Что такое договор цессии на квартиру

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав: образец договора цессии, условия и порядок переуступки прав собственности на квартиру, документы, риски | Жилищный консультант

Что такое договор цессии на квартиру

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обозначено, что такое переуступка прав на квартиру.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату.

Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

Переуступка прав может быть оформлена только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. После этого договор цессии уже заключен быть не может.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Покупка квартиры или ее продажа таким способом имеет значительные преимущества, в тоже время несет в себе некоторые риски, связанные с мошенничеством. Бланк договора и образец его заполнения можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора цессии].

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

  1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
  2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного договора купли-продажи. Такой договор не подлежит госрегистрации, поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

  • тип договора, по которому передается право на имущество;
  • согласие застройщика на заключение цессии;
  • права и обязанности сторон;
  • расчеты по сделке;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или аренде. Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

  1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
  2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
  4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

  1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
  2. Документы, подтверждающие оплату.
  3. Документ, подтверждающий личность.
  4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное.

Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил.

Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода.

Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г.

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

  1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
  2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
  3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
  4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
  5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
  6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Покупка квартиры
  2. Аренда квартиры
  3. Договор купли-продажи
  4. Кадастр

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Что такое договор цессии на квартиру

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно.

Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: “Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства”. Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию.

Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.

Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.

Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

  1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком.

Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий.

Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента).

Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/190-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-prav-trebovanija

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Что такое договор цессии на квартиру

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

ПродавецПокупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправныПокупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займаЕсли покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублейИзучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимостиЗарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банкаЧерез 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома
  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата
  • Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.
  • Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).
  • Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2020 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2020 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Источник: https://giak.ru/zhkh/pereustupka-prav-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Что такое договор переуступки прав собственности на квартиру: особенности и нюансы

Что такое договор цессии на квартиру

Договор переуступки прав на жилье или, другими словами, цессия, является одним из наиболее часто заключаемых документов при покупке недвижимости. И это неспроста.

Очень часто получается так, что квартиры в новостройке распродаются раньше, чем достроится дом. И шансов купить в нем квартиру уже практически не остается.

Поэтому зачастую людям приходится обзаводиться жильем с помощью цессии.

Но насколько выгодно заключение таково договора и какие «подводные камни» могут встретиться на пути, знают далеко не все. Кроме того, существует множество нюансов, которые необходимо знать при переуступке прав на недвижимость. Иначе выгодное предложение может превратиться в большое разочарование.

Переуступка прав собственности: что это?

Цессия или переуступка прав собственности – это передача прав на владение жильем от одного лица другому. Покупателя называют цессионарием, а продавца цедентом.

Существует такой человек, как застройщик. Именно он строит дом и изначально хозяйствует им. Но так как возведение дома достаточно дорогостоящий процесс, то застройщику необходимы инвесторы.

Они инвестируют свой капитал в постройку дома и получают право собственности на квартиры. Имеют полное право на распоряжение недвижимостью. В том числе: устанавливать свою цену, продавать, эксплуатировать и т.д.

И именно у них покупатель перекупает права на собственность жильем.

Несколько нюансов:

  • Договор переуступки может быть заключен только до сдачи дома в эксплуатацию.
  • После покупки квартиры, покупатель решает все свои вопросы с компанией-застройщиком. То есть если у нового хозяина недвижимости есть определенные претензии, то предъявляет он их застройщику, а не инвестору.
  • При передаче прав, покупатель получает не только права, но и обязательства, которые устанавливаются застройщиком.

Разновидности переуступки прав собственности

Процесс переуступки прав собственности на квартиру имеет две разновидности.

Первая. Цедент может передать право на собственность другому лицу, только после того, как полностью расплатится за него с застройщиком. Такая сделка может осуществляться неоднократно, но только до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Вторая разновидность. Если у цедента имеется задолженность перед застройщиком по плате за недвижимость. То он может передать право собственности на жилье цессионарию вместе с оставшейся задолженностью.

При совершении такой сделки заключается не договор о купле-продаже недвижимости, а договор о переуступке прав на жилье.

В случае если происходит расторжение, то покупателю возвращается вся сумма, внесенная им для погашения задолженности.

Вторая разновидность не пользуется одобрением у застройщиков и на то есть ряд причин. Например:

  • Такой договор дает возможность для дальнейшей перепродажи собственности, что крайне невыгодно для строительных фирм,
  • Инвесторы или цеденты могут значительно занизить реальную или желаемую стоимость квартиры, что также невыгодно для застройщиков,
  • Процедура переоформления прав на собственность очень длительна и трудоемка.

Процесс передачи прав собственности

Как уже было выше сказано, процесс передачи прав на собственность очень длительный и сложный. Для того чтобы оформить данную сделку, продавцу и покупателю будет необходимо пройти многоэтапный процесс.

Обязанности продавца при передаче прав на собственность:

  • Оповещение о своем решении строительной компании, которая является застройщиком,
  • Получение согласия застройщика в письменном виде,
  • Получение справки от застройщика, свидетельствующей о том, что у цедента отсутствует задолженность по оплате недвижимости,
  • Получение выписки из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество,
  • Получение согласия супруга (если таковой имеется) на продажу, заверенное у нотариуса,
  • Получение в банке подтверждения об отсутствии задолженности,
  • Оплата госпошлины за регистрацию документа.

У покупателя при получении права на собственность обязанностей значительно меньше. В их списке:

  • Получение согласия супруга на покупку недвижимости,
  • Подписание договора о переуступки квартиры. Местом его заключения является генеральный офис фирмы-застройщика или его филиал. Форму для заполнения можно найти в интернете, либо взять у застройщика.

При заключении договора о передаче прав на собственность необходимо присутствие покупателя, продавца и представителя регистрирующего органа. Договор регистрируется в филиалах МФЦ и подразделениях Рос. реестра в течение 10 рабочих дней.

Нюансы, о которых стоит помнить

Несмотря на, то что процедура покупки квартиры в новостройке кажется очень простой и осуществляется довольно часто. Важно помнить о некоторых моментах, которым необходимо уделить особое внимание. Например:

  • Договор передачи прав собственности не может заключаться без присутствия застройщика,
  • Если квартира покупается в ипотеку, то необходимо присутствие представителя банка-кредитора,
  • Фирма-застройщик имеет право взять процент от заключенной сделки с продавца,
  • Квартиру, находящуюся, под обременением купить нельзя.

Возможные риски

Несмотря на то, что процедура заключения договора проводится под надзором представителя государственных органов, покупателю, все-таки, нужно соблюдать осторожность и быть очень внимательным. Так как риск есть везде.

Необходимо внимательно прочитать договор. Поскольку именно в нем могут быть скрыты уловки и прочие недоразумения, которые приведут к неблагоприятным последствиям. Например:

  • В договоре обязательно должна быть прописана полная стоимость недвижимости. Так как если у покупателя впоследствии возникнут претензии, то сумма вернется к нему в полном размере. Договор, в котором сумма сделки не указывается – недействителен.
  • Недвижимость может подвергаться процедуре переуступки множество раз. Поэтому важно, ознакомиться с ее историей. Уточнить, кому, когда и как продавалась квартира в новостройке.
  • Цессионарий может обезопасить себя, если зарегистрирует договор переуступки,
  • Цессионарий платит по договору только после получения всех необходимых документов на квартиру,
  • Заключенный договор может считаться недействительным, если продавец не представил все необходимые документы,
  • Если застройщик объявил себя банкротом, то все сделки, связанные с покупкой прав на собственность в новостройке, аннулируются.

Плюсы договора переуступки

Покупка недвижимости в новостройке признается одним из самых лучших и прибыльных способов инвестирования. Успешность таких денежных инвестиций заключается в том, что стоимость квартир в новостройке во время постройки дома намного ниже, чем после его сдачи в эксплуатацию. Разница составляет примерно 10-20%.

Люди, покупающие жилье по договору переуступки, экономят немалые суммы. А также они имеют возможность хорошо заработать на купленной недвижимости, если перепродадут ее после сдачи дома в эксплуатацию. Для инвесторов, это единственный способ сохранить вложенный капитал.

Если у них возникнет необходимость в деньгах, а расторжение договора с застройщиком грозит крупным штрафом, то они всегда смогут перепродать жилье.

Минусы договора переуступки

Большой минус при заключении договора переуступки прав это множество документов, которые необходимо собрать. Кроме того, потребуется оповестить банк и застройщика, который может потребовать немалый процент от суммы сделки.

Для покупателя договор цессии грозит солидными финансовыми потерями, в случае если что-то пойдет не так. Например, застройщик окажется банкротом или признает договор долевого участия недействительным. Чтобы не остаться без денег, покупателю придется потратиться на юриста, который сможет заключить сделку правильно.

Оформление договора «задним числом»

Переуступка прав собственности может быть невозможной при двух условиях. Первое, ее нельзя оформить, когда акт приема-передачи уже был подписан. И второе, нельзя оформить, если договор купли-продажи уже был заключен. Продавец сможет продать жилье, только после того, как получит жилье вправо собственности.

Как правило, проходит определенный промежуток времени между сдачей жилья и получением права владеть и распоряжаться им. Инвестор может оформить договор задним числом и передать свои права, в том случае, если сделает это до того, как получит жилье вправо собственности. Также цессию можно оформить задним числом, при заключении договора долевого участия в строительстве.

Заменив число в акте приема-передачи.

Налогообложение при заключении договора о переуступке

Покупателю стоит знать, что именно продавец должен оплачивать налог при заключении сделки о переуступке квартиры в новостройке. В случае продажи имущества продавец облагается подоходным налогом в размере 13% от суммы разницы между стоимостью квартиры по ДДУ и сумой перепродажи.

Переуступка жилья в новостройке определенно выгодна как для продавца, так и для покупателя. Но нужно быть очень осторожным при заключении такого договора. Иначе можно остаться и без квартиры, и без средств.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/dokumentyi/dogovor-pereustupki-prav-sobstvennosti-na-kvartiru

Что такое договор уступки права требования при покупке квартиры

Что такое договор цессии на квартиру

Существует несколько способов приобретения недвижимости в собственность. Переуступка квартиры – один из них. Это явление распространено и важно изучить договор. Каждый документ важен, так как составляет органичную часть основного договора. Контракт может заключаться между юридическими и физическими лицами.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как заключить договор аренды рабочего места в салоне красоты. 

Переуступка прав на квартиру

Когда осуществляется процесс приобретения жилища в собственность, контракт может оформляться в двух формах:

  1. Предварительный документ. Это не договор в его классическом виде. Представленное соглашение является прологом к заключению договора купли-продажи жилища. Оговариваются основные моменты, условия приобретения. Иными словами, это черновая версия, на основе которой составляется основной контракт. Юридической силы не имеет, зато является способом закрепления договорных отношений.
  2. ДДУ. Или по-другому добросовестный договор участников. Более надежный вариант. Считается завершенным в том случае, когда был подписан передаточный акт, а  соглашение зарегистрировано в Государственном реестре.

Если договор заключался в предварительном формате, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Так у участников не будет нужды оформлять его и тратить лишнее время. Однако такой вид дает недостаточную защиту в юридическом плане.

Понятие переуступки

Переуступку еще называют цессией. Она фигурирует в статьях 388-290 ГК РФ. Соглашение не стоит путать с классическим вариантом купли-продажи. В сущности, осуществляется покупка или продажа жилплощади, но со своими нюансами. Во время сделки покупатель может поменяться, если права на приобретение были переуступлены.

Представим такую ситуацию. Застройщик некоторое время находился в договорных отношениях с покупателем А. Но тот отказывается осуществлять свои обязанности по договору.

В этом случае покупатель Б имеет право переуступки права на квартиру. Продавец же может удовлетворить желание новой стороны договора.

Но тогда отношения участников реализуются в рамках цессии, где покупатель — цедент, а продавец —  цессионарий.

Стороны и формы договора

Как было упомянуто выше, при заключении контракта участники становятся в следующие позиции:

  1. Цедент. Это реальный владелец недвижимости, который обладает правом распоряжаться ей и как следствие продавать. Обычно, такое происходит, когда предыдущий покупатель отказался оплачивать полную стоимость недвижимости, а жилплощадь необходимо продать в порядке уступки прав.
  2. Цессионарий. Тот, кто выступает в качестве перекупщика прав в рамках ПДКП или ДДУ.

Преимущества приобретения квартиры по договору цессии

Процесс выигрышный для каждой из сторон. Но на чем базируются эти преимущества? Узнаем сейчас:

  1. В случае, когда квартиры в доме раскуплены, то можно выбрать подходящий дом, а в нем уютное жилище.
  2. Когда дело имеется не с застройщиком, то цена может быть существенно ниже (20-25%)
  3. При оплате посредством ипотеки, гарантируется скорейшее заселение без ожидания начала периода пользования.

Что касается продавца, то он тоже сможет получить достаточную прибыль. Главное осуществлять перекупку в начале строительства.

И все же, риск для покупателя имеется. Дело в том, что договор долевого участия  надежнее. Представим такую ситуацию. Компания-застройщик объявила себя банкротом. В этом случае, она обязана возместить ущерб всем покупателям, которые внесли оплату за долю. Что до участников по договору цессии, то их возмещение ущерба возможно только после дольщиков.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Всю необходимую информацию можно найти в статье 388 ГК РФ. Покупателю важно знать, что заключается соглашение в определенный период до подписания передаточного акта. В этом случае стоит поторопиться с регистрацией ДДУ в Госреестре. В противном случае – это обычная покупка.

Перекупить права у дольщика можно только в том случае, если часть суммы была внесена авансом. Если же оплата производится в рассрочку такое действие недопустимо. Когда дольщик заменен, новому участнику соглашения по договору переходит уплаченная сумма и долг за жилплощадь.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

Для грамотного завершения сделки необходимо придерживаться конкретных шагов:

  1. Для начала проверьте лицензию застройщика.
  2. Подготовьте документацию.
  3. Составьте и подайте на подписание контракт.
  4. Зарегистрируйте ДДУ в Госреестре с оплатой государственной пошлины

Застройщик не должен иметь темных пятен на репутации. Удостовериться в этом поможет простая проверка по пунктам:

  • Возраст компании. Обычно молодые застройщики имеют свойство обманывать потенциальных и реальных клиентов, в то время как старожилы рынка придерживаются четких правил и не идут на обман.
  • Реальная сила документов компании, являются ли они подлинными.
  • Имеется ли право долгосрочной аренды или собственности на землю.
  • В наличие ли у компании разрешения на строительство.

Уделите внимание составлению договора. На нем основываются условия, на которых будут строиться взаимоотношения между продавцом и покупателем. При необходимости нотариуса, заверьте у него.

Скачать уведомление о заключении договора переуступки можно по ссылке.

Документы для заключения договора

Покупатель, помимо необходимого паспорта и согласия супруги (супруга) на заключение сделки, имеет лишь желание и средства на приобретение жилья. Для продавца важно удовлетворить эту потребность, путем предоставления пакета документации. Сопровождать контракт должны следующие документы:

  • если имеются взносы, то приложите к ним все квитанции;
  • гражданский паспорт;
  • ДДУ или ПДКП;
  • в письменной форме согласие строительной компании.

Скачать образец договора переуступки вы можете здесь.

Регистрация права, сроки размеры госпошлины

Если покупатель оформляет ДДУ, то его обязательно нужно зарегистрировать. Этим заведуют МФЦ, Госреестр, Госуслуги.

Обычно, срок предполагаемой регистрации осуществляется за 5-10 дней. Но при этом следует учитывать место. Если вы желаете закончить процесс быстрее, то направляйтесь напрямую в Госреестр.

МФЦ увеличивает срок обработки данных. Связано это с пересылкой в Государственный реестр, так как многофункциональный центр выступает посредником между участниками договора и центром регистрации.

Госпошлина оплачивается в индивидуальных размерах. Например, физическое лицо уплачивает всего 2 тысячи рублей, в то время как юридическому придется внести 22 тысячи.

Риски при заключении договора цессии

Покупатель должен осознавать, что соглашение цессии имеет определенные риски. Самым распространенным является срыв строительства. Застройщик объявляет себя банкротом, а ваши договорные обязательства с ним аннулируются выплатой ущерба.

Обезопасить себя можно, если провести тщательную проверку строительной компании. Если имеются случаи обмана или же просто темные пятна на репутации фирмы, от ее услуг стоит отказаться.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками?

Существует единственно верный способ убедиться в том, что застройщик не является мошенником и выполнит все условия контракта. Это наличие соответствующей документации. Убедиться в этом поможет:

  • все платежные документы;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.
  • выписка из ЕГРН;
  • лицензия на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Когда сделку могут признать недействительной

Как и к любому договору, соглашению цессии предъявляют особые требования. Оно считается действительным, если:

  • дольщик внес всю полагающуюся сумму;
  • сделка прошла оценку банком;
  • застройщик согласен на цессию.

Если хотя бы один пункт нарушен, считается недействительной.

Налогообложение и использование вычета

Сумма налога может быть уменьшена. Для этого необходимо подать в налоговую службу декларацию в форме 3 НДФЛ. Осуществляться это должно до 30 апреля. Оплата налога –  до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег?

Чтобы иметь доказательства, что продавец получил причитающуюся от вас сумму, необходимы расписка и выписка из банка.

Налог, уплачиваемый цедентом

Продавец, который является цедентом, обязан уплатить налог. Продажа недвижимости и получение за нее средств приравнивается к доходу, который в РФ облагается налоговыми обязательствами. Как следствие, если цедент гражданин Российской Федерации, то его налог будет составлять 13 %, иностранец то 30%.

Налоговый вычет при переуступке

Когда совершается налоговый вычет, то цедент имеет право получить его в размере 1 млн рублей для погашения налога. Если же разговор ведется о крупных суммах сделки, то в соответствии с ними увеличиваются размеры налогового вычета.

После заключения ДДУ продавать квартиру можно. Осуществляется это в тот момент, когда жилье находится в активной фазе возведения. Подобный подход к делу связан с вероятными рисками покупателя, в момент оформления сделки.

Таким образом, договор переуступки считается распространенным решением квартирного вопроса. Конечно, в процессе имеются риски, которые могут обернуться для покупателя потерей средств без возмещения ущерба. Если вы не уверены в своих силах по составлению контракта, воспользуйтесь услугами профессионального юриста.

Источник: https://el-form.ru/tsessiya/chto-takoe-dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-pri-pokupke-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.