Цена в договоре купли продажи недвижимости

Содержание

Договор купли-продажи квартиры у нотариуса в 2020 г. — какие тарифы за составление, удостоверение и подачу на регистрацию

Цена в договоре купли продажи недвижимости

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Стоимость договора купли-продажи у нотариуса

Статья обновлена: 1 октября 2020 г.

Здравствуйте.

Стоимость договора купли-продажи зависит от того, обратились ли к нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию.

Поэтому для начала внимательно прочтите в каких случаях обязательно заверяется договор купли-продажи квартиры, а в каких нет (статья переписана после вступления в силу изменения в cт. 42 Федерального закона N 218-ФЗ с 31 июля 2019 года). Удостоверять договор по собственному желанию стоит дороже.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке

  • А) Составление договора – от 3 до 9 тыс.руб. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – 6 тыс.руб., в Санкт-Петербурге – 4,8 тыс.руб., в Архангельске — 8,8 тыс.руб. Это называется услуги технического и правового характера. Можно ли принести свой договор купли-продажи и не платить за составление?
  • Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена квартиры, о которой продавцы и покупатели договорились между собой. Она будет указана в договоре купли-продажи. стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделкиСтоимость удостоверения также имеет рамки — она должна быть не менее 300 р. и не более 20 т.р. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: У семьи Ивановых имеется квартира в Москве. Так как родители использовали на покупку материнский капитал, в есть доли их несовершеннолетних детей. У каждого ребенка по 1/5. Они решили продать квартиру за 6 млн р. и нашли покупателя. В их случае нотариус обязателен. За составление договора нотариус взял с них 5 400 р., а за его удостоверение — хоть 0,5% * 6 млн = 30 000 р., нотариус взял только максимальные по закону 20 000 р. Всего 25 400 р.Пример №2. Семья Сидировых купила квартира в Самаре. В квартире есть долю их несовершеннолетнего сына — 1/6. Поэтому при продаже нотариус обязателен. Они продают квартиру Ивану и Ольге за 3,5 млн р. За составление договора они заплатили нотариусу 5 000 р. За его удостоверение — 0,5% * 3,5 млн = 17 500 р. Всего 22 500 р.
  • В) Подача договора купли-продажи на регистрацию — бесплатно. Нотариус должен САМ И БЕСПЛАТНО подавать нотариальный договор на регистрацию с остальными документами. Теперь это входит в основную услугу по удостоверению сделки дарения — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате.Нотариусу нужно отдать деньги только за госпошлину, которую он передаст за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу?

Если договор удостоверяется по собственному желанию

(не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

Напоминаю: Если все продавцы квартиры взрослые и дееспособные, то к нотариусу можно прийти только по собственному желанию, т.к. он необязателен — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

  • А) Составление договора – от 4 до 11 тыс.руб. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 тыс.руб., в Санкт-Петербурге 6 — 8 тыс.руб. Можно ли принести свой договор купли-продажи и не платить за составление?
  • Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — % от суммы сделки. Сумма сделки — это цена квартиры, о которой стороны (собственники и покупатели) договорились между собой. Она будет указана в договоре купле-продажи. Размер % зависит от суммы сделки и являются ли продавцы (собственники) и покупатели друг другу близкими родственниками. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате.
    • Когда покупатели и продавцы являются друг другу близкими родственниками То есть когда квартира продается супругу, родителю(ям), сыну/дочери, внуку/внучке, родной бабушке/дедушке.
      • — Если сумма сделки до 10 млн р., то заверение договора стоит 3 000 р. + (0.2% * сумма сделки).
      • — Если сумма сделки больше 10 млн р., то 23000 р. + (0.1% * (сумма сделки — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 т.р. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: У Александра и Светланы имеется квартира в Москве. У каждого по 1/2. Они решили продать квартиру своему сыну Дмитрию, т.е. близкому родственнику. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Цена продажи — 7 млн р. За составление договора нотариус взял с них 8 000 р., а за его удостоверение — 3000 р. + (0,2% * 7 млн) = 17 000 р. Всего 25 000 р.Пример №2. У Оксаны имеется квартира в Санкт-Петербурге. Она решила продать ее своим внукам Ивану и Ольге, т.е. близким родственникам. Договорились о цене квартиры — 11 млн р. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. За составление договора они заплатили 6000 р. За его удостоверение — 23 000 р. + (0,1% *(11 млн — 10 млн)) = 24 000 р. Всего 30 000 р.
    • Когда покупатели и продавцы друг другу посторонние, иные родственники
      • — Если сумма сделки до 1 млн р., то заверение договора стоит 3000 р. + (0.4% * сумма сделки).
      • — Если сумма сделки свыше 1 до 10 млн р., то 7000 р. + (0.2% * (сумма сделки — 1 млн)).
      • — Если сумма сделки больше 10 млн р., то 25 000 р. + (0.1% * (сумма сделки — 10 млн)). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 т.р. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: У Александра, Андрея и Светланы имеется квартира в Москве. У каждого по 1/3. Они решил продать квартиру своему племяннику Артему за 4,5 млн р. Племянник не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. За составление договора нотариус взял с них 8 000 р., а за его удостоверение — 7000 р. + (0,2% * (4,5 млн — 1 млн) = 14 000 р. Всего 22 000 р.Пример №2. У супругов Оксаны и Василия имеется квартира в Санкт-Петербурге, которая оформлена в совместную собственность. Они решили продать ее. Выставили объявление и нашли покупателей — супругов Олега и Марина, т.е. вообще не родственников. Договорились о цене в 12 млн р. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. За составление договора они заплатили 6000 р. За его удостоверение — 25 000 р. + (0,1% *(12 млн — 10 млн)) = 27 000 р. Всего 33 000 р.Пример №3. Владимир имеет маленькую квартиру в Самаре. Он решил ее продать и нашел покупателей — Андрея и Светлану. Они ему незнакомы, т.е. не родственники. Цена продажи — 950 т.р. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. За составление договора они заплатили 4000 р. За его удостоверение — 3 000 р. + (0,4% * 980 т.) = 6 800 р. Всего 10 800 р.
  • В) Подача договора купли-продажи на регистрацию — бесплатно.

    Нотариус должен САМ И БЕСПЛАТНО подавать нотариальный договор на регистрацию с остальными документами. Теперь это входит в основную услугу по удостоверению сделки дарения — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    Нотариусу нужно отдать деньги только за госпошлину, которую он передаст за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу?

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат 13% в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.)Полный список документов от собственников для продажи своей квартиры + инструкции как их получить — узнать.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу?

Из расчетов выше можно предположить, что если занизить сумму сделки, то за удостоверение договора получится заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 5,5 млн р. Выяснилось, что в их случае обязательно потребуется нотариально заверенный договор.

Хоть у получается, что 0,5% * 5,5 млн = 27 500, нотариус возьмет за удостоверение максимальные по закону 20 000 р. Чтобы уменьшить сумму гос.пошлины, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 3,5 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 20 000 р., а уже 10 000 р.

На практике же снизить сумму сделки не получиться — нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой сделки. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».

«Как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры — поэтапная инструкция»

Кто должен платить — покупатели или продавцы?

В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике же у большинства нотариусов в чеках об оплате будут фигурируют именно продавцы, т.к. они выгодоприобретали. Но им без разницы кто даст деньги. Поэтому продавцы и покупатели должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.

Дополнительная услуга, которая может понадобиться — согласие супруга

Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1 500 р. Я написала подробную статью — в каких случаях согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет.

Другие статьи

Если вы покупаете квартиру, всегда проверяйте ее на юридическую чистоту (узнать как) и на долги (узнать как).

По закону покупатели и продавцы могут это сделать, но на практике все по-другому — большинство нотариусов не принимают договора купли-продажи «со стороны». Договора обычно составляют помощники нотариуса по заранее подготовленным шаблонам и сами нотариусы не горят желанием проверять «чужие» договора, перед тем как их удостоверить. Поэтому придется заплатить и за составление договора.

Если вы хотите найти нотариуса, который принимает договора «со стороны», то уточняйте это по телефону. У меня был такой случай. Я позвонила одному нотариусу, как обычно трубку взял помощник. Он мне сказал, что договора они принимают.

Я составила своим клиентам договор купли-продажи, мы пришли к нотариусу и он отказался его принимать. Как обычно, ссылались на то, что договор составят помощники, они опытные специалисты и им виднее.

Поэтому переспрашивайте этот момент по телефону несколько раз.

Найти нотариуса «рядом со мной» на Яндекс.Карте, показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Показать остальные комментарии

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/tarif-notariusov-na-dogovor-kupli-prodazhi

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Цена в договоре купли продажи недвижимости

Последнее обновление: 29.05.2020

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Стоимость оформления договора купли — продажи квартиры

Цена в договоре купли продажи недвижимости

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Составление договора купли–продажи недвижимости – это достаточно сложный процесс, который требует не только юридической закалки, но и определенных денежных затрат. Данная услуга предоставляется риелторским агентством.

Специалисты могут подготовить договор за кратчайшие сроки, соблюдая при этом нормативно-правовые требования законодательства.

После, документ необходимо заверить у нотариуса за отдельную плату, а также внести госпошлину за регистрацию в Росреестре.

О цене договора купли – продажи квартиры квартиры, а также о том, на кого возлагается обязанность оплачивать услугу, расскажем далее.

Кто оплачивает оформление договора купли — продажи квартиры?

Согласно действующему законодательству РФ, за регистрацию договора купли – купли продажи, сделка облагается 13% государственным налогом.

Сумма НДФЛ рассчитывается исходя из стоимости квартиры на момент продажи. В основном, физические лица оплачивают до 2 000 рублей. Юридические – 22 тыс. руб.

По закону, обязанность за оплату возлагается на продавца недвижимости, если соглашением о покупке не предусмотрено иное.

Дополнительные затраты могут возникнуть в том случае, если требуется провести независимую экспертизу по оценке недвижимости. Фактическая стоимость квартиры будет зависеть от некоторых факторов:
  1. Срочности выполнения работы;
  2. Квадратной площади оцениваемого жилья;
  3. Тарифа экспертного оценщика.

Данная услуга оплачивается заинтересованной стороной. Как правило, инициатором экспертизы выступает покупатель.

Составление самого договора купли – продажи квартиры расценивается в зависимости от тарифов агентства недвижимости. В основном, риелтор берет порядка 1-3 % от стоимости недвижимости.

Сколько стоит заключение сделки?

В процессе оформления сделок с недвижимостью каждая услуга имеет собственную стоимость. Цена может быть выше или ниже фактической, в зависимости от необходимых и дополнительных справок, правоустанавливающих бумаг. Подготовка документации и оплата сделки также требуют определенных расходов.

Согласно ГК РФ, продавец берет на себя расходы, связанные с оформлением правоустанавливающей документацией, а именно:

  • оформление паспорта БТИ;
  • получение квитанции по оплате госпошлины за жилую недвижимость;
  • выписка жильцов из квартиры;
  • переоформление права собственности.

Стоимость оформления сделки по соглашению купли-продажи квартиры обойдется сторонам в 1500 рублей. Помимо этого, договор купли-продажи жилья, по закону, необходимо регистрировать в государственном органе Росреестре, а это еще одна необходимая трата времени и денежных средств.

Помимо госпошлины, все остальные услуги, по закону, должен оплачивать покупатель. Однако стороны могут договориться об обратном. Чтобы не возникло разногласий, при подписании соглашения купли-продажи необходимо оговорить следующие пункты:

  1. Цена услуг по сбору документации в профессиональных центрах помощи;
  2. Аренда банковской ячейки или открытие счета;
  3. Стоимость регистрации соглашения между сторонами.

 Стоимость услуг нотариуса

Договор купли-продажи, как и любой другой документ, который обладает юридической силой, требует нотариальной заверки. Стоимость услуги определяется в зависимости от:

  • наличия родственной связи между продавцом и покупателем;
  • итоговой стоимости квартиры.

Близкие родственники оплачивают 0,1% от цены квартиры, при этом сумма не должна превышать 50 тыс. рублей. Нотариальные расценки, в среднем, варьируются от 1 000 до 5 000 рублей.

При обращении в МФЦ

Для того чтобы зарегистрировать соглашение о покупке через Многофункиональный Центр (МФЦ), потребуется оплатить госпошлину в 2 000 руб. Дополнительных затрат не потребуется. Процедура регистрации производится на бесплатной основе.

Расходы продавца

В расходы продавца входит оформление различных справок и разрешений. Самые популярные документы:

  • план – схема недвижимости — справка выдается в течение 10 рабочих дней. Стоимость -180 рублей;
  • техпаспорт на квартиру. Стоимость справок из БТИ фиксированная, и составляет 212 рублей к оплате;
  • справка о состоянии жилья – 212 руб.

Также на продавца возлагается обязанность по оплате госпошлины за регистрацию сделки купли- продажи квартиры в Росреестре.

Затраты покупателя

В основном, покупатель не оплачивает услуги нотариуса за регистрацию договора купли – продажи квартиры. Однако на практике, большинство других расходов за проведение сделки возлагается на будущего владельца квартиры. Эти и другие условия требуется вписать в договор отдельным пунктом, чтобы избежать спорных ситуаций.

Стоимость юридического сопровождения

Юридическое сопровождение сделки по договору купли – продажи квартиры расценивается в 30 тыс. рублей. Несмотря на высокую стоимость, профессионал подготовит документы должным образом, чтобы избежать всевозможные риски. При этом, юрист проверяет подлинность правоустанавливающих бумаг.

Сколько стоят услуги риелтора?

Услуги специалистов по недвижимости, в наше время, достаточно востребованные, так как профессионалы берут на себя обязательство юридической чистоты проведенной сделки. При этом, работа агента стоит не дешево. В среднем, риелторское бюро запрашивает от 1 до 3% от стоимости квартиры.

Скачайте образец договора купли — продажи квартиры по ссылке:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-skolko-stoit.html

Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Цена в договоре продажи недвижимости (Ст. 555 ГК) | ГАРАНТ

Цена в договоре купли продажи недвижимости

Энциклопедия судебной практикиКупля-продажа. Цена в договоре продажи недвижимости

(Ст. 555 ГК)

1. Законодательством не запрещено указание в договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости общей цены продаваемого имущества, а не каждого из них

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 октября 2015 г. N Ф02-4961/15 по делу N А33-4750/2014

Отсутствие в договоре указания цены в отношении каждого объекта недвижимости, на что ссылается заявитель кассационной жалобы, не является основанием для признания договора незаключенным.

Цена договора определена в соответствии с требованиями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для признания вышеуказанного договора незаключенным является обоснованным.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 июля 2015 г. N Ф07-4767/15 по делу N А66-13003/2014

Апелляционный суд, исследовав и оценив условия указанных договоров, пришел к правильному выводу о том, что в них содержатся все существенные условия, предусмотренные законом для договоров данного вида, в том числе условие о цене продаваемых объектов недвижимости, которое является обязательным в силу статьи 555 ГК РФ, в связи с чем обоснованно отказал в признании данных договоров незаключенными.

Указание в договорах общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 07 сентября 2016 г. по делу N 33-9837/2016

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие в договоре указания цены в отношении каждого объекта недвижимости, на что ссылался сторона истца в обоснование заявленных требований, не является основанием для признания договора незаключенным. Цена договора определена в соответствии с требованиями ст. 555 ГК РФ.

Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-6488/2016

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что отсутствие в договоре указания цены в отношении каждого объекта недвижимости, на что ссылался К.В.А.

в обоснование заявленных требований, не является основанием для признания договора незаключенным. Цена договора определена в соответствии с требованиями ст. 555 ГК РФ.

Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июля 2015 г. по делу N 33-11964/2015

По своей правовой природе договор купли-продажи является возмездной сделкой (статьи 423, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем законодатель на усмотрение сторон по договору оставляет согласование цены в договоре продажи недвижимости.

Определение сторонами по договору купли-продажи общей стоимости спорного жилого дома и земельного участка, из которой цена жилого дома составляет …

рублей, не свидетельствует о недействительности договора в силу его ничтожности, так как это соответствовало волеизъявлению сторон.

2. Цена отчуждаемой недвижимости согласована, если обе стороны имеют об этом условии одинаковое представление и могут его определить

Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 21 октября 2015 г. по делу N 33а-17991/2015

Согласно ч.1 ст. 555 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании приведенных положений закона Судебная коллегия приходит к выводу о том, что цена отчуждаемой недвижимости считается согласованной, а договор купли-продажи недвижимости заключенным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом условии одинаковое представление и могут его определить.

3. Если вопрос оценки выкупаемой недвижимости не был согласован, а предоставлен на разрешение суда, то договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2016 г. N Ф05-15277/16 по делу N А40-142256/2015

Согласно части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Учитывая, что сторонами вопрос оценки выкупаемого объекта не был согласован, а предоставлен на разрешение суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору.

4. При купле-продаже недвижимости по результатам торгов понятия “цена” и “стоимость” являются синонимами

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 октября 2015 г. N Ф06-1707/15 по делу N А65-6928/2015

Суд дал оценку доводам Управления Росреестра о незаключенности договора ввиду отсутствия в нем, по мнению Управления Росреестра, соглашения о цене договора, указав, что в договоре указана стоимость проданного имущества, определенная по результатам торгов, что и является ценой договора применительно к статье 555 ГК РФ, в данном случае понятия “цена” и “стоимость” являются синонимами.

5. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить ее цену в любом размере как превышающем, так и имеющим значение ниже, чем его рыночная стоимость, определенная экспертным путем

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-6928/2016

Из [статей 424 и 555 ГК РФ] следует, что свобода договора предполагает в части, касающейся определения сторонами цены товара, их право определить такую цену в любом размере как превышающем, так и имеющим значение ниже, чем его рыночная стоимость, определенная экспертным путем. Стороны договора по своему усмотрению и исходя из собственных предпочтений могут определять цену в любом размере. Закон предписывает лишь условие о том, что такая цена должна быть продуктом добровольно достигнутого между сторонами соглашения.

6. В целях получения имущественного налогового вычета расходы по приобретению недвижимости ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре

Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 08 декабря 2015 г. по делу N 33-21754/2015

Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры в соответствии с заключенным с продавцом договором купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет после заключения договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

По правилам части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого существа. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, расходы по приобретению (покупке) объектов недвижимости ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре.

Апелляционное определение СК по административным делам Саратовского областного суда от 19 мая 2016 г. по делу N 33а-3256/2016

Пунктом 1 статьи 220 НК РФ определен перечень объектом, при приобретении которых налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета.

Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, НК РФ не предусмотрено, в связи с чем требования заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку они основаны на неверном толкования закона.

Судебная коллегия исходит из того, что представленные заявителем документы не свидетельствуют о действительной стоимости помещения в размере _, поскольку стоимость данного объекта недвижимого имущества установлена договором купли-продажи, в соответствии с которым составляет …

Расходы по приобретению (покупки) нежилого помещения ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре.

Источник: https://base.garant.ru/57592871/

Цена в договоре купли-продажи недвижимости. Ее соотношение с оценкой

Цена в договоре купли продажи недвижимости

Цена является одним из существенных условий сделок с недвижимостью. Формирование цены на недвижимость складывается путем соглашения между участниками договора. Отступление от этого правила связано с обычаями делового оборота, сложившегося в работе риэлторских фирм и нормами международного права. Необходимо отличать цену и оценку недвижимости.

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или в арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Оценить объект недвижимости – значит, определить его рыночную стоимость. Традиционно на практике применяют три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж.

Затратный метод оценки недвижимости основан на учете затрат на строительство данного объекта и рыночной стоимости земельного участка. Стоимость оцененной таким образом недвижимости представляет собой балансовую стоимость объекта за вычетом суммы его износа и стоимости земельного участка.

Для определения затрат на строительство объект разбивается на отдельные конструктивные части: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства. Расчет затрат производится в соответствии с нормативами себестоимости одного квадратного или кубического метра, штуки и т.д. с учетом

поправочных коэффициентов, учитывающих местные условия и особенности данного объекта. Затем определяется степень износа объекта. Износ бывает трех видов: физический износ, функциональное и экономическое устаревание. При этом износ может быть устранимым либо неустранимым.

Другой метод оценки – доходный – наиболее точный и сложный одновременно. Его основу составляет расчет прибыли, которая может быть получена при инвестировании в данный объект недвижимости, и сравнение ее с прибылью от аналогичных инвестиций в другие области предпринимательской деятельности, а также с процентом по банковскому депозиту.

Суть метода сравнительного анализа продаж или аналогового метода заключается в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичным по ряду признаков объектом, рыночная цена которого известна. Данный метод, как правило, применяется при оценке жилых помещений.

Например: Объектом оценки является отдельная квартира. Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу.

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки – определить цену спроса и (или) оценку предложения и (или) цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 кв. м общей площади квартиры.

Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относят:

месторасположение строения,

  • 2) капитальность строения,
  • 3) общая площадь,
  • 4) жилая площадь,
  • 5) площадь кухни,
  • 6) этажное расположение,
  • 7) количество проходных комнат,
  • 8) высота помещений (этажа),
  • 9) количество балконов,
  • 10)наличие телефона.

Кроме того, предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или с учетом того, какое из этих свойств вероятнее всего займет первое место в публикациях.

К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на 1 этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель “однокомнатная квартира ” не содержит свойства, превращающие данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться не более 500 метров от оцениваемого объекта.

Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.

Процесс оценивания, т.е. нахождение денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для его жильцов значительную потребительную стоимость, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных ремонтных работ, демонтажа объектов или затрат на очистку земельного участка от загрязнения, например радиоактивного или химического, превышающих стоимость этого имущества.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.

Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях.

В отличии от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является совершившимся фактом, т.е.

относится к конкретному объекту недвижимости и даже, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта, или объекта аналогичного по полезности объекту оценки.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки.

При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим, какая именно стоимость имеется ввиду.

Квалифицирующими признаками договора купли-продажи недвижимости являются предмет и форма договора (условия о цене и целевой характер предмета договора рассмотрены в параграфах 1,2 гл. II настоящей работы).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил законодателю выделить этот вид договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст.

5 54 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и др. характеристики.

При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным. Договор купли-продажи недвижимости, в котором не согласовано условие о предмете, не может считаться заключенным.

Общество с ограниченной ответственностью «ЛАВС-Текс» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к акционерному обществу «Ивановский меланжевый комбинат» о признании права собственности и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество-здание вязалъно-пошивочного цеха «МАЛИМО» по договору купли продажи в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.

Судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Во-первых, на момент отчуждения недвижимости продавец (АО

«Ивановский меланжевый комбинат») известил покупателя (000 «ЛАВС-Текс») об отсутствии правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, в связи с чем АО «Ивановский меланжевый комбинат» должен был обратиться в судебный орган на предмет уточнения по объектного перечня имущества, вошедшего в уставной капитал предприятия в результате его приватизации.

Во-вторых, из пояснений представителя Учреждения юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что вопрос о регистрации права и перехода права на недвижимое имущество в учреждении не рассматривался ввиду отсутствия заявления заинтересованных лиц об этом.

В-третьих, в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о месте положения отчуждаемых объектов недвижимости, поэтому в силу п.2 ст. 554 ГКРФ договор считается незаключенным.

В-четвертых, отсутствуют сведения о постановке объекта недвижимости на технический учет. По архивным данным ГП «Госучета» технический паспорт на спорный объект не составлялся, а техническая инвентаризация не проводилась.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии факта заключения договора купли-продажи недвижимости. На основании статей 209 и 218 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Указанное право в силу ст.

131 ГК РФ должно возникнуть после регистрации в установленном законом порядке. Доказательств, свидетельствующих о принадлежности имущества продавцу, суду не представлено.

Ввиду принятия продавцом мер, необходимых для установления своего права, суд пришел к выводу о наличии внесудебного способа защиты права покупателя и отсутствии факта уклонения от государственной регистрации перехода права.

В договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, свидетельствующие о расположении жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных в договоре условие о предмете договора, подлежит передаче, считается несогласованным сторонами, следовательно, договор купли-продажи незаключенным.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Источник: https://vuzlit.ru/1309479/tsena_dogovore_kupli_prodazhi_nedvizhimosti_sootnoshenie_otsenkoy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.