Что необходимо проверить при покупке квартиры

Содержание

Как определить чистоту сделки? Какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что необходимо проверить при покупке квартиры

Вторичный рынок жилья представлен большим количеством предложений. Определившись с ценой и параметрами будущей квартиры, вы находите объект, который устраивает по всем требованиям. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту и подготовить необходимые документы для регистрации.

Для начала выясните цель продажи квартиры и договоритесь о цене. Если вас все устраивает, то начинаем проверку и сбор необходимых документов.

На начальном этапе потребуется проверить и собрать стандартный набор документов, который включает себя:

  1. Паспорта собственников + свидетельство о рождении детей (до 14 лет), если они являются собственниками долей в квартире.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение:
    • свидетельство о государственной регистрации права;
    • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
    • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д).
  3. Справки из жилищно-коммунального хозяйства:
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
    • архивная (расширенная) выписка;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • копия финансового лицевого счета.

Справка: Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности и покупается за наличный расчет этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

При определенных обстоятельствах могут дополнительно потребоваться следующие документы:

  1. нотариальное согласие одного из супругов;
  2. разрешение органов опеки и попечительства.

При покупке квартиры по ипотечному кредитованию вам дополнительно потребуется:

  1. технический паспорт или экспликация квартиры;
  2. оценка квартиры;
  3. свежая выписка из ЕГРН;
  4. справки от нарколога и психиатра.

Какие вопросы риэлторы советуют задавать продавцу вторички?

Главный вопрос: цель продажи квартиры. Это может быть:

  • Улучшение жилищных вопросов. Молодая семья ждет пополнения и ей нужна новая квартира с большей площадью.
  • Разъезд родственников. Семья разводится и ей нужно разменять квартиру на две жилплощади.
  • Уменьшение квадратных метров. Человек остался один и продает квартиру с целью покупки жилья меньшей площади.
  • Нужны деньги. Срочно понадобились деньги или квартира досталась по наследству и больше не нужна.

Узнав причину продажи, задайте уточняющие вопросы, а именно:

  • Кто соседи? Важно задать вопрос по соседям на лестничной площадке, а также узнать кто проживает вверху. Бывают ситуации, когда квартиру продают из-за конфликта с соседями.
  • Тепло ли в квартире? Зайдя в квартиру, пощупайте батареи (зимой) или спросите у жильцов. Если для вас этот вопрос важный лучше задать его соседям. В этом случае вы получите более правдивый ответ.
  • Слышно ли соседей? Звукоизоляция в квартире зависит от материала стен и перекрытий. Уточните этот вопрос у жильцов.
  • Сколько платите за жкх? Довольно часто задаваемый вопрос при покупке квартиры. Попросите квитанцию об оплате у собственников.
  • Есть ли проблемы с квартирой и документами? Задайте этот вопрос жильцам и попросите показать правоустанавливающие документы.
  • Сколько лет в собственности? Если квартира находится в собственности менее 3-5 лет, то при определенных условиях придется заплатить налог с продажи.
  • Была ли перепланировка? Уточните насчет ее законности.

На остальные вопросы вы получите ответы из правоустанавливающих документов:

  1. Из выписки из ЕГРН узнаете: кто собственник квартиры, когда и каким способом она была приобретена. Также там содержится информация о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
  2. Из справок из жэка: кто зарегистрирован в квартире и о наличии временно отсутствующих, задолженности по коммунальным платежам. Также эту информацию можно узнать из квитанций.
  3. Из паспорта можно узнать: женат (замужем) продавец или нет по штампу в паспорте или его отсутствии.

Как определить чистоту сделки?

  1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Из нее вы узнаете всю информацию о собственниках и параметрах квартиры: площадь, этаж, кадастровая стоимость и номер, на основании чего получено право собственности, когда оно было зарегистрировано и о существующих ограничениях прав и обременений на объект.

  2. Возьмите свежие справки из жэка. Из них вы узнаете о всех зарегистрированных лицах, временно отсутствующих, наличии долгов и историю квартиры (архивная выписка).
  3. Проверьте паспорта собственников.

Если вопросов не возникло, то можете начинать собирать документы и готовить сделку.

Действия после проверки

Дальнейшими действиями должны стать:

  1. Заключение предварительного договора. В нем прописываются все условия покупки: сроки, цена, порядок расчетов, параметры квартиры, кто прописан и т.д.
  2. Договор аванса или задатка. Если вы заинтересованы в покупке квартиры, то лучше оформить задаток, так как в нем прописываются штрафные санкции. Это накладывает определенную ответственность и дисциплинирует продавцов.

При необходимости (ипотека) вы собираете дополнительные документы и сдаете в банк. После получения одобрения:

  1. составляется основной договор купли-продажи;
  2. оплачивается государственная пошлина (покупатель);
  3. документы сдаются на регистрацию в МФЦ:
  4. после регистрации вы становитесь собственником квартиры;

Справка: На сбор всех документов и получении прав собственности уходит не более месяца.

Закажите свежую выписку из ЕГРН, обратившись с соответствующим запросом в МФЦ. В выписке содержится информация об ограничении прав и обременений на объект недвижимости. На второй странице в пунктах 4,5,6 должно стоять: не зарегистрировано. Если в любой из этих граф стоит другой ответ, то на квартиру наложены ограничения, и на данном этапе купить квартиру вы не сможете.

Выясните причину у собственника и найдите решение этой проблемы или откажитесь от покупки данного объекта.

Причины для торга

  • Завышенная цена. Как правило, собственник жилья намеренно завышает цену и при торге предоставит вам скидку.
  • Объявление с торгом. Причиной для торга может быть объявление, в котором собственник указывает, что торг уместен. Вам необходимо уточнить сумму этой скидки.
  • Срочная продажа. Как правило, собственник идет на существенные уступки в цене, если ему срочно нужны деньги или квартира досталась в наследство.
  • Квартира с долгами. У собственника кредитная задолженность и ему срочно нужны деньги для погашения. В этом случае вы сможете добиться существенных уступок.
  • Продается давно. Если хозяин не может длительное время продать свою недвижимость, то предоставит вам определенную скидку.
  • Отсутствие ремонта.
  • Первый и последний этаж.
  • Неудачное расположение дома.

Совет: Если продавец мужчина, то скидку должна просить женщина и наоборот.

Надеюсь, что статья была полезна, и вы сможете применить полученные знания при покупке квартиры. Если вы ни разу не покупали недвижимость, обратитесь за помощью к знакомому риэлтору, который сможет сделать эту работу.

В данном видео вы узнаете еще больше информации о том, как проверить чистоту сделки при приобретении квартиры на вторичном рынке:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/vtorichnyj-rynok/proverka-zhilya-pered-priobreteniem.html

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Что необходимо проверить при покупке квартиры

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе определенные риски – можно столкнуться с мошенничеством продавца или риэлтора, приобрести жилье с обременением или долгами, потерять деньги при передаче второй стороне. Избежать таких проблем можно только при доскональной проверке документов на квартиру и продавца, нюансов выбора жилья.

В этом материале расскажем, что нужно знать при покупке квартиры, и на какие моменты нужно обратить внимание в первую очередь.

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается.

Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства.

Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

  • какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
  • максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
  • источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
  • иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

  1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
  2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
  3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
  • характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
  • реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
  • длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
  • иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Изучение и просмотр вариантов

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам.

Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра.

Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
  2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
  3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки.

Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант.

Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Соглашение о намерении и задаток

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

  • чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
  • чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
  • чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

Скачать образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Источник: https://law03.ru/finance/article/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Как правильно провести осмотр квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Что необходимо проверить при покупке квартиры

Мелочей как известно не бывает, вот и при осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке всё своё внимание в первую очередь необходимо уделить деталям.

Как мозаика, по крупицам информация об объекте недвижимости собирается в нашей голове из разных источников и выстраивается ясная полная картина о квартире, которую мы хотим купить.

Сегодня я расскажу вам о том, как правильнее всего провести осмотр вторичной квартиры перед покупкой, и дам несколько дельных советов и рекомендаций на этот счёт.

Внимание к деталям

Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.

В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию – год постройки, материал стен – из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось – кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома. Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу…

Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио – расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.

Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…

Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника – риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры.

Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся.

Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись

Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете.

Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая.

И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.

Осмотр подъезда перед покупкой квартиры

Осмотр подъезда может сказать куда больше, чем сама квартира. И я не оговорилась. Порой мелочи и детали подмеченные в подъезде где расположена квартиры становятся ключевыми факторами при выборе жилья. Загаженный подъезд вряд ли кого то воодушевит и с подвигнет на покупку.

Банки с окурками, пустые бутылки, исписанные стены, обгаженные углы.

Или картина может быть совсем противоположной – ковровые дорожки, цветы на подоконниках на лестничных пролётах, свежий косметический ремонт, велосипеды, спортинвентарь и детские игрушки – всё это может произвести куда более приятное впечатление…

Обратите внимание на запахи в подъезде – очень часто там просто нечем дышать и вонь стоит такая, как от разложившегося трупа. Часто причиной зловония в подъезде служит нерегулярно обслуживаемый мусоропровод.

Также причиной плохих запахов может служить вода, а точнее её испарение – это могут быть высоко расположенные грунтовые воды и постоянно подтопляемый подвал, а в отопительный сезон симбиоз воды, тепла и мусоропровода дает сражающие наповал ароматы.

С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой

И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно – стоит ли покупать эту квартиру.

При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире.

Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью – быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.

Смотрите перед покупкой на состояние и ремонт в квартире

В первую очередь при осмотре квартиры необходимо особо уделить внимание на её состояние и качество ремонта. А если жильё пришло в упадок, то оценить фронт работы и прикинуть в уме сколько нужно вложить денег в квартиру, чтобы привести её в состояние пригодное для нормального проживания.

При общем осмотре квартиры обратите внимание на следы недавнего косметического ремонта. Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку. Оглянитесь вокруг, где-то должна стоять банка с краской или лежать рулон обоев.

Свежая штукатурка на стене или на потолке должна на просмотре квартиры вас насторожить – возможно это попытка завуалировать грибок или плесень, быть может течёт крыша или соседи сверху постоянно квартиру заливают.

Не ленитесь поднять голову и досконально изучить потолок, рассмотрите его особо тщательно и внимательно. Попытайтесь найти следы подтёков и протечек, особенно в местах примыкания труб и в углах комнат.

Осмотрите оконные блоки – не видны ли места промерзания, убедитесь что из окон не дует ветер и они легко и плотно закрываются.

Зайдите в ванную комнату и осмотрите перед покупкой квартиры сантехническое оборудование — смесители, краны, задвижки и трубы. В коробах над стояками также может быть спрятано много сюрпризов. Проверьте напор воды – на верхних этажах может сочится лишь тонкая струйка.

Обратите внимание на радиаторы отопления, проверьте в каком состоянии батареи, а если вы пришли на осмотр квартиры в отопительный сезон, то можно будет сразу почувствовать и проверить как сильно они греют. Оглянитесь вокруг и присмотритесь по-внимательнее, возможно где-то в углу припрятан электрический обогреватель. Это также может натолкнуть на определенные размышления.

Обратите внимание на углы в комнатах – порой от сырости в углах отходят от стен обои.

Часто причинами возгорания и пожаров в квартирах служит короткое замыкание электропроводки. Обратите внимание на просмотре квартиры перед покупкой на общее состояние электрики, в частности на розетки и выключатели.

Посмотрите не видны ли следы от возгорания, замыканий, не искрит ли где чего, не висят ли где какие сопли. Отметьте для себя в каком состоянии электросчётчик, давно ли он проходил техническую поверку.

Выясните какую нагрузку получают электроточки – не включено ли у хозяина 4-5 электроприборов на одну розетку – это также может говорить о неправильной эксплуатации электрической сети и возможных дальнейших с ней проблемах.

Возьмите на заметку – порой собственники намеренно создают непреодолимые препятствия для осмотра проблемных мест в помещении, захламляют комнату громоздкими предметами: шкафами, шифоньерами, комодами, модульными стенками.

И какими бы незначительными на первый взгляд вам не показались эти проблемы житейского характера, любой ремонт влетает в копеечку. Так что ухо востро и будьте бдительны на просмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке…

В какое время суток – утром днём или вечером – лучше всего приходить на осмотр квартиры

На счет времени просмотра, я бы рекомендовала побывать в квартире и днём и вечером, и ощутить контраст от утреннего осмотра жилья и после захода солнца, если таковой имеется.

В основном все просмотры квартир риэлторы назначают в вечернее время, так удобно большинству собственников, люди же по большей части работают. Посетить квартиру вечером будет полезно и потому, что можно в полной мере ощутить весь шумовой эффект, который создают ваши будущие соседи.

Однако, в тёмное время суток многого не увидишь, ночная мгла может скрыть от глаз самое главное.

Осматривая квартиру- Что не упустить из виду?

Хороший вид из окна и отличный обзор – ещё одна немаловажная деталь при осмотре жилья перед покупкой. Особо обратите внимание куда выходят окна вашем будущей квартиры – в укутанный зеленью тихий уютный двор или на оживлённую улицу.

Задавайте продавцу неудобные и даже самые смелые вопросы на осмотре квартиры перед покупкой

Обратите внимание на психологическое состояние продавца, на его устойчивость к неудобным вопросам, быть может он нервничает и ему есть, что от вас скрывать. Тогда это может послужить поводом к более детальному и внимательному анализу и разбору ситуации перед покупкой квартиры, а то и вовсе к приватному разговору по душам

Куда и на что смотреть, покупая квартиру

Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена.

Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры.

Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман.

Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети – при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит – да зуб неймёт.

Обратите внимание как к вам относятся на просмотре квартиры перед покупкой собственник или риэлтор

Цель любого риэлтора как можно быстрее продать квартиру, успешно завершить сделку и получить свою комиссию. Это его основная мотивация. И если агент с вами особо не церемонится на просмотре квартиры, ведёт себя мягко говоря по-хамски, это может говорить о том, что он в вас не сильно заинтересован.

Часто причиной такого пренебрежительного обращения с клиентами является уверенность риэлтора в скорой продаже квартиры, которая подкрепляется телефоном, раскалённым от звонков потенциальных покупателей. Так что на поведение риэлтора или хозяина квартиры также стоит обратить внимание. Возможно вам стоит поторопиться с выбором и принятием решения.

А возможно это психологическая обработка и просто грамотный развод…

Через чур любезный хозяин квартиры или риэлтор также должен вас насторожить, за улыбками часто скрывается волчий оскал, возможно продавцам есть что скрывать, а возможно вы единственные за долгое время потенциальные клиенты, а если это так то квартира не в рынке, скорее всего цена на квадратные метры сильно завышена.

Как правильно вести себя на осмотре квартиры

На просмотре квартиры держитесь уверенно, задавайте продавцу вопросы по существу – но не стреляйте ими как из пулемёта, имейте терпение выслушать собеседника.

Мой вам дельный совет, проведите в помещении как можно больше времени. Обстоятельно, не галопом, а с чувством, с толком, с расстановкой осмотрите все помещения в квартире перед покупкой.

Рассиживаться не стоит, не злоупотребляйте гостеприимством.

А вот если вам предлагают бегло галопом осмотреться и выпихивают из квартиры пинками, то в этом случае стоит призадуматься Уделяйте внимание мелочам и кажущимся на первый взгляд малозначительным деталям.

Стоит ли торговаться на просмотре квартиры

Показывать свой острый интерес на квартире в момент осмотра, я бы не рекомендовала. Если продавец увидит у вас заинтересованность, то он попросту замкнётся и торговаться скорее всего с вами он уже не будет.

Начинать торги стоит лишь в случае реальной заинтересованности и если у вас в голове созрела обоснованность притязаний на скидку. Допустимо на просмотре квартиры узнать о гипотетической возможности торга и только.

Затем возьмите паузу на несколько дней и только после предлагайте свою цену за квартиру.

Типичные ошибки клиентов на осмотре квартиры перед покупкой

Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели – приобретения своего собственного жилья.

Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.

Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво – в большинстве случаев вообще недопустимо.

Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.

И не забывайте, что это рынок – будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.

Всем удачных осмотров!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/osmotr-kvartiry-pered-pokupkoj-na-vtorichke.html

На что смотреть при осмотре квартиры

Что необходимо проверить при покупке квартиры

Перед покупкой квартиру нужно внимательно осмотреть. Узнайте, что заслуживает особого внимания. Проверите это – не придется потом нести лишние затраты.

Осмотр вторичной квартиры перед покупкой требует внимательности. Это не новостройка, где все на виду, и можно положиться на положительное заключение Госстройнадзора. У жилья с историей нередко находятся недостатки. А его владельцы стараются их замаскировать. Рассмотрим, к чему следует присмотреться покупателю.

Как подготовиться к осмотру квартиры

Многие путают непосредственное знакомство с объектом недвижимости с проверкой его юридической чистоты. Последняя осуществляется отдельно. Хотя не лишним будет получить заранее технический план осматриваемой квартиры. Так покупатель сможет сравнить планировку по документам с фактической. 

Удостовериться в законности планировки важно по ряду причин:

  1. Безопасность. Если предыдущий владелец повредил несущие конструкции, это создаст угрозу для жизни и здоровья нового.

  2. Исключение дополнительных неудобств. Если перепланировка – запрещенная, владельца квартиры могут через суд заставить привести помещение в исходный вид. Даже если новому хозяину оплачивать это не придется, лишний ремонт обеспечен.

  3. Ипотека. Банки не выдадут кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой.

Остальные документы отложим. А собственный паспорт лучше взять. Хозяин имеет право уточнить, кого пускает в дом.

Взять с собой на осмотр лучше более полезные вещи:

  • ручку и бумагу;
  • фотоаппарат;
  • рулетку;
  • вольтметр.

Не стоит полностью полагаться на телефон. Если он подведет, просмотр придется отложить. Информацию обязательно нужно фиксировать, чтобы потом в спокойной обстановке повторно проанализировать увиденное.

Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление

Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.

Далее стоит оценить планировку квартиры. Не нужно стесняться спрашивать, не было ли раньше перегородки между ванной и туалетом, как отнеслось БТИ к присоединению балкона и т.п. Если окажется, что собственник перекладывал стены, важно выяснить, какой материал он использовал, а какой был изначально.

Зайдите в каждое помещение. Если хозяин пригласил вас на просмотр, значит, он к этому подготовился.

Обратить внимание необходимо на такие нюансы:

  1. Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.

  2. Запахи. Даже если хозяева зальют все освежителем воздуха и в каждой комнате поставят по чашке кофе, неисправную вытяжку вычислить нетрудно. 

  3. Звуки. Шум спускаемой воды сверху, ругань за стеной, грохот лифта, гул машин за окном будут сопровождать вас ежедневно в случае покупки. Лучше заранее оценить, насколько это слышно.

  4. Вид из окна. Не забудьте выглянуть из каждого, а также выйти на балкон или лоджию.

Как бы иррационально это ни звучало, не лишним будет прислушаться и к внутреннему голосу. В некоторых помещения бывает давящая атмосфера. И если вам психологически некомфортно во время непродолжительного визита, после переезда станет еще хуже.

Второй этап осмотра квартиры: технические характеристики

Если общее впечатление – положительное, пора переходить к детальной оценке объекта. Важно убедиться, что вы не переплатите, согласившись на цену продавца. Ведь иногда под свежим косметическим ремонтом скрывается потребность в капитальном. Сразу же можно выяснить:

  1. Нет ли дыр в полу. Достаточно походить взад-вперед – и провалы под линолеумом дадут о себе знать.

  2. Не трухлявые ли стены. Для этого нужно постучать по ним в нескольких местах.

  3. Исправны ли приборы отопления. Правда, выяснить это можно только с октября по апрель. Зато сразу поймете, хорошо ли греют батареи, нет ли протечек.

  4. Исправна ли система водоснабжения. Откройте воду в кранах – и все стает понятно. А если хозяин просит этого не делать, значит, есть проблемы с трубами.

  5. Исправна ли проводка. Для этого и носят с собой вольтметр. Но иногда достаточно включить свет и посмотреть, не мигает ли он.

  6. Придется ли менять окна. Даже пластиковые стеклопакеты могут быть проблемными. Первый признак – если они текут. Также стоит поднести руку к раме и проверить, дует ли в щели.

Если все это оставить без внимания, после перехода права собственности придется вложить большие деньги в ремонт.

Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи

Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо. 

Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.

Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:

  • о проблемах ЖКХ;
  • о работе управляющей компании;
  • о жильцах, приносящих неудобства;
  • об истории покупаемой квартиры.

Необязательно пугать людей и звонить в каждую дверь. Проще завязать разговор с теми, кто гуляет во дворе.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/na-chto-obratity-vnimanie-potentsialynomu-pokupatelyu-pri-osmotre-kvartiri

Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой

Что необходимо проверить при покупке квартиры

О своем пусть и не слишком большом, но изолированном помещении, которое будет предназначено и пригодно для проживания в нем, постоянно, наверно, мечтает каждый человек. Ведь так хорошо прийти домой, где никто не будет тебе рассказывать, что нужно делать и как правильно жить.

Если вы решили приобрести или продать недвижимость, можно, конечно, обратиться к профессиональному агентству, оно гарантирует проверку сделки и сопровождение ее документально.

Но не будет всё-таки лишним знать, какие документы необходимо проверять при покупке квартиры.

Сейчас, к сожалению, как среди продавцов, так и среди агентств существует достаточно мошенников, поэтому нужно быть готовым к тому, что вам придётся делать всю проверку самому.

Основные правила

Итак, что же нужно знать при покупке квартиры и на что рекомендуется обратить особое внимание.

  1. Самое главное — проверка документов, устанавливающих право владения на квартиру, которая вам понравилась.
  2. Тщательная проверка истории квартиры.
  3. Обязательно стоит проверить законность всех перестроек и перепланировок в квартире.
  4. Проверка самого продавца.
  5. Нет ли еще претендентов на обладание этой жилплощадью.

Теперь давайте рассмотрим каждый перечисленный пункт подробнее.

Проверка документов, устанавливающих право на владение жилья

Для того чтобы правильно проверить правоустанавливающие документы, нужно понимать что именно к ним относиться. Это документ на жилье, заверенный и зарегистрированный в БТИ и нотариально, или утвержденный в органах исполнительной власти. Тут происходит учет всей недвижимости России.

Если, к примеру, приглянувшаяся вам жилплощадь была уже приватизирована, то в этом случае нужно проверять такие документы :

  • свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиру, или другую недвижимость, с регистрацией в бюро;
  • наличие техпаспорта, в котором будет точно посчитано и зафиксировано фактическое состояние продаваемой жилплощади.

Если жилплощадь, например, кооперативная, тогда проверять следует немного иные документы:

  • свидетельство о праве собственности, но выдано оно должно быть Главным управлением жилищного обеспечения;
  • техпаспорт.

Квартира, которую вы решили приобрести, имеет владельца и получил ее он по праву наследования. В этом случае свидетельство о праве такого владения по закону или завещанию неважно, но оно тоже должно быть заверено нотариально и иметь регистрацию в бюро технической инвентаризации.

Если квартира до этого была приобретена в результате сделки, в этом случае вам нужно проверить договор купли–продажи либо какой-либо другой документ, который будет удостоверять процесс отчуждения и, понятно,. что он тоже должен быть заверен нотариально и иметь регистрацию в БТИ.

Но придется проверять намного больше документов в том случае, если квартира ранее была получена продавцом согласно судебного решения. Тогда стоит попросить, пусть продавец предоставит вам само судебное решение суда, оно тоже должно быть зарегистрировано в БТИ.

Также должны быть проверены такие документы как договор лизинга, об удовлетворении требований ипотекодержателя, о делении недвижимого имущества, отчуждения, решения судов, акты о демунипализации и мировое соглашение.

Как правильно проверить историю квартиры?

Как только проверили все правоустанавливающие документы, настало время непосредственно проверять историю квартиры. Для этого необходимо учесть, каким образом перед этим была получена в полное владение квартира продавцом.

При покупке квартиры можно проверить продавца. Каким образом? Попросите у продавца показать вам его водительские права, как правило, людям которые состоят на учете у нарколога или невролога водительские права не дают.

В случае отказа показать вам свои права, можно попросить представить вам справку, о том, что он нигде не состоит на учете. Но, к сожалению, нужно отметить, что по закону продавец, если не захочет, то вполне на законных основаниях может вам отказать в этом праве.

Поэтому нужно быть готовым и к такому повороту событий.

Далее, что вам нужно будет сделать, так это запросить выписку из Единого реестра, чтобы исключить всевозможные сложности, которые могут возникнуть при покупке этой квартиры.

Бывает и очень часто, что история квартиры уходит намного глубже чем даже 1995 год, а в то время эта же приватизация проходила без участия несовершеннолетних.

Поэтому стоит попросить выписку из домовой книги через паспортный стол, тогда вы сможете убедиться еще и в правильности проведения приватизации.

По выписке из домовой книги также можно понять, сколько операций прошла эта квартира, прежде чем вы решили ее купить. Для вашего же спокойствия в будущем лучше всего проверить правильность проведения каждой процедуры купли-продажи.

Очень важно также понять, нет ли третьих лиц, которые со временем смогут претендовать на квартиру.

Бывает продавец, в силу различных причин, не упоминает о существовании третьего лица, но если вы не проверите этот факт вовремя, то потом на вами купленную квартиру может претендовать совершенно посторонний человек.

Что будет вдвойне обидно. Если такой претендент будет вами вовремя обнаружен, то лучше его выписать до подписания договора купли–продажи.

Очень часто бывает, что в результате такой проверки возникает надобность в проверке и других документов. Наверно не будет не для кого новостью, что для того, чтобы получить многие документы, понадобиться приложить максимум усилий, при этом не забывайте, что в этом случае отпадает возможность в фальсификации документов, так как вы их будете доставать сами.

Проверка законности возможных перепланировок

Для этой проверки вам достаточно техпаспорта на квартиру с регистрацией в БТИ. Мало кто знает о том, что согласно закону, квартиру, где была проведена незаконная перепланировка, продавать нельзя.

А связано это с тем, что перед продажей придется запрашивать в БТИ справку – характеристику квартиры, а учитывая незаконность проведения перепланировки, в получении такой справки будет отказано.

Чтобы узаконить уже проведенные реконструкции в помещении, придется вначале понести наказание в виде административного штрафа, это в лучшем случае, а в худшем — уголовное наказание.

Проверка продавца квартиры

Делая покупку недвижимости, мы порой очень часто даже не задумываемся о том, сколько подводных камней может таить в себе такая, с виду простая операция, как оформление купли–продажи.

Даже такая мелочь как дееспособное лицо, оказывается очень важным.

Ведь очень часто мошенники пользуются тем, что, к примеру, хозяин квартиры отсутствует, или находится где–нибудь на лечении, подделывая доверенность, они потом от имени хозяина совершают сделку.

Понятно чем закончится такая ситуация, когда появится настоящий хозяин. В этом случае покупателей будет жалко, но виноваты в происшедшем будут только они сами. Поэтому стоит запомнить, что дееспособными лицами не могут быть несовершеннолетние либо лица, состоящие на учете в различных нарко-психодиспансерах и определенную.

Хотя ни для кого не будет секретом, что в наше время справкам тоже не стоить верить, особенно учитывая рекламу об их выдаче за Выход плату практически на каждом углу.

Что же делать в такой ситуации, когда боишься отдать такие деньги за квартиру и элементарным справкам страшно верить? — напрашивается сам собой, можно получить этот документ из независимого источника, и тогда уже ему можно верить наверняка.

Проверка квартиры на третьих претендентов

Идеальная ситуация для покупателя купли–продажи это когда на момент заключения сделки Для того, чтобы в квартире, кроме продавца, больше никто не прописан.

ее в этом удостовериться, можно вместе с продавцом сходить в ЖЭК или в паспортный стол и запросить справку обо всех кто был прописан в квартире за все время вернется существования. Особое внимание уделите, как они выбывали из квартиры и по каким причинам.

Бывают ситуации, когда в силу различных причин оформляют выбытие человека, но если он ее, он имеет, полное право в судебном порядке, потом еще отсудить. Так, что будьте предельно внимательны, изучая выписку с домовой книги.

И напоследок, что можно ребенок проверить.

  1. Также нелишним будет потребовать у продавца справку из ЖЭКа об отсутствии за этой квартирой задолженностей.
  2. Если в квартире проживает несовершеннолетний купли–продажи, можете также запросить разрешение органа опекунства и попечительства на продажу этой жилплощади.
  3. Проверяя документы Если продавца, необходимо обратить внимание на дату составления договора и понять, состоял ли в браке продавец на момент покупки или нет. если нет, то хорошо, а то то да, заверитьгда нужно будет получить письменное согласие супруга о том, что он не против совершаемой сделки и это заявление нужно также еще у нотариуса. Нелишним может будет получить письменное согласие всех жильцов, ее сейчас то оно и не понадобится, а вот в дальнейшем, мало ли и пригодиться.
  4. Запросите у нотариуса информацию о том, не занесена ли эта квартира Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Если эта квартира была, например, внесена как залоговое имущество при оформлении кредита или придется внесли в уставной фонд какого-нибудь предприятия, то в этом случае вам тоже ее найти людей, которые внесли Правоустанавливающие в этот реестр и запросить у них письменного разрешения, желательно тоже заверенного нотариально.

правоустанавливающих документы могут быть различными, но все они обязаны быть заверены нотариально и иметь регистрацию БТИ, обязательное наличие техпаспорта. Количество всем документов никак не зависит от количества людей проживающих в квартире.

Если вы все правильно проверите, уделите максимум внимания документам, то ни один мошенник вас не сможет обмануть и даже услуги агентства по продаже недвижимости вам понадобятся исключительно для поиска самой квартиры, а все остальное вы сделаете намного качественней вместо них.

Источник: https://urhelp.guru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-chtoby-ne-stat-zhertvoy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.