тем лучше.

Ведь эта организация тоже отвечает за свой перечень положенной по нормативным актам документации, которая не должна расходиться с реальным положением дел.

Кроме того, если хозяин квартиры находится в официальном браке, он обязан согласовать свои действия со своей второй законной половиной, причем в письменном виде.

Отсутствие этой важной бумаги может стать серьезным поводом для признания уже закрытой сделки недействительной, и потраченных на покупку денег вы имеете шанс не вернуть вовсе.

Владелец жилья также обязан предоставить покупателю все интересующие его справки и документы, касающиеся конкретной квартиры, дабы он мог убедиться в соблюдении абсолютно законности процедуры.

Что нужно знать покупателю?

Дабы избежать потенциально возможного варианта мошенничества или просто весомой процессуальной ошибки, способной поставить заключение сделки под сомнение, вам необходимо непременно удостовериться в соблюдении юридической чистоты сделки, провести которую может лишь лицензированный юрист по недвижимости.

Самостоятельно найти все необходимые для этого сведения, например, истинное количество владельцев понравившейся вам недвижимости, число зарегистрированных в ней людей, вы не сможете.

Однако запросить у нынешнего владельца жилья бумаги, подтверждающие полное погашение его материальных обязательств перед застройщиком, доказывающие отсутствие долгов по коммунальным выплатам и налогам, вы все же имеете право.

Отказ предоставить вам эти документы − довольно тревожный сигнал, свидетельствующий о нечистых намерениях продавца.

Единственный правоустанавливающий документ, на основании которого может быть инициирована процедура передачи прав совершенно безопасно для вас − это изначальный договор долевого строительства.

Если действующий собственник квартиры предлагает вам оформить соглашение на основании других документов, то вам следует отказаться от данного предложения. В этому случае велика вероятность “продажи” недвижимости сразу нескольким людям, а по факту откровенное мошенничество со стороны продавца.

Если при проверке документации вдруг выяснится, что у владельца квартиры по ней все же имеются какие-то задолженности или неоплаченные штрафы, то вы имеете право потребовать понизить общую стоимость покупки. Ведь погашать их придется скорей всего вам, или же нынешний собственник обязан будет закрыть их самостоятельно.

Имейте ввиду, что любые долги продавца перед застройщиком могут стать причиной для аннулирования вашего договора с ним, даже если деньги за покупку вы уже передали.

В той ситуации, когда все обязательства хозяина помещения перед строительной компанией закрыты, и последняя никак не указала в заключенном с ней соглашении на невозможность передачи прав, застройщик ни коем образом не станет вмешиваться в задуманную вами сделку.

Здесь он не несет никакой материальной или любой другой ответственности.

Зачем вам нужен профессиональный юрист

Объяснить вам всесторонне: “Что такое переуступка квартиры в новостройке?” Сможете лишь специализирующийся в данной области права адвокат, который отслеживает любые процессуальные и законодательные корректировки с этим связанные.

Помимо подробной консультации, информирующей вас о ваших правах и обязанностях в интересующем вас вопросе, опытный специалист всегда может взять сбор и заполнение всех необходимых для заключения сделки документов на себя, в том числе и составление общего соглашения, случайные ошибки по незнанию в котором могут стать причиной признания его недействительным.

Как и в случае обычной покупки недвижимости, этот вид сделки предполагает проверку ее на соблюдение юридической чистоты и последующую регистрацию в ответственных инстанциях. Справиться со всеми этими бюрократическими трудностями и избежать обмана со стороны продавца вам легко поможет компетентный юрист. Особенно важным будет его присутствие, если для приобретения жилья вы планируете взять ипотечный кредит, и в общий расклад вмешиваются интересы еще и четвертой стороны − банка.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroike-5c2f4ba4b5233900aa44c60a

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Что такое квартира по переуступке

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Квартира по переуступке, как это?

Что такое квартира по переуступке

По переуступке можно продать и купить квартиру. Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете, то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает.

Что такое переуступка?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.

В жилых комплексах компании Setl Group возможна реализация квартиры в собственности. Это можно сделать в течение года после подписания акта приема-передачи, но при условии, что в квартире никто не жил и не был сделан ремонт.

В среднем продажа по переуступке занимает от 1 до 3 месяцев. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от планировки, наличия аналогичных квартир у застройщика и самого жилого комплекса.

В жилых комплексах Setl Group представлены квартиры с отделкой. Это удобно для тех, кто покупает переуступку, можно быстрее переехать

Какие плюсы есть для тех, кто продает?

Квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу видят ее в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее.

Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.

«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.

Так выглядят квартиры по переуступке на сайте компании spbrealty.ru

Кому подойдет перепродажа по переуступке?

Инвесторам. В сервис «Петербургской Недвижимости» по управлению инвестициями включено специальное предложение для клиентов-инвесторов – оповещение о лучшем времени выхода из инвестиции. Как правило, это наступает за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, когда цены уже выросли, а спрос по-прежнему высокий.

Тем, у кого изменились планы. За время строительства дома (2-3 года) многое может измениться. Например, выросла семья и однокомнатная квартира уже может быть маловата. Для таких случаев и существует возможность перепродать квартиру, чтобы купить новую большего метража или в другом жилом комплексе

Какие плюсы есть для тех, кто покупает?

Переуступка – возможность выбрать квартиру, которой уже нет в наличии у застройщика. Это и наиболее востребованные планировки, и редкие форматы.

Цена на переуступку, как правило, ниже, чем у застройщика. Это еще и возможность сэкономить.

В договоре при переуступке участвует не только два дольщика, но и застройщик. Это дополнительный гарант надежности покупки. Сделка и договоры проверяются юристами на всех этапах.

Квартиру по переуступке можно купить в ипотеку. Специалисты сами согласуют документы с застройщиком и банком.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Тем, кто хочет быстрее переехать. Как правило, к концу строительства самые востребованные и интересные планировки уже не представлены у застройщика. По переуступке же можно купить квартиру и в доме в высокой стадии готовности.

Тем, кто выбирает квартиру на вторичном рынке. По переуступке можно найти готовую квартиру, в которой никто не жил, но при этом в новом современном доме и по более доступной цене.

Тем, кто хочет именно этот дом. Представьте, что вы нашли тот самый жилой комплекс, который хотели. Вас устраивает район, адрес, окружение, и дом вот-вот сдается, можно не ждать. Но у застройщика подходящей вам планировки нет. В этом случае переуступка – один из вариантов купить квартиру, которую вы хотели.

1 из 2

Жилой комплекс “Палацио” уже сдан, но в нем еще можно купить квартиру интересной планировки

В Центре переуступок «Петербургской Недвижимости» можно продать и купить квартиру. Смотреть, какие квартиры представлены в продаже сейчас, удобно в личном кабинете на сайте компании. Это доступ к актуальным ценам и всем планировками в наличии.

Источник: https://www.spbrealty.ru/company/journal/kvartira-po-pereustupke-kak-eto

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.