Что нужно для сделки купли продажи квартиры

Содержание

Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2020 году

Что нужно для сделки купли продажи квартиры

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.
Интеллект карта для покупателей с пошаговым планом сделки  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

    • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.ВНИМАНИЕ!01.01.

2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.01.

01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)

Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

    • Правила ведения Единого государственного реестра прав

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Источник: https://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Что нужно для сделки купли продажи квартиры

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Что нужно для сделки купли продажи квартиры

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры. Какие документы будут нужны?

Что нужно для сделки купли продажи квартиры

Для того чтобы сделка по купле-продаже квартиры состоялась сторонам-участникам договора потребуется предоставить ряд документов. В статье подробно рассмотрим, какие документы нужно будет предоставить продавцу и покупателю на определенном этапе оформления, а также узнаем, какие документы останутся у нового хозяина квартиры.

Необходимые бумаги потребуется предъявить трижды:

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Перечень документации

Далее поговорим о том, какие нужны документы для оформления купли-продажи квартиры.

На недвижимость от владельца

  • Свидетельство о регистрации собственности или выписка из ЕГРН (действительна в течении 30 дней).
  • Документ, подтверждающий основание, на котором владелец приобрел права на недвижимость (свидетельство о вступлении в наследство, ДКП с предыдущим владельцем и т. д.).
  • Выписка из домовой книги (актуальна в течении 30 календарных дней).
  • Справка из УК об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (действительна 10 дней с момента выдачи).
  • Кадастровый и технический паспорта на жилье.
  • Если есть несовершеннолетние собственники — разрешение на сделку от органов опеки.
  • Согласие на сделку от супруга/супруги (заверяется нотариально).
  • Справка из психоневрологического диспансера ( действительна в течении 30 дней).
  • Отказы соседей, если квартира в коммуналке (должны быть заверены нотариально).
  • Справка по форме №9 из паспортного стола.

Пакет личных бумаг от продавца

  • Гражданский паспорт РФ.
  • Военный билет.
  • Приписное удостоверение.
  • Вид на жительство в РФ с отметкой о регистрации (для иностранных граждан).
  • Свидетельство о рождении (если не исполнилось 18 лет).
  • Заявление с просьбой о регистрации сделки.

Что требуется от покупателя?

  • ДКП с точным указанием местоположения объекта недвижимости, его площади и всех зарегистрированных лиц (должен содержат подписи обеих сторон).
  • Если покупатель состоит в браке – согласие на сделку супруга (заверенное нотариально).
  • Справка из наркодиспансера.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Паспорт гражданина РФ.
  • Военный билет.
  • Вид на жительство с пометкой о прописке на территории РФ.
  • Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних).
  • Заявления на регистрацию сделки в Росреестре.

Что приложить к договору?

Для оформления сделки купли-продажи нужно предоставить:

  • Паспорт гражданина РФ (оригинал и копии).
  • ДКП в 3 экземплярах.
  • Для юр. лиц – свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы, ИНН, распорядительные документы, справка из ЕГРЮЛ (оригиналы и заверенные копии).
  • Документы, подтверждающие права представителя, если участники обратились к третьим лицам для представления своих интересов.
  • Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН (оригинал).
  • Выписка из домовой книги (оригинал).
  • Кадастровый и технический паспорта на квартиру (оригинал).
  • Разрешение на сделку от опеки (оригинал).
  • Прочие документы.

Список оригиналов, которые переходят новому собственнику

В законодательстве РФ не закреплен список документов, которые продавец должен передать покупателю после оформления сделки, т. е. делать это продавец не обязан. Но так как это действие не несет никакого риска для продавца – стороны договариваются о передаче оригиналов бумаг после регистрации. Передаются:

  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение на сделку от опеки.
  • Справка о дееспособности продавца.
  • Согласие супругов на продажу.

Для продавца после перехода права собственности эти документы больше не представляют ценности, а покупателю могут понадобиться для последующих сделок, т. к. подтверждают историю квартиры.

Если продавец категорически против передачи – можно ограничиться нотариальными копиями наиболее значимых из них (согласие супругов, разрешение опеки, доверенность и т. д.).

Регистрация права собственности в Росреестре

После оформления ДКП стороны обязаны передать документы в Росреестр, где произойдет регистрация перехода права собственности. Эта процедура подтверждает легитимность сделки, на основании которой право собственности на жилой объект переходит от продавца к покупателю.

Сделка купли-продажи недвижимости не имеет законной силы до регистрации — наступления или прекращение прав приобретенную или проданную недвижимость, согласно законодательным актам, наступает лишь с того момента, как данные о ней вносятся в ЕГРН. С этого момента новый владелец приобретает право:

  1. Владеть и пользоваться объектом недвижимости.
  2. Распоряжаться недвижимостью.
  3. Проводить перепланировку и перестройку жилья.

Что остается у бывшего владельца после сделки?

После того как сделка зарегистрирована, продавец должен оставить себя следующие документы:

  • Свой экземпляр ДКП, полученный в Росреестре. Он может понадобиться для подачи налоговой декларации и доступа к банковской ячейке, если расчеты осуществлялись через нее.
  • Акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подтверждает переход ответственности за содержание жилья о продавца к покупателю.

Надо ли хранить бумаги и как долго?

Срок, в течении которого продавец должен хранить документы на проданное жилье не закреплен законодательно, но специалисты рекомендуют сохранять их до подачи декларации в налоговую службу – т. е.

в течение календарного года после заключения сделки. Для того чтобы обезопасить себя бывший владелец может сохранять их и дальше – на протяжении срока исковой давности, в течении которого сделка может быть оспорена.

Этот срок составляет 3 года.

Обязательно ли обращаться в ЕГРН и ФНС?

Обязанность по регистрации сделки возникает у продавца в отношении двух органов – Росреестра и Федеральной Налоговой Службы. В Росреестр продавец должен подать документы на регистрацию сделки сразу после оформления ДКП вместе с покупателем, а в ФМС – декларацию 3НДФЛ в течении года следующего за отчетным.

Платить ли пошлину?

Обязанность по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности (в размере 2 тыс. рублей) традиционно лежит на покупателе, однако, участники сделки могут договориться о разделении этого бремени между ними.

Что остается у нового хозяина после покупки?

В новостройке:

  • ДДУ или уступки прав требования, подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре.
  • Платежные документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами.
  • Передаточный акт, подтверждающий факт перехода ответственности по содержанию жилья от продавца к покупателю.

Вторичный рынок:

  • ДКП квартиры. Он должен быть подписан продавцом и покупателем, заверен гербовой печатью и подписан регистратором из Росреестра.
  • Выписка из ЕГРН, содержащая технические параметры жилья и сведения о зарегистрированных правах покупателя.
  • Передаточный акт.
  • Собственноручно написанная и подписанная Продавцом расписка в получении средств.

Что необходимо предъявить для регистрации?

Для последующего предъявления в Росреестре и ФНС понадобятся следующие документы:

  • ДКП квартиры.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Передаточный акт.
  • Расписка в получении средств продавцом.
  • Технический паспорт квартиры.
  • Паспорт гражданина РФ.
  • Согласие супруга.
  • Разрешение опеки.
  • Доверенность (если интересы владельца представляет третье лицо).
  • Расписки, подтверждающие факт полного расчёта между участниками.

Госпошлина

Регистрационные действия в отношении перехода прав собственности после оформления сделки купли-продажи жилья носят возмездный характер. Размер государственной пошлины при этом составляет 2 тыс. рублей. Если покупателей несколько – эта сумма будет разделена между ними пропорционально приобретаемой доли в праве собственности на объект.

Кто оплачивает сбор?

Государственная пошлина за оформление договора купли-продажи не предусмотрена. Предпродажный сбор и подготовка документов при этом оплачивается владельцем квартиры. Продавец должен на платной основе получить:

  • Справки из БТИ (1000–1500 рублей в зависимости от площади жилья).
  • Справку из УК об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  • Доверенность (при необходимости) – от 400 до 600 рублей.

После оформления всех документов и юридического завершения сделки новый владелец приобретает следующие права:

  • На распоряжение объектом недвижимости (он может по своей воле продать ее, подарить, оставить в наследство и др.).
  • Право на проживание и пользование помещением.
  • Право прописывать других граждан в принадлежащей ему квартире.
  • Использовать жилье для предпринимательства.

Обязанности владельца закреплены в ЖК РФ и делятся на 2 типа:

  1. По содержанию объекта недвижимости и сопутствующего общедомового имущества.
  2. По соблюдению правил пользования жилым помещением, соблюдению законных прав и интересов других жильцов многоквартирного дома.

При использовании жилого объекта в многоквартирном доме должны соблюдаться:

  • требования пожарной безопасности;
  • санитарно-гигиенические и экологические нормы;
  • требования законодательства;
  • правила пользования жилыми помещениями.

С момента перехода права собственности от продавца к покупателю с бывшего владельца снимается обязанность по уплате налогов на переданную недвижимость и платежей по услугам ЖКХ, а покупатель при этом приобретает право на получение налогового вычета.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dokumenty/dlya-oformleniya-dogovora.html

Какие документы нужны для купли продажи квартиры — список необходимых бумаг

Что нужно для сделки купли продажи квартиры

Если вы задумались о продаже квартиры в ближайшее время, сейчас самый подходящий момент для того, чтобы начать собирать документы для сделки.

Это позволит вам, как только найдется покупатель, сразу же зарегистрировать сделку и вскоре получить наличные.

Да и покупатели, как правило, не очень любят ждать, пока собственник соберет все необходимые бумаги. Поэтому нужно быть во всеоружии и знать, какие документы нужны чтобы продать квартиру.

О том, какие документы необходимы для купли-продажи квартиры, где их получить и сколько это стоит, мы и поговорим в данной статье.

Документы необходимые для продажи квартиры — список

Рассмотрим, какие документы нужны для продажи квартиры. Первый нюанс, на который стоит обратить внимание, это срок действия многих документов.

Примерно половина из стандартного комплекта является бессрочной, часть необходимо получать за несколько недель до сделки, часть – действует около трех месяцев.

Для того, чтобы не бегать по инстанциям десять раз, выписки с ограниченным сроком действия желательно делать непосредственно перед выходом на сделку.

Но все будет зависеть от покупателя: кто-то согласен будет увидеть выписку из домовой книги на сделке, а кто-то может запросить ее еще на стадии принятия решения о покупке.

Перечень документов для купли-продажи квартиры:

  1. Паспорт собственника жилья (или всех собственников, если квартира принадлежит не одному владельцу). Оригинал, действующий, без посторонних отметок, которые могут сделать его недействительным.
  2. Документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилье. Это: завещание, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилья,дарения, мены, купли-продажи.
  3. Свидетельство о праве собственности. Если вы его не получали при регистрации сделки, либо потеряли – придется восстанавливать. Незарегистрированная сделка по дарению или вступлению в наследство не позволит вам распоряжаться площадью, так как фактически вы не являетесь ее хозяином.
  4. Кадастровый паспорт квартиры. Содержит информацию о кадастровой стоимости объекта, план квартиры, данные о ее метраже, и кадастровый номер. Заказать выписку можно в Росреестре: онлайн (информационная) или в бумажном виде с печатью (понадобится для сделки).
  5. Технический паспорт и экспликация. Не требуется непосредственно для сделки, но необходим при общении с покупателем. Отражает все перепланировки, если таковые были, и их законность.
  6. Справка из налоговой службы. Подтверждает отсутствие задолженности по налогу на имущество.
  7. Справки из ЖКХ и управляющих компаний. Подтверждают отсутствие задолженности за коммунальные услуги (свет, газ, вода, телефон, квартплата).
  8. Выписка о состоянии лицевого счета квартиры. Подтверждает отсутствие задолженности за квартплату, получается в бухгалтерии ЖКХ. Обязательно должна быть заверена начальником (подпись и печать). Без этого недействительна.
  9. Выписка из домовой книги. Дает информацию обо всех прописанных в квартире лицах. Перед сделкой купли-продажи все, кто зарегистрирован на площади, должны выписаться. Это делается только после внесения покупателем аванса. Раньше выписываться не стоит, тем более, что сделки имеют свойство срываться.
  10. Выписка из ЕГРП. Показывает «историю» квартиры: смену собственников, наличие, снятие или отсутствие обременений.
  11. Согласие супруга (супруги) на сделку, заверенное у нотариуса. Нужна в том случае, если квартира приобреталась в браке. Даже если вы разведены, оно понадобится. Не требуется, если квартира была получена в дар, передана по завещанию или по наследству, а так же при наличии брачного контракта между супругами.
  12. Согласие опекунов и органов опеки на сделку. Требуется в том случае, когда собственник жилья или один из собственников – несовершеннолетний.
  13. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Подтверждение адекватности и дееспособности продавца. Обычно требуется при ипотечной сделке либо если у покупателя есть сомнения. Вместо нее могут подойти обычные водительские права. Если же требуется именно справка, то она заказывается на платной основе в указанных диспансерах.

Это основной перечень документов, которые потребуются вам на сделке по отчуждению.

Продажа квартиры за наличный расчет

А теперь поговорим подробнее о вариантах продажи жилья, и дополнительных документах, которые могут для этого потребоваться.

При продаже жилья за наличный расчет, продавцу понадобятся документы согласно перечню, приведенному выше, и непосредственно договор купли-продажи. Если был внесен аванс за жилье, то расписка о передаче аванса.

Так же непосредственно на сделке составляется соглашение о порядке расчета.

Продавец может потребовать полный расчет при подписании документов, либо получить средства после того, как произойдет официальная регистрация перехода права собственности. В последнем случае деньги обычно помещают в банковскую ячейку, арендованную покупателем.

К перечисленным выше документам потребуется приложить договор ее аренды. Получить доступ к деньгам можно будет после того, как продавец совместно с покупателем явятся в банк, и предъявят документ, позволяющий получить доступ к средствам. Обычно это свидетельство о праве собственности, выданное на имя покупателя.

Если расчет производится в день подписания договора, внесите в него пункт о порядке возврата средств, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована.

Продажа квартиры по ипотеке

При ипотечной сделке обычно требуется собрать самый внушительный перечень документов.

Без них банк просто не позволит сторонам выйти на сделку.

Дополнительно к стандартному пакету документов потребуются следующие бумаги:

  • Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
  • Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
  • Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
  • Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.

Если банку потребуются дополнительные документы по объекту, то после получения покупателем одобрения, ему выдадут список тех бумаг, которые предстоит собрать.

Ориентироваться при формировании пакета документов под сделку стоит именно на него.

Продажа доли жилплощади

При сделке по купле-продаже доли недвижимости требуется так же стандартный перечень документов, приведенный выше.

Кроме того, от продавца потребуется согласие совладельцев на продажу доли и официальный отказ от преимущественного права покупки. Без этих бумаг сделку не зарегистрируют.

Если же такое согласие от содольщиков не получено, остается два варианта: добиваться его через суд, либо провести сделку по отчуждению доли с помощью договора дарения. Для последней, — такое согласие не требуется.

Но о последнем варианте лучше проконсультироваться с опытным юристом или агентом по продаже недвижимости.

Как видите, несмотря на то, что список документов для сделки достаточно внушителен, на их сбор понадобится не так уж много времени.

Обычно больше половины документов у собственника уже имеются, вторую же половину можно получить очень быстро, если воспользоваться услугами госорганов по срочному оформлению.

Они стоят чуть дороже, но могут пригодиться, если вы собираетесь выходить на сделку в ближайшее время.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.