Что проверяет нотариус при покупке квартиры

Содержание

Нотариус при покупке квартиры в Москве

Что проверяет нотариус при покупке квартиры

Нужно ли проверять документы квартиры при покупке? Юридическая чистота квартиры – это гарантия того, что после подписания договора у вас не возникнет проблем и судебных тяжб.

Повод задуматься

Согласно письму Верховного Суда РФ, в прошлом году 13,2% сделок купли-продажи недвижимости были признаны недействительными (ничтожными) в связи с тем, что на момент их заключения на квартире имелись обременения, исключающие возможность продажи.

Как проверить квартиру при покупке?

Имеется несколько способов:1. Сделать это самостоятельно путем изучения соответствующих документов.Обратиться в серьезное агентство недвижимости, которое проведет всестороннюю проверку квартиры на предмет юридической чистоты.Каждый лично решает, каким путем пойти ему.

Однако оценить все «за» и «против» нужно заранее.Как проверить чистоту квартиры самостоятельно?Здесь стоит оговориться: самостоятельная проверка квартиры – не самый простой вариант. Чтобы выяснить все детали, потребуется время, а также не обойтись без консультации юриста. С чего начать?1.

Выяснить, на каких основаниях собственник квартиры владеет ею.Вступление в права собственника подтверждается соответствующими документами:

• Свидетельством о государственной регистрации, • Свидетельством о праве собственности (документ, на основании которого возникло право собственности).

Попросите продавца показать их. Обратите внимание на то, как они заполнены (тревожным фактором может стать наличие подчисток, дописок и т.д.).

Если в документе: • есть исправления, они обязательно заверяются росписями участников договора, а также печатью и росписью нотариуса, • оговорены условия, которые могут повлечь его расторжение – обязательно уточните, не было ли фактов, которые могут стать поводом для расторжения.

Пример проверки квартиры перед покупкой

В договоре может оговариваться обязанность покупателя выплатить стоимость квартиры частями. Если покупатель деньги не выплатил – продавец имеет право расторгнуть договор, а это сделает сделку по ее купле-продаже ничтожной.2. Проверить факт государственной регистрации документов.

Это можно сделать, отправив запрос на выписку из ЕГРП и оплатив госпошлину.3. Проверить юридическую историю квартиры.

До 2000 года сделки регистрировались в департаменте жилищной политики, поэтому начать надо именно оттуда. Далее – Росреестр.

Закажите в Росреестре выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним). Выписка даст четкие ответы на вопросы:

• Кто собственник квартиры? • Сколько раз и к кому переходили права собственности за последние 15 лет? • Имеются ли на квартире аресты, запреты на продажу и т.д.? • Имелись ли претензии на квартиру и имущественные споры по этому поводу?Срок исковой давности в РФ – 3 года. Если по поводу квартиры в это время имелись какие-то разногласия, споры и претензии, есть смысл подумать, не поискать ли другие варианты для покупки.Справка.Бывают случаи, когда квартира в Росреестре по каким-то причинам не значится. В этой ситуации будьте уверены: она «чиста», и никаких спорных вопросов по ее поводу не возникало (любые действия с жилой недвижимостью автоматически попадают в ЕГРП).

Важно!

Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно, придется потратить много времени, а также деньги:• выписки из ЕГРП выдаются на платной основе, • неточности и подозрительные пункты в документации часто не явны, и их замечают только юристы.Так как проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту со 100% гарантии защиты от проблем?Проверка квартиры в агентстве недвижимости «XXX»: эффективно, быстро, надежно

Факт.

Каждый третий покупатель недвижимости, который самостоятельно начинает проверять юридическую чистоту недвижимости, в итоге обращается к нам

Здесь вашими проблемами занимаются профссионалы, которые:• оперативно разошлют запросы в соответствующие инстанции, • проверят документы на подлинность, исключат вероятность внесения туда незаконных исправлений, • дадут прогноз о степени прозрачности сделки купли-продажи в вашем случае.

Специалисты юридического отдела выполняют эти действия постоянно, поэтому вероятность ошибки равна нулю. Они увидят и укажут:• сомнительные моменты, которые имеются в оформлении документов, • юридические факты, которые могут быть поводом для признания сделки оспоримой или ничтожной, • нюансы юридической истории, которые подозрительны.

Мы работаем 15 лет на рынке недвижимости. Поэтому наши юристы точно знают:• какие документы проверять при покупке квартиры, • какие последствия наступают в случае невнимательного изучения юридической истории объекта недвижимости.Покупаете квартиру? Обратитесь к нам.

Мы досконально проверим ее на юридическую чистоту, выявим все возможные проблемы и дадим точный прогноз о целесообразности заключения сделки.

Информация предоставленная в данной статье не является публичной офертой. © Сайт нотариальной конторы Notarius-Goncharov.ru

Источник: https://notarius-goncharov.ru/articles/kak-proverit-kvartiru/

Нотариус на сделке по продаже недвижимости — что проверяет, какая ответственность

Что проверяет нотариус при покупке квартиры

Процесс оформления сделок на рынке недвижимости все время подвергается изменениям.

С 2016 года в законопроекте РФ произошли преобразования, касающиеся ответственности, которая лежит на нотариусе, расширение его полномочий и создание компенсационного фонда.

Ряд законов поменял структуру их работы и возложил огромную обязательность на процесс заверения сделок. Рассмотрим все тонкости работы этих служащих.

Нотариус — это специально уполномоченное лицо, занимающееся освидетельствованием верности сделок, подлинности подписей и копий документов, а также подтверждением различного рода выписок, справок, переводов и т.д.

С давних времен и по сей день нотариус несет полную ответственность за совершение сделки с недвижимостью. Он служит гарантией юридической чистоты этого мероприятия.

При исполнении своих полномочий, служащий устанавливает волеизъявление лица, совершающего соглашение, а также идентифицирует личности сторон.

Очень важно и разъяснение последствия сделки, ее суть. Ведь юридическая неграмотность может быть использована во вред клиенту. Все соответствующие документы подписываются в присутствии нотариуса, и он проверяет подлинность подписи сторон.

После такого освидетельствования подписавшиеся в договоре лица уже не могут от нее отказаться. Также нотариус проверяет дееспособность и вменяемость участников. Это все необходимо для уменьшения вероятности признания договора недействительным.

Бывают случаи, когда нотариус приостанавливает совершение действий по сделке, полагая, что какая-то из сторон не осмысливает значение своих действий.

Нотариус обязан выяснить намерения — действуют ли участники без обмана или заблуждения, устраивают ли их условия договора. Полностью должна исключаться возможность угроз и насилия. Малейшее несоответствие принципам заключения сделки является веским основанием для признания ее недействительной.

Он может и усомниться в достоверности того или иного документа, направить на экспертизу или задержать его. При заключении договора нотариус проверяет верность составления и соответствие действующему законодательству РФ.

Если условия сделки этому противоречат, он может отказать стороне в его освидетельствовании.

Нотариус за все в ответе

Одним из нововведений стала ответственность нотариуса за утерянную недвижимость клиента, если это случилось по его вине. В связи с этим обязательным является страхование ответственности.

В случае лишения клиентом своей недвижимости по ошибке служащего, то последний полностью компенсирует потерю. Для этого и необходима страховая сумма.

  Даже если ее не хватает, нотариус возмещает все собственным средствами.

Законодательство обеспечивает большую защиту граждан от возможных проблем и ситуаций с недобросовестными нотариусами.

С 2016 года они получили больше полномочий, и этот факт коснулся новых операций во всей сфере нотариальной деятельности.

В сфере недвижимости речь может пойти об очень больших суммах, достигающей и 5 миллионов рублей. Поэтому законом предусмотрено несколько уровней ответственности.

Прежде всего это личное страхование нотариуса и использование Фонда ФНП в качестве компенсационной меры. С применением таких мер нотариальное заверение сделок станет более надежным и защитит граждан от рейдерства. Кстати, нотариус не имеет права кроме основной заниматься какой-либо другой деятельностью. Например, тем чем занимаются риелтор — поиском покупателей для квартир.

Сделки с долевой недвижимостью

Законодательство РФ номер 391-ФЗ внесло изменения и расширения в полномочия нотариусов. Особенно это касается сделок по купле-продаже долевых частей недвижимости. Раньше очень часто складывались ситуации, когда выкупались доли в квартире мошенниками. Это влекло за собою большие проблемы всех проживающих в ней людей, вплоть до выселения.

Квартиры, приобретенные нечестным путем быстро продавались за огромные деньги. Поэтому будь то сделки по купле-продаже, дарению или обмену долевого жилья, присутствие нотариуса на ней имеет обязательный порядок. Сделка, удостоверенная нотариусом — это безопасность, надежность, удобство и защита от мошенников и личностей, желающих завладеть вашим жильем.

Учитывая вступление в 2016 году закона, запрещающего производить любые операции с долями недвижимости без участия нотариуса, каждая такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Этот закон полностью ликвидировал лазейки, которым пользовались преступники.

Нехорошая квартира

Очень часто при заключении договоров, касающихся операций с недвижимостью, могут возникать риски, связанные с регистрацией жилья после заключения сделки. В государственном реестре находится вся информация о запрещениях, наложенных обременениях и ограничениях по конкретной недвижимости. И до сделки нотариус об этом может и не знать.

Во избежание такой ситуации, заявление о регистрации должны подать все стороны договора и покупатель и продавец.

Поэтому для уменьшения рисков, расчеты желательно производить по окончании сделки и завершении процедуры регистрации.

Следует помнить, что участником сделки прежде всего являетесь вы, а не нотариус! И подписывая документы по сделке, вы берете на себя установленную действующим законодательством ответственность.

Безопасность на сделках

Все больше людей привлекают нотариуса для совершения сделок того или иного рода. Безопасность при нотариальном заверении документов дает гарантию успеха. Простая письменная форма договоров давно канула в Лету.

Все договоренности, касательно передачи денежных средств просто обязаны быть освидетельствованы у нотариуса, иначе это влечет за собой тяжелые последствия.

При заключении договора нотариус проверяет верность его составления и соответствие действующему законодательству.

Если условия сделки этому противоречат, он может отказать стороне в его освидетельствовании. И покупатель, и продавец должны стремиться к прозрачности и честности сделки, это решит немалую часть ваших проблем.

Нотариус вникает в нюансы договора, ведь каждый по сути особенный и индивидуален.

Соблюдая осмотрительность и здравый смысл, учитывая все дополнительные условия и нюансы, добросовестные нотариусы никогда не допустят произвола и махинаций на сделки с любых сторон — как покупателей, так и продавцов.

Порядок на сделке

Нотариус всегда защитит вас от рисков и проблем, связанных с юридической стороной сделки. Он сам подает соответствующие документы в Росреестр. В электронном виде такая процедура занимает сутки.

Также услуги нотариуса стоят намного меньше, чем услуги юриста или адвоката. При проведении сделки, прежде всего составляется предварительный договор.

Затем текст двумя сторонами проверяется и перечитывается.

По желанию клиента нотариус может зачитать договор, в котором оговариваются все обязанности и полномочия сторон. И только после этого документ подписывается в его присутствии во всех необходимых экземплярах.

Перед заверением договора, нотариус должен произвести юридическую экспертизу всех правоустанавливающих документов, проверить дееспособность сторон. Такая сделка, заверенная нотариальной конторой, в суде практически не оспаривается.

Сделка должна проходить по всем канонам юридической чистоты.

Если у вас появились дополнительные вопросы, мы ждем вас в компании «Чистые Пруды». Купить квартиру или продать, найти варианты аренда, обмена или других операций с недвижимостью, вы получите качественную консультацию и помощь. Высокий уровень профессионализма наших сотрудников позволяет заниматься быстрой куплей-продажей недвижимости.

Нас уже 28 лет знают в Москве как надежного партнера, мы можем гарантировать вам безупречное оформление сделок жилой и нежилой недвижимости. А также мы поможем решить вопросы с проблемным жильем и людям, не владеющими законодательными вопросами. Ждем вас в АН «МИЭЛЬ» и надеемся на долговременное сотрудничество!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,63 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/prisutstvie-notariusa-na-sdelke/

Дееспособность продавца квартиры: как проверить

Что проверяет нотариус при покупке квартиры

Прежде чем покупать жильё, следует убедиться в том, что продавец квартиры совершает сделку в трезвом уме, здравой памяти, не имеет за собой сомнительных сделок. Не всегда это можно сделать «на глаз».

Тут на помощь приходят простые правила и сервисы, которые помогут выяснить, насколько человеку можно доверять.

В этом материале подробно рассказываем, как проверить такое лицо и избежать возможных негативных последствий.

Очень часто в интернете на вопрос — как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры — пишут, что необходимо получить информацию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах (НД и ПНД) и ограничиться этим. Хотя реальный перечень причин недееспособности или финансовой нечистоплотности человека может быть намного шире.

1) Справки из НД и ПНД

В них должно быть сказано, что человек, продающий нам жильё, не состоит на учёте в этих заведениях. Внешне справка для разных диспансеров может отличаться, но на ней обязательно должны стоять реквизиты регистратуры и самого диспансера — подписи и печати. Этот вид документов вам должны выдать бесплатно.

Важно: Дополнительно можно затребовать медицинское освидетельствование дееспособности физлица у психиатра. За эту процедуру необходимо будет заплатить. Точные расценки можно получить в ПНД.

2) Реестр банкротств

Заходим на сайт bankrot.fedresurs.ru, вводим там данные на человека. В ответ узнаём, является ли он сейчас банкротом. Если есть данные его ближайших родственников — их также можно проверить через этот реестр.

3) Судебные тяжбы

В первую очередь стоит посмотреть данные на портале sudrf.ru. Во вторую — проверьте тот районный суд вашего города, к которому относится собственник квартиры по месту своей регистрации. Если в его отношении ведутся любые судебные разбирательства, сделку с недвижимостью не стоит проводить.

4) Проверяем паспорт

Введите на сайте сервисы.гувм.мвд.рф номер, дату выдачи и серию того паспорта, который хотите проверить. В ответ получите информацию о его достоверности.

Важно: Если у физлица недавно происходила смена документа — обязательно требуйте подтверждённую справку об этой смене.

5) Исполнительные производства

Сайт fssp.gov.ru/iss/IP в помощь. Ищите, есть ли у человека просроченные обязательства на сумму свыше полумиллиона рублей. Если да — существует большой риск скорого банкротства физлица.

6) Принадлежность к юридическим лицам (ЮЛ)

Существует понятие субсидиарной ответственности по долговым обязательствам ЮЛ. В этом случае, если сама компания испытывает финансовые затруднения, то гендиректор и учредитель по закону обязаны возместить эти убытки. Запросите эту информацию у самого продавца, а также воспользуйтесь сервисом egrul.nalog.ru/index.html.

Дополнительно можно выяснить:

  • Есть ли госрегистрация ранее заключённого брака? Обращайтесь в местный ЗАГС.
  • Был ли затрачен маткапитал для покупки жилья или погашения кредита за недвижимость? Такие справки выдаёт Пенсионный фонд.
  • Справка о составе семьи. Следует запросить, если покупаете квартиру, полученную по наследству. Или если на сделку пришёл молодой и общительный человек/девушка и привёл с собой пожилого, плохо соображающего и глухого дедушку — якобы своего родственника. У последнего в собственности имеется квартира, но он поддался уговорам мошенников о её продаже. Такие случаи есть в судебной практике.
  • Справка из Бюро кредитных историй (БКИ). Есть непогашенные кредиты? Большая сумма просроченной задолженности часто становится причиной банкротства.
  • Справка об отсутствии судимости. Её следует спросить у самого продавца. Но стоит помнить, что само по себе наличие судимости не всегда является 100%-ным признаком финансовой нечистоплотности человека. Выясните, по какой статье судили лицо.

Проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры?

Не по всем перечисленным пунктам. Но в любом случае сделку с недвижимостью лучше проводить в присутствии нотариуса.

Нотариус сможет выяснить:

  • Личность участников сделки.
  • Его/их волю, дееспособность.
  • Ограничения в реестре недвижимости, которые препятствуют продаже жилья.

После этого нотариус может заверить сделку купли-продажи.

Что не должен проверять нотариус:

Страдает ли продавец от зависимостей (азартные игры, наркотики, алкоголь), есть сейчас в его жизни (жизни родственников) тяжёлые обстоятельства или перенёс недавно тяжёлый недуг.

Важно: В идеале это необходимо выяснить. Причём не всегда можно найти официальные документы, подтверждающие эти факты. Лучшее, что можно сделать — обстоятельно и подробно пообщаться с продавцом квартиры и его знакомыми.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-proverit-deesposobnost-prodavcza/

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Что проверяет нотариус при покупке квартиры

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме.

Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами.

Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов.

(перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства.

Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов.

В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» – перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр.

Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный  риелтор. Он же  согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п.  А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус.

Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности.

Вот тогда можно быть уверенным  в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору.

Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение.

Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-kupit-kvartiru-pravilno-i-bezopasno/

Что проверить до покупки квартиры, которую продавец получил в наследство

Что проверяет нотариус при покупке квартиры

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство.  Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры. Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

  1. Супруги, дети и родители;
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
  3. Дяди и тети;
  4. Остальные родственники.

Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.

Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.

Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

  • Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме.

Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.  

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений. Сделайте это прямо сейчас!

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/chto-proverit-do-pokupki-kvartiry-kotoruyu-prodavets-poluchil-v-nasledstvo

Пять недостатков нотариальной проверки юридической чистоты жилья

Что проверяет нотариус при покупке квартиры

На рассмотрение Госдумы подан проект закона, согласно которому, все сделки по переходу прав собственности на жилье нельзя будет зарегистрировать без нотариуса…

По словам разработчиков документа, если нотариусы в обязательном порядке будут участвовать в оформлении сделок, количество оспариваемых сделок снизится, а граждане будут надежнее защищены от мошенников.

Но обращаясь к случаям нотариального заверения сделок, нет оснований считать, что это существенно изменит текущую ситуацию. Как правило, покупатели надеются на тщательную проверку истории приобретаемого жилья и контроль безопасности самой сделки нотариусами.

Однако нередко в таких случаях люди лишаются и денег, и квартиры.

Адвокат Олег Сухов в интервью порталу недвижимости Superrielt.ru развеял популярные мифы об эффективности нотариальной проверки юридической чистоты недвижимости.

Миф №1. Нотариус найдет все юридические изъяны объекта недвижимости

Это маловероятно. Изучать все детали истории жилья с момента его постройки не входит в обязанности сотрудника нотариальной конторы. Задача нотариуса – проконтролировать чистоту конкретной сделки, которую он удостоверяет.

Для этого достаточно проверить подлинность документов, удостовериться, что участники сделки дееспособны, убедиться, что при сделке соблюдены интересы третьих лиц, продавец завладел квартирой на законных основаниях и вправе распоряжаться имуществом без каких-либо ограничений.

С одной стороны, лучше сделать хотя бы поверхностную проверку, чем вообще никакой. Так можно узнать, кто является настоящим собственников квартиры, кто в данный момент зарегистрирован на жилплощади, не находится ли объект в залоге или под арестом, дал ли второй супруг согласие на сделку.

С другой стороны, прежде чем зарегистрировать сделку, Росреестр проанализирует все эти сведения, при этом множество потенциальных проблем так и останутся неизученными. В частности, наличие детей, права которых были нарушены при приватизации квартиры.

Если процедуру приватизации проводили в начале 90-х годов, и ребенок не попал в число владельцев, по достижении совершеннолетия он в любой момент может в судебном порядке потребовать свою долю в жилье.

Еще одной угрозой могут стать временно выбывшие граждане. Это люди, которых сняли с учета на период службы в армии, лишения свободы или длительного лечения. По возвращении домой они имеют законное право поселиться по прежнему адресу. Причем смена хозяина их вряд ли остановит: прежние жильцы часто вселяются по решению суда.

На первый взгляд, подобных случаев легко избежать – стоит только потребовать у продавца обычную и архивную выписку из домовой книги. Документ содержит информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире прежде, с указанием даты и причины выписки. Но проблема в том, что нотариусы не запрашивают эти документы.

Приведем еще один пример: продавец получил квартиру в подарок от восьмидесятилетней бабушки.

В этом случае лучше дополнительно ознакомиться с заключением о дееспособности пожилой женщины, однако в нотариальных конторах, как правило, не изучают информацию так глубоко.

Вывод напрашивается сам собой: благодаря нотариальной проверке можно выявить явные недостатки объекта, но чтобы обнаружить все проблемы, её недостаточно.

Миф №2. Если сделка заверена нотариусом, её нельзя будет признать недействительной

Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так  же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме.

Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит.

Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке.

Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.

Миф №3. Нотариальная проверка гарантирует защиту от мошенников

Это не так. Даже если нотариусы тщательно изучают документы, предоставленные сторонами сделки, они не всегда в состоянии определить их подлинность. В конторе, конечно же, смогут выявить «филькину грамоту», содержащую множество исправлений и, как говорится, сделанную на коленке.

Но высококлассные аферисты могут достаточно хорошо подделать документ. Например, недавно в Москве мошенник продал квартиру сразу нескольким покупателям. Аферист настолько качественно сфабриковал документы, что судебным экспертам удалось выявить фальшивку только со второго раза.

Что уже говорить о сотрудниках нотариальных контор. К слову, нотариус также не спасет от двойной продажи. В регионах до сих пор популярна следующая схема: мошенники вклеивают в паспорт реального собственника квартиры чужую фотографию, делают дубликаты документов на объект и заверяют сделки купли-продажи у разных нотариусов.

Когда покупатели передают деньги за квартиру, аферисты исчезают в неизвестном направлении.

Миф №4. Если клиент лишился квартиры по вине нотариуса, тот обязан возместить ущерб

Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.

Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11243/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.