Что нужно знать покупателю при покупке квартиры

Дополнительные траты при покупке квартиры — что обязательно, а что нет

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры

Госпошлина, комиссия риелтора, страховка, оплата нотариуса — вот неполный список дополнительных трат, которые могут возникнуть на сделке купли-продажи недвижимости. Знать о них очень важно

Andrii Zastrozhnov/shutterstock

При покупке квартиры часто бывает неприятным сюрпризом появление дополнительных платежей. Оплачивать надо госпошлину, услуги нотариуса и риелтора, расходы на оформление ипотеки и т. д.

Рассказываем, какие услуги нужно оплачивать обязательно или дополнительно. Знать о них важно, потому что стоимость таких услуг может составлять от 2 тыс. руб. до нескольких сотен тысяч.

Эксперты в этой статье

  • Роман Соколов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet
  • Юлия Антясова, управляющий директор сети «Миэль»
  • Елена Карелина, руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья»

В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.

Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.

В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя.

«Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.

В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.

При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.

Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.

В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.

Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.

Необязательные платежи

Каждый покупатель сам для себя решает, какие расходы для него обязательные, на какие риски он готов пойти и насколько для него важна безопасность, надежность и быстрота сделки.

«Выбор дополнительных платежей зависит от потребностей покупателя и продавца, необходимых процедур и документов для проведения сделки.

Нельзя сказать, что есть увеличение или уменьшение спроса на ту или иную услугу — одним необходимо привлекать нотариуса, другим нет.

Кто-то приобретает квартиру за наличные средства, кто-то с использованием заемных средств», — отмечает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

К необязательным затратам относится услуги регистраторов — когда компания-посредник осуществляет помощь в регистрации сделки, и у клиента нет необходимости обращаться в МФЦ. В Москве данная услуга стоит от 10 тыс. до 15 тыс. руб., по области — до 20 тыс. руб.

При покупке квартиры в новостройке договор бронирования квартиры может входить в стоимость квартиры или оплачиваться отдельно. Размер авансов может быть от 30 тыс. руб.

до 1,5–2% от стоимости жилья и уже входить в сумму квартиры. Бывают авансы, которые взимаются сверху стоимости объекта и также находятся в ценовом диапазоне от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

, однако это очень редкий вариант и чаще встречается у подмосковных застройщиков или в регионах.

Также при покупке, возможно, понадобятся услуги ипотечного консультанта, содействие в одобрении заемщика или объекта залога при ипотечном кредитовании.

Стоимость его услуг будет зависеть от тарифов компании и набора опций.

Некоторые при покупке квартиры на вторичном рынке также выбирают страхование титула, чтобы не потерять недвижимость в различных неприятных ситуациях. Сумма будет зависеть от срока и тарифов страховой компании.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f33ce909a7947c2e2da27c1

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Что нужно знать при покупке квартиры: на вторичке, в новостройке, в ипотеку

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры

При совершении сделок с недвижимостью, часто возникает вопрос: что нужно знать при покупке квартиры неопытному покупателю?! Необходимо соблюдать алгоритм действий, тщательно проверять сопутствующую документацию или, при возможности, привлечь к сопровождению сделки квалифицированного специалиста.

В новостройке

Покупателю, при анализе вариантов, необходимо оценить достоинства покупки квартиры в новостройке:

  • цена за квадратный метр ниже, чем на вторичном рынке,
  • у объекта отсутствует правовая история,
  • возможно оформление рассрочки платежа, предоставляемой от застройщика (чаще встречается, если объект в статусе незавершенного строительства).

Возможные минусы приобретения квартиры в новостройке:

  • большие издержки на проведение ремонта (как правило, жилплощадь реализуется в «черновом» варианте),
  • вероятность приостановки строительства,
  • длительность процедуры (отражается как на порядке сбора документов, так и на возможном заселении из-за сроков сдачи в эксплуатацию).

Чтобы исключить потенциальные проблемы, необходимо (если речь идет о покупке строящегося жилья):

  • ознакомиться с информацией о подрядной организации, ведущей возведение объекта (учредительные документы, лицензия, отзывы, конкурентоспособность, время существования на рынке),
  • лично посетить объект строительства,
  • предусмотреть в договоре соответствующий пункт об ответственности подрядчика за несоблюдение сроков строительства.

В ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку сопряжена с некоторыми преимуществами, которые надо знать потенциальному покупателю.

Преимущества покупки квартиры в ипотеку:

  • проверка добросовестности продавца: банк может провести соответствующие запросы и выявить кредитную историю конкретного субъекта, на основе которой будут сделаны предварительные выводы о благонадежности контрстороны,
  • дополнительная проверка документов: юридический отдел кредитной организации проведет правовой анализ всех бумаг, предъявленных продавцом на их соответствие законным требованиям, содержанию, полноте сведений, достоверности,
  • может быть исключен прямой контакт с крупной суммой: банк, одобрив сделку, вправе провести ее оплату посредством безналичного перевода на счет владельца жилплощади, что позволит исключить риски неправомерного посягательства со стороны третьих лиц,
  • уполномоченными сотрудниками банка будет проведена оценка состояния квартиры и других факторов, влияющих на ее стоимость за квадратный метр, дабы исключить мошеннические действия сторон сделки и превышение выкупной цены.

Особенности ипотечного кредитования:

  • объект будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения обязательства,
  • необходимо проводить ежегодное страхование объекта,
  • сделки, связанные с отчуждением или сдачей жилья в аренду, могут проводиться только с согласия кредитора,
  • запрещено проводить переоборудование, перепланировку.

На вторичке

Чтобы купить однокомнатную, двухкомнатную квартиру из предложений на вторичном рынке необходимо знать о некоторых рисках, среди которых:

  1. Правовые риски при покупке квартиры(связаны с многоаспектностью правоотношений, необходимостью соблюдать поэтапность действий, проверять «чистоту» процедуры и ее соответствие законодательному регламенту, что требует наличия опыта в указанной сфере).
  2. Риски технической направленности (связаны со скрытыми проблемами жилплощади и ее несоответствию санитарно-эпидемиологическим требованиям, которые могут быть выявлены только за время длительной эксплуатации).

Подобрать на вторичном рынке квартиру для покупки и, при этомминимизировать риски можно следующим путем:

  • привлечь к проведению процедуры риелтора или юриста,
  • осуществлять дополнительное нотариальное удостоверение всех бумаг,
  • снимать копии со всех документов,
  • настаивать на составлении акта приема-передачи, с помощью которого возможно оспорить сделку, если будут выявлены существенные проблемы с жильем.

Как проверить историю квартиры

История позволит осведомиться обо всех юридических фактах, происходивших с недвижимостью. О ней следует узнать перед совершением покупки квартиры.

Посредством выписки из ЕГРП можно выяснить:

  • сколько раз отчуждался объект (слишком частая перепродажа вызывает подозрения о юридической нечистоте объекта, несоответствии условиям проживания),
  • наличие арестов и запретов на совершение сделок,
  • путь приобретения квартиры нынешним владельцем (в результате купли-продажи или по безвозмездной сделке),
  • наличие споров и давность их возникновения (в случае, если с момента последнего отчуждения объекта прошло более 3 лет, покупателю не стоит беспокоиться об оспаривании сделки третьими лицами).

Выписка из реестра может быть получена самостоятельно заинтересованным в покупке субъектом. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос и оплатить ее стоимость в размере 200 рублей.

Отсутствие в реестре сведений о квартире указывает на то, что она была переведена в частную собственность посредством приватизации до 1998 года, после чего, никаких переходов прав в отношении объекта не проводилось. Это основание позволяет судить о полной «чистоте» сделки.

Проверяемкачествонедвижимости

При покупке новой квартиры основополагающее значение имеет ее качество. Провести проверку можно посредством оценки документов, выданных БТИ на предмет выявления незаконных перепланировок объекта (даже незначительные переустройства, влекущие изменения капитальных стен и перегородок должны проводиться с разрешения ОМСУ, в противном случае они становятся административным правонарушением).

Новый собственник, при выявлении незаконных перепланировок, может столкнуться со следующими проблемами:

  • сложность в узаконении таковых,
  • наложение штрафа или обязанности восстановить прежнюю планировку (при невозможности ее узаконения априори, нанесению ущерба несущим конструкциям).

Приобретая недвижимость, необходимо доподлинно знать насколько точная информация была предоставлена покупателю от продавца.

Как проверить продавца квартиры

Проверить владельца при продаже квартиры можно одним из следующих способов:

  1. Посредством официального портала ФМС можно выяснить подлинность паспорта продавца.
  2. Потребовать предоставления справки об отсутствии психических расстройств и зависимостей, влекущих изменение сознания и нарушающих адекватное восприятие сути своих действий.
  3. Если сделку проводит уполномоченный представитель, необходимо оценить выданную собственником доверенность.

Доверенность должна иметь такие составляющие:

  • нотариальную форму и соответствующие отметки о регистрации уполномоченным лицом,
  • исчерпывающий перечень переданных ему правомочий,
  • указание на срок действия,
  • дату составления, подписи,
  • сведения о полномочном представителе и субъекте, чьи интересы он осуществляет (собственнике квартиры).

Такие пункты проверки как дееспособность или семейное положениене всегда могут оказаться информативными и влияющими на совершение сделки.

Как исключить притязания третьих лиц на квартиру

Практика показывает, что неосведомленность о правах третьих лиц на купленную жилплощадь могут спровоцировать оспаривание сделки или признание ее недействительной.

Проблемы могут возникнуть:

  • при наличии регистрации несовершеннолетних детей,
  • при отсутствии согласия со стороны других сособственников (владельцев доли вправе) или законного супруга, супруги продавца,
  • при прописке лиц, признанных безвестно отсутствующими или давно не проживающих по указанному адресу, но не снятых с регистрации.

Проверку объекта на исключение притязаний со стороны третьих лиц следует проводить:

  1. Путем получения расширенной выписки из книги домового учета.
  2. Истребованием нотариально заверенного согласия от других владельцев имущества на отчуждение объекта.
  3. Предоставлением согласия от органа опеки и попечительства на предмет соблюдения прав и интересов несовершеннолетнего субъекта.

Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Паспорта сторон сделки.
  2. Предварительный договор (не является обязательным документом, но позволяет обеспечить состоятельность сделки).
  3. Расписка по факту принятия:
    1. Части суммы по предварительному договору.
    2. Средств по оставшейся выкупной стоимости объекта.
  4. Правоустанавливающие документы на объект: свидетельство о регистрации права,

    документ, выступающий основанием более раннего приобретения квартиры нынешним собственником.

  5. Технический план и паспорт (должен быть выдан и утвержден БТИ),
  6. Согласие на совершение сделки купли-продажи:
    1. От мужа или жены продавца.
    2. От мужа или жены покупателя.
    3. От других сособственников объекта.
  7. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на объекте обременений.
  8. Справка от управляющей компании, коммунальных и ресурсоснабжающих служб, подтверждающая отсутствие долгов.
  9. Выписка из домовой книги на предмет регистрации других лиц по запрашиваемому адресу.
  10. Разрешение от законных представителей (если продавцом недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо).
  11. Договор о привлечении заемных средств (ипотеки), рассрочки платежа.
  12. Договор поручительства (если предусмотрен кредитным договором).
  13. Справка от психо-, наркодиспансеров, позволяющая установить полную вменяемость и дееспособность продавца.
  14. Решение суда о снятии обременений или запретов на совершение сделок с недвижимостью (если данные из ЕГРП не актуальны, не внесены соответствующие коррективы).
  15. Запрос из Департамента жилищной политики (действует в Москве) на предмет подтверждения прав владельца, если отсутствуют сведенияв ЕГРП.
  16. Доверенность на право представления интересов стороны сделки.
  17. Акт приема-передачи.
  18. Квитанция об уплате пошлины за проведение регистрирующих действий с жильем.

Советы при покупке квартиры

Большинство потенциальных приобретателей недвижимости предпочитают останавливать выбор на вторичном рынке.

Преимуществами приобретения любой квартиры для покупателя вторички выступают:

  1. Отсутствие необходимости дожидаться завершения строительства объекта.
  2. Меньшие затраты на проведение косметического или капитального ремонта.
  3. Проверенная система ресурсообеспечения (опросив соседей можно удостовериться в соблюдении температурного режима центрального отопления, водоснабжения и бесперебойной работе коммунальных систем).

Советы при заключении сделки по покупке квартиры:

  1. Осматривайте квартиру лично и в дневное время суток.
  2. Покупка квартиры в зимнее время позволяет определить качество отопления.
  3. Отражайте в договоре только реальную выкупную стоимость объекта, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры или неблагоприятными правовыми последствиями:
    1. В случае признания сделки недействительной стороны будут обязаны вернуть ранее причитавшееся, тогда покупатель получит только ту сумму, что указана в договоре.
    2. Заниженная стоимость объекта может вызвать подозрение со стороны кредитной организации, выдавшей ипотеку и повлечь аннулирование соглашения.
    3. От стоимости квартиры напрямую зависит размер имущественного налогового вычета, который может недополучить покупатель при занижении реальных показателей.
  4. При выборе жилплощади старайтесь просматривать не более двух вариантов в день.
  5. Общение с соседями позволит удостовериться в добросовестности контрстороны и соответствию заявленных им преимуществ объекта реальному положению дел.
  6. Большое внимание следует уделить технической документации объекта:
    1. Сравнить срок выдачи и срок действия документа.
    2. Соответствие внутренней обстановки квартиры ее техническому плану, так как неузаконенные перепланировки могут повлечь проблемы для нового собственника.

Чтобы стать приобретателем квартиры и не столкнуться с правовыми и техническими проволочками, следует тщательно проверять добросовестность продавца, соответствие правоустанавливающих документов законному регламенту, отсутствие на объекте обременений и притязаний со стороны третьих лиц.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/pro-to-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiryi-pokupatelyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.